（2015）中一法张民一初字第1668号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2017-04-24
案件名称
中山火炬开发区建设发展有限公司与王竹丽租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山火炬开发区建设发展有限公司,王竹丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十三条，第九十七条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第1668号原告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，组织机构代码71939594-7。法定代表人：李伟新，该公司总经理。委托代理人：刘建明、黄钰欣，均系广东香山律师事务所律师。被告：王竹丽，女，1975年9月23日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托代理人：邢金莲、宋勇，均系广东邦杰律师事务所律师。原告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬公司）诉被告王竹丽租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告火炬公司委托代理人刘建明，被告王竹丽委托代理人邢金莲、宋勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告火炬公司诉称：2012年7月8日，原告与被告签订《租赁合同》四份，合同约定原告将座落于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭步行街D区二层D201、02、03、04卡商铺出租给被告使用，租赁面积合计860.7平方米，租赁期限自2012年8月1日起至2019年7月31日止，租金自2013年7月1日始计算，其中2013年7月1日起至2015年6月30日每月租金合计14633元，被告应于每月5日前向原告缴纳当月租金、物业管理费，物业服务费按每平方米2.5元计算，每月物业管理费合计2151.75元。合同签订后,原告依约向被告交付了租赁物，但被告从未向原告支付过租金及物业管理费，原告多次催促被告缴纳未果。原告无奈之下于2015年5月24日向被告发出了《解除合同通知书》，解除了与被告签订的上述《租赁合同》。截至2015年5月31日，被告共拖欠原告租金336559元、物业管理费49490.25元。据此，原告请求法院判令：1.被告向原告支付租金336559元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算，暂计至2015年9月5日为38409.76元，请求判令计至全部款项清偿之日止）；2.被告向原告支付物业管理费49490.25元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算，暂计至2015年9月5日为5648.07元，请求判令计至全部款项清偿之日止）；3.被告向原告返还租赁物并赔偿原告租赁物被占用的损失50354.25元（损失按16784.75元（月租金加月物业管理费）计算，暂计至2015年6月-8月被占用的损失，请求判令计至被告返还租赁物之日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，原告增加1项诉请，要求确认案涉四份《租赁合同》于2015年6月1日起解除。原告火炬公司提供的证据有：1.租赁合同（合同编号：12-328）；2.租赁合同（合同编号：12-329）；3.租赁合同（合同编号：12-330）；4.租赁合同（合同编号：12-331）；5.告知书；6.催款函；7.律师函及邮寄凭证；8.催告函；9.解除合同通知书及邮寄凭证；10.《商铺室内装饰装修管理服务协议》；11.《步行街D区（逸俊华庭）装修现场管理补充条款》；12.装修安全责任书；13.室内装修保证书；14.图纸；15.电子汇划收款回单；16.收据；17.电子汇划收款回单；18.发票；19.机读档案登记资料。被告王竹丽辩称:合同没有实际履行，原告没有交付房屋给被告使用。原告所诉求的物管费，主体不适格，原告不是收取物管费的正当主体，事实上双方没有签订物业管理合同，被告保留向原告追讨退回已支付的保证金的权利。原告的起诉超过诉讼时效。被告王竹丽没有向本院提供证据。经审理查明：2012年7月8日，火炬公司与王竹丽先后签订四份《租赁合同》（合同编号分别为12-328、12-329、12-330、12-331），双方约定：火炬公司将座落于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭步行街D区二层D201、02、03、04卡商铺出租给王竹丽使用；租赁面积合计860.7平方米；租赁期限自2012年8月1日起至2019年7月31日止；租金自2013年7月1日始计算，其中2013年7月1日起至2015年6月30日每月租金合计14633元，2015年7月1日起至2017年6月30日每月租金合计15408元，王竹丽需于每月5日前交纳当月租金；王竹丽和物业服务企业在租赁合同签订之日起10个工作日内签订物业服务合同，物业服务费按每平方米2.5元计算，每月物业管理费合计2151.75元，自王竹丽进场装修之日起收取，由王竹丽直接向物业公司交纳；王竹丽累计拖欠2个月租金的，火炬公司有权单方终止合同。其后，王竹丽即委托他人对商铺进行装修。2013年3月15日，王竹丽委托案外人东莞市茂兴装饰工程有限公司（王竹丽为该公司法定代表人，以下简称茂兴公司）向火炬公司支付水电费1267.8元、2012年10月至2013年2月期间物业费10758.75元。2014年12月8日，火炬公司委托律师向王竹丽快递（快递地址为王竹丽户籍所在地）律师函一份，催告王竹丽交纳2013年7月1日至2014年10月31日期间租金234128元。2015年6月1日，火炬公司委托律师向王竹丽快递（快递地址为王竹丽户籍所在地）解除合同通知书一份，以王竹丽长期拖欠租金为由要求解除涉案四份《租赁合同》。前述两份快递因无人签收被快递公司退回。其后，火炬公司为维护自身权益，遂诉至本院，主张上述实体权利。另查：火炬公司另提供的告知书、催款函、催告函记载：火炬公司分别于2014年8月25日、2014年10月20日、2015年5月19日催告王竹丽交纳租金。但火炬公司未能提供该三份材料送达给王竹丽的相关依据。诉讼期间，对于是否有对案涉商铺进行装修的询问，王竹丽表示否认，经本院郑重说明并要求谨慎回答后，王竹丽仍坚持未对案涉商铺进行装修，此后火炬公司补充提交有王竹丽签名的《商铺室内装饰装修管理服务协议》、《步行街D区（逸俊华庭）装修现场管理补充条款》、装修安全责任书、室内装修保证书，王竹丽又改口确认装修的事实。诉讼期间，火炬公司与王竹丽就案涉商铺的返还事宜达成一致意见，双方共同确认火炬公司于2016年3月24日收回案涉商铺。火炬公司与王竹丽共同向本院申请三个月时间庭后调解，该期限届满后双方未调解成功。本院认为：案涉四份《租赁合同》，均系火炬公司与王竹丽的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。王竹丽委托他人对案涉商铺进行装修的事实可以推知火炬公司已将商铺交付给王竹丽。王竹丽作为承租方应自2013年7月1日起每月5日前按照14633元/月标准，自2015年7月1日起每月5日前按照15408元/月的标准向火炬公司计付租金。王竹丽辩称因没有实际使用过商铺而无需交纳租金，但租赁合同为继续性合同，时间在债的履行上尤为重要，出租方只要提供符合合同要求的租赁物，承租方即应当随着时间的推移向出租方交付租金，至于承租方是否实际使用租赁，是承租方自主选择的范围，并不影响承租方交纳租金的义务，故而王竹丽的辩解理由不足采信。王竹丽长期逾期交纳租金，构成违约，火炬公司要求解除案涉租赁合同，并要求王竹丽支付租金、计付逾期付款的利息损失，符合法律的规定，本院予以支持。关于案涉租金请求权是否已过诉讼时效的问题。王竹丽否认有收到告知书、催款函、催告函，主张诉讼时效已过。对此，本院认为，告知书、催款函、催告函记载火炬公司分别于2014年8月25日、2014年10月20日、2015年5月19日向王竹丽催交租金，王竹丽虽否认有收到该材料，但其关于是否有对案涉商铺进行装修的答复明显与事实不符，经本院充分说明后仍坚持作出与客观事实相反的陈述，故而王竹丽的陈述并不可信，其否认收到告知书、催款函、催告函的陈述亦不足采信，结合火炬公司确有通过快递催告王竹丽交租的惯例，本院采纳前述告知书、催款函、催告函。王竹丽自2013年7月起即开始拖欠租金，其中2013年8月31日前的租金应自当月5日前交纳，火炬公司于2014年8月25日催交，已过法律的规定一年诉讼时效，2013年9月1日之后的租金，火炬公司有在诉讼时效期间内向王竹丽发函催交，诉讼时效未过，火炬公司有权要求王竹丽继续交纳。租金应计算至火炬公司收回商铺之日即2016年3月24日，结果为457118.77元（14633元/月×22个月+15408元/月×8个月+15408元/月÷31天/月×24天）。至于火炬公司主张的物业费，因《租赁合同》并未约定火炬公司有权向王竹丽计收物业费，且没有证据证明火炬公司有对案涉商铺提供物业服务，故该部分主张，应予驳回。此外，火炬公司还主张案涉租赁合同应自发出解除通知之日起解除，因该解除通知并未实际送达到王竹丽，故而不发生解除的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中山火炬开发区建设发展有限公司与被告王竹丽于2012年7月8日签订的四份《租赁合同》（编号分别为12-328、12-329、12-330、12-331）；二、被告王竹丽于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付租金457118.77元及利息损失（计算方式：以每月实际欠款额为基数，分别从当月5日起按照中国人民银行同期同类贷款计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山火炬开发区建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8506元，减半收取4253元（原告已预付）,由原告中山火炬开发区建设发展有限公司负担206元，被告王竹丽负担4047元（该款被告王竹丽于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陆招胜二〇一六年四月二十二日书记员 陈炜宁阮妙珍 微信公众号“”