（2016）鲁06民终1032号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-15
案件名称
邓玉环与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司、山东高景置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终1032号上诉人（原审被告、反诉原告)：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。法定代表人：徐伟，经理。委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：邓玉环。原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，经理。委托代理人：刘东升，该公司工作人员。上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人邓玉环、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海��初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2014年1月11日邓玉环（甲方）与凯悦公司(丙方)、高景公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸4栋902室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为6年（自2014年1月9日至2020年1月9日），每年租赁费按所交总房款的10%即41855元由丙方于每年的1月9日支付至邓玉环指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。协议书签订后，邓玉环将房屋交付凯悦公司，凯悦公司于2015年2月9日向邓玉环支付了2014年1月9日至2015年1月9日的部分租赁费13000元，尚欠28855元。因此，邓玉环请求凯悦公司、高景公司支付尚欠租赁费28855元及2015年1月9日至2015年11月16日按银行同期贷款利率6.1%计算的所欠租赁费的利息损失。凯悦公司称因受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，责任不全在凯悦公司，因此凯悦公司不应支付相应的违约金或者利息损失，且在房屋租赁协议书中对逾期付款的违约责任有约定，不应按照银行同期贷款利率6.1%计算，并要求对租赁费进行调整。原��中，凯悦公司反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。邓玉环不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。原审法院依据商品房买卖合同、房屋租赁协议书及当事人陈述认定上述事实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邓玉环与凯悦公司、高景公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦公司应向邓玉环支付2014年1月9日至2015年1月9日尚欠的租赁费28855元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，邓玉环主张凯悦公司、高景公司应以2014年1月9日至2015年1月9日尚欠租赁费28855元为基数，按银行同期贷款利率6.1%支付自2015年1月9日至2015年11月16日的利息损失，既无合同依据又无法律或事实依据，不予支持，应按合同约定按租赁费的日万分之一支付违约金，故违约金计算自2015年1月10日至2015年11月16日为897元（28855元/天×0.01%×311天）。对以上两项费用高景公司承担连带责任。邓玉环要求凯悦公司、高景公司共同或分别提供履约担保，因无合同约定，不予支持。凯悦公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应当预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，对其反诉不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第���条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，于2015年12月8日判决：一、凯悦公司于本判决生效后十日内支付邓玉环2014年1月9日至2015年1月9日尚欠租赁费28855元；二、凯悦公司于本判决生效后十日内支付邓玉环违约金897元；三、高景公司对上述费用承担连带清偿责任；四、驳回邓玉环的其他诉讼请求；五、驳回凯悦公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1393元，减半收取697元，由凯悦公司承担260.50元，由邓玉环承担436.50元。反诉费100元，减半收取50元，由凯悦公司承担。宣判后，上诉人凯悦公司不服，向本院提起上诉称：继续履行租赁协议已无法实现上诉人订立合同的目的，对上诉人明显不公。上诉人专业从事酒店租赁业务，成立公司和签订租赁协议目的就是为了能在履行租赁协议中获得利润，实现盈利。由于近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未能获利，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知和知晓的，上诉人所受影响已远超一般商业风险，如继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求。被上诉人邓玉环答辩称：上诉人的上诉理由不成立，要求上诉人按租赁合同约定履行。原审被告高景公司述称：同意上诉人的意见。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院��为，本案争执焦点是应否解除上诉人与被上诉人及原审被告签订的房屋租赁协议。上诉人的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁，上诉人作为商业和民事活动主体应当具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，上诉人也应是在综合分析考虑行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及自身商业利益最大化的情况下与被上诉人及原审被告签订了租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“凯悦公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给邓玉环外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给邓玉环，同时邓玉环有权继续执行该租赁合同”。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十六条规定的情形。因此，上诉人要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王守远审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一六年四月二十二日书记员 陈蒙蒙 更多数据：