（2016）苏03民终728号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-27

案件名称

孟凡栋与赵洋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵洋,孟凡栋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2016）苏03民终728号上诉人（原审被告）赵洋。委托代理人周光，江苏永辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟凡栋。委托代理人贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。上诉人赵洋因与被上诉人孟凡栋房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵洋的委托代理人周光，被上诉人孟凡栋的委托代理人贾亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，孟凡栋自2008年4月1日起，开始与徐州市广济连锁药店有限公司分期签订《房屋租赁合同》，租赁该公司坐落在本市文化路15号-2的房屋。孟凡栋将房屋分割出部分后转租给赵洋使用，双方未签订书面合同。2013年3月10日，孟凡栋再次与徐州市广济连锁药店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租期从2013年4月1日起至2016年3月31日止。孟凡栋称因扩大经营需要，多次通知赵洋于2013年4月1日前搬出，其后再次要求赵洋于同年6月30日前搬出。赵洋认可收到通知，但表示坚决不愿搬出。孟凡栋坚持让赵洋搬出，并要求赵洋按每月4500元支付占用期间的房租。后孟凡栋向一审法院提起诉讼，主张赵洋搬离涉案房屋并向其支付房屋租金。一审法院审理后作出（2013）鼓民初字第1978号民事判决书，判决：一、赵洋于判决生效后五日内从位于徐州市文化路15号-2房屋内搬出；二、赵洋于判决生效后五日内支付孟凡栋房屋使用费人民币17952元（从2013年4月1日起计算至同年7月底）；三、驳回孟凡栋的其它诉讼请求。后该案于2014年10月25日生效，但在该案生效之前赵洋仍继续占有使用涉案房屋。上述案件仅处理了2013年4月1日至同年7月底之前赵洋占有涉案房屋的房屋占有使用费，在判决生效之前，赵洋仍然继续占有涉案房屋至一审法院实际执行结束。现孟凡栋主张赵洋向其支付在2013年8月1日至2014年10月25日之间占有涉案房屋的房屋占有使用费57950元及逾期支付租金的利息。在一审法院审理过程中，赵洋对孟凡栋提出的租金标准4488元有异议，孟凡栋向一审法院提出申请对涉案房屋在2013年8月1日至2014年10月25日之间房屋占有使用费的市场价格进行鉴定。一审法院经孟凡栋申请后委托徐州市信人价格评估有限公司对申请事项进行评估。该鉴定机构于2015年9月11日作出徐信价司估（2015）字第059号价格评估报告，于2015年11月6日作出补充鉴定报告，涉案房屋在2013年8月1日至2014年10月25日的房屋占有使用费价格为57950元。原审法院经审理认为，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。双方之间的房屋租赁合同关系于2013年8月1日前已经解除，赵洋应当履行向孟凡栋返还涉案房屋的义务。赵洋在（2015）鼓民初字第1978号民事判决书生效后，仍拒不搬离涉案房屋，侵犯了孟凡栋对涉案房屋占有、使用、收益的权利，应当向孟凡栋赔偿其在占有涉案房屋期间给孟凡栋造成的损失，孟凡栋主张参照涉案房屋市场租金价格要求赵洋支付其占有涉案房屋期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。徐州市信人价格评估有限公司作出的涉案房屋在2013年8月1日至2014年10月25日房屋租金评估价格为57950元，该评估价格，系由具备鉴定资质的鉴定机构作出的对涉案房屋在2013年8月1日至2014年10月25日市场租金价格，可以作为孟凡栋计算赵洋占有期间应支付的房屋占有使用费，因此，孟凡栋主张赵洋支付房屋占有使用费57950元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。孟凡栋主张赵洋向其支付逾期房屋占有使用费的利息损失的问题。赵洋应当在腾房之日向孟凡栋支付房屋占有使用费，孟凡栋主张赵洋自腾房次日起开始计算房屋占有费的利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。赵洋应当以57950元为本金，按照同期同类银行贷款利率，从2014年10月26日计算至判决确定给付之日向孟凡栋支付利息损失。关于赵洋抗辩应当参照孟凡栋与徐州市广济连锁药店有限公司签订的合同约定的租金价格、双方之间前期的租金增长幅度及赵洋实际使用的房屋面积对涉案房屋占有使用费进行鉴定的问题。孟凡栋与徐州市广济连锁药店有限公司之间签订的租赁合同仅约束孟凡栋与徐州市广济连锁药店有限公司，该合同中的租金条款无法适用于确定孟凡栋、赵洋之间房屋占有使用费标准。双方之间并未签订书面的租赁合同，赵洋亦未能举证证明其与孟凡栋之间的租金约定情况，并且在房屋租赁合同关系解除后，双方未对房屋占有使用费产生新的合意。因此，赵洋在双方房屋租赁合同关系解除后，拒不返还涉案房屋，给孟凡栋造成一定的损失，参照涉案房屋的市场租金价格对涉案房屋的占有使用费进行鉴定作为计算依据有事实和法律依据。因此，赵洋该抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赵洋抗辩该补充鉴定报告程序上、形式上均不合法，对鉴定结果亦不予认可，另赵洋申请重新鉴定的问题。依照法律规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。在鉴定报告中，价格鉴证基准日为2015年8月19日，与该案中孟凡栋申请鉴定的2013年8月1日至2014年10月25日的租金价格不一致，存在缺陷。后鉴定机构对组织了评估人员对现场进行了再次勘验复核，并对标的所在地及周边市场进行了充分的调查了解，确定采用市场法对标的价格进行修正，补充鉴定后向一审法院出具了补充鉴定报告，因此，该补充鉴定报告的出具程序合法，鉴定人员具备相关的鉴定资格。虽然赵洋对该补充鉴定报告有异议，但未能提供证据证明该补充鉴定报告存在违法情形，因此，赵洋该抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予采信，对赵洋申请重新鉴定的申请，一审法院亦不予准许。遂依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：赵洋于判决生效之日起十日内向孟凡栋支付房屋占有使用费57950元及利息（以57950元为本金，按照同期同类银行贷款利率，从2014年10月26日计算至判决确定履行之日；利息以5505.25元为限）。案件受理费1730元，鉴定费1750元，合计3480元，由孟凡栋承担330元，由赵洋承担3150元。上诉人赵洋不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人认为补充鉴定报告在程序上、形式上均不合法，也不认可鉴定结论。补充鉴定报告中明确载明“本公司特此声明原徐信价司估（2015）字第059号价格评估报告作废”，原鉴定报告都已经不复存在何来补充报告。且该补充报告是以函告的形式出现，在程序上、形式上、鉴定结论上均不合法、不合理，证据不足。上诉人的抗辩合理合法，要求重新鉴定应当予以支持。二、被上诉人要求上诉人支付房屋使用费57950元没有事实和法律依据。上诉人自承租房屋至2013年3月31日止，是有书面房屋租赁合同的，原审中已经有所提供。因补充鉴定报告中的房屋使用费57950元不正确，故被上诉人据此主张就无事实和法律依据。上诉人认为应当参照被上诉人与徐州市广济连锁药店有限公司的合同约定的租金价格、上诉人与被上诉人之间前期的租金增长幅度及上诉人使用的房屋面积对涉案房屋占有使用费进行鉴定。三、原审法院判决上诉人向被上诉人支付利息属错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孟凡栋答辩称，1、原审判决所依据的鉴定报告鉴定程序合法，所鉴定的内容依据充分，鉴定机构具有相应的鉴定资质，该鉴定报告应当作为认定本案相关房屋租赁费用的依据。2、上诉人的上诉虽然提及到原审判决所依据的鉴定报告不能作为定案依据，但是在原审中没有提供相反的证据来推翻鉴定报告，因此上诉人的上诉没有事实和法律依据，缺乏相应的证据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：1、原审法院依据的补充鉴定报告是否合法；2、赵洋是否应当向孟凡栋支付房屋占有使用费57950元及利息。本院认为，由于双方当事人之间的房屋租赁合同关系已经解除，上诉人赵洋应当向被上诉人孟凡栋返还涉案房屋。在赵洋拒不搬离的情况下，其应当向孟凡栋支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费。在一审法院审理过程中，因赵洋对孟凡栋提出的占有涉案房屋期间的租金标准持有异议，孟凡栋向一审法院提出鉴定申请。一审法院后委托徐州市信人价格评估有限公司对相关事项进行鉴定。该鉴定机构系具备鉴定资质的鉴定机构，其经过现场勘验评估后出具的（2015）字第059号价格评估报告及其补充鉴定报告符合法律规定。由于补充鉴定报告上明确载明“补充鉴定后该标的的价格为人民币伍万柒仟玖佰伍拾元整（￥57950.00元）。本公司特此声明原徐信价司估（2015）字第059号价格评估报告作废”，一审法院据此确认上诉人赵洋应当向被上诉人孟凡栋支付房屋占有使用费57950元及利息并无不当，本院予以确认。至于上诉人赵洋主张要求参照孟凡栋与徐州市广济连锁药店有限公司签订的合同约定的租金价格、双方之间前期的租金增长幅度及实际使用的房屋面积对涉案房屋占有使用费进行鉴定的主张，因孟凡栋与徐州市广济连锁药店有限公司之间签订的租赁合同仅约束合同的双方当事人，不能及于上诉人赵洋。在鉴定机构已经出具鉴定报告及补充鉴定报告的情况下，应当以最终的补充鉴定报告的结论作为定案依据。故对于上诉人赵洋的主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费655元，由上诉人赵洋负担。本判决为终审判决。审　判　长　　廖伟巍审　判　员　　宋新河代理审判员　　孟　娟二〇一六年四月二十二日书　记　员　　陆滢冰百度搜索“”