（2016）吉2401民初第918号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-23
案件名称
原告南哲诉被告延边金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南哲,延边金星房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初第918号原告：南哲，男，朝鲜族，住延吉市。被告：延边金星房地产开发有限公司法定代表人：金镇顺。原告南哲诉被告延边金星��地产开发有限公司（以下简称金星公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员金贤适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告南哲到庭参加诉讼。被告金星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理本案。本案现已审理终结。南哲诉称：南哲购买由金星公司开发建设的位于X大厦X层的X号房屋，并交清全部购房款和办房照所需一切费用，于2013年3月29日领取钥匙入住。金星公司依照《商品房买卖合同》第十五条第一款之规定应当于2014年3月24日之前办理房照，但至今尚未办理，存在违约合同行为，应当承担违约合同责任，尽快办理，发给房照，赔偿逾期办房照违约金。依照《商品房买卖合同》第八条第一款之规定，金星公司应当于2012年12月30日前交付房屋使用，但是于2013年3月29日才发给房屋钥匙交付房屋使用，存在违约合同行为，应当承担违约合同责任，赔偿逾期交房违约金。综上，南哲诉至本院，请求判令：一、要求金星公司予以增加支付逾期办房照违约金39657元（1、将计算逾期办房照违约金利率由0.1%增加到年利率9.225%，以184240元为基准，按年利率9.225%支付自合同规定的办房照日期2014年3月24日起至本案判决预计生效日期2016年7月24日止的逾期办房照违约金；2、判令被告按已付房价款的9.225%，以184240元为基准，支付至本案判决预计生效日期2016年7月25日起至原告房屋房照办完之日止的逾期办房照违约金）；二、要求被告予以增加支付逾期交房违约金3666元（将计算逾期交房违约金系数由日万分之0.5增加为日万分之2.26，以184240元为基准，按已交付房价款日万分之2.26支付自合同规定的交付房屋日期2012年12月30日起至实际交付房屋日期2013年3��29日止的逾期交房违约金）。金星公司未答辩。经审理查明：2012年1月9日，南哲与金星公司签订商品房买卖合同，约定：金星公司将位于延吉市，暂定名为X大厦X层X号，合同约定建筑面积为55.06平方米的房屋以每平方米3346.17元，总金额为184240元的价格转让给南哲；付款方式为首付56240元，余款128000元办理公积金贷款；房屋交付日期为2012年12月30日；出卖人如未按照合同约定的期限交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同固定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金；出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理全书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房时，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，南哲于2012年1月9日向金星公司支付购房款56240元，于同年12月5日向金星公司交付购房款12万元，于2013年3月29日交付房屋尾款7040元。2013年3月29日，南哲又向金星公司交付契税等共计7006元，年费（物业费、取暖费、电梯费等）共计2551元，水电费210元。截至南哲起诉前，合同约定的房屋未办理房屋所有权变更登记。认定上述事实的证据有：1.商品房买卖合同复印件一份；2.收据复印件六张。本院认为：被告金星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据的质证权利，故对上述证据，本院均予以采信。南哲于庭审时提交的上访信及信访事项不予受理告知书因与本案不存在关联性，本院不予采信。本案争议焦点：1、争议房屋交��的日期是否为2013年3月29日；2.原告南哲主张要求被告金星公司按照日万分之2.26的计算标准赔偿逾期交付房屋的违约金是否具有法律依据；3.原告南哲主张要求被告金星公司按照年利率9.225%的计算标准赔偿逾期办理房屋权属证书的违约金是否具有法律规定。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原告南哲已按照合同的约定向被告金星公司支付了争议房屋的购房款，被告金星公司应按照合同的约定履行向原告南哲交付房屋并协助原告南哲办理房屋权属证书，若被告金星公司未按照合同的约定履行上述义务，应承担违约责任。一、关于争议房屋交付的日期是否为2013年3月29日的问题。原告南哲提交的日期为2013年3月29日的收据能够组成一个证据链推��原告南哲于该日交付争议房屋的物业费、电梯费、取暖费等费用并实际占有争议房屋的事实，故对原告南哲主张争议房屋的实际交付日期为2013年3月29日的事实，本院予以认定。二、关于原告南哲主张要求被告金星公司按照日万分之2.26的计算标准赔偿其逾期交付房屋的违约金是否具有法律依据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定,原、被告在争议商品房买卖合同中已对逾期交付房屋的违约责任进行了约定，因截至2013年3月29日前，原告南哲已交付房屋的价款为176240元，故对原告南哲主张被告金星公司赔偿逾期交付使用房屋的违约金（违约金自2012年12月30日起至2013年3月29日止，以176240元为基数，按照日万分之0.5计算）的诉讼请求，本院予以支持；对该部分的其他诉讼请求，本院不予支���。三、关于原告南哲主张要求被告金星公司按照年利率9.225%的计算标准赔偿其逾期办理房屋产权登记的违约金是否具有法律依据的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告南哲以逾期办理房屋所有权登记的违约金低于造成的损失为由请求增加，应以违约造成的损失确定违约金数额，但因损失数额难以确定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故对原告南哲主张要求被告金星公司赔偿逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金自2014年3月24日起至实际办理房屋权属证书之日止，以183280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持；对该部分的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、���六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告延边金星房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告南哲逾期交付使用房屋的违约金（违约金自2012年12月30日起至2013年3月29日止，以176240元为基数，按照日万分之0.5计算）；二、被告延边金星房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告南哲逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金自2014年3月24日起至实际办理房屋权属证书之日止，以183280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算）；三、驳回原告南哲的其他诉讼请求。案件受理费883元（原告已预交），减半收取441.5元，由原告南哲负担348.5元，由被告延边金星房地产开发有限公司负担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 金 贤二〇一六年四月二十二日书记员 梁春梅 搜索“”