（2015）清阳法民一初字第705号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2017-12-04
案件名称
黄梅英与梁全军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳山县人民法院
所属地区
阳山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄梅英,梁全军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第二百二十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条，第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2015）清阳法民一初字第705号原告：黄梅英，女，1969年9月14日出生，瑶族，阳山县人，住阳山县。委托代理人：黄贱贵，男，1969年4月19日出生，瑶族，阳山县人，是原告的丈夫。被告：梁全军，男，1982年3月10日出生，汉族，河源市和平县人，住河源市和平县。原告黄梅英诉被告梁全军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，由审判员邹炳洪适用简易程序于2016年1月19日第一次公开开庭进行了审理，之后由审判员邹炳洪、人民陪审员张国强、人民陪审员谢洁玲组在合议庭，于2016年4月21日第二次公开开庭进行了审理。原告黄梅英及其委托代理人黄贱贵到庭参加诉讼，被告梁全军两次开庭经传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄梅英起诉认为：2014年3月13日，原告与被告签订协议书，原告将位于阳山大道北156号（即A卡）铺转让给被告承包经营。水费、电费、租金由被告负责，每年给原告服务费壹仟元（1000元）。但被告违约不按时交水费、电费、租金和服务费，一年多欠原告服务费1833元，至今年9月欠水电费5000元，原告代交6月至12月房租3696元。同时，原告与被告口头协议，对157号（即B卡）每年由被告交壹万元（10000元）给原告，但被告从2014年3月15日至今没交给原告，20个月合计16667元，以上四项被告共欠贰万柒仟壹佰玖拾陆元（27196元）。据此，原告请求判令：一、解除原告与被告于2014年3月13日签订的协议书；二、被告付给原告租金、水费、电费和承包款等共27196元；三、本案诉讼费由被告承担。原告在第二欠开庭时要求增加2016年1月至6月的商铺租金3696元，第二项请求费用合计为30892元。原告黄梅英在第一次开庭提供的证据如下：1、原告《身份证》、《户口本》，证明原告主体资格。2、《协议书》，证明黄梅英与梁全军签过协议156（即A卡）。3、2015年7至12月交A-B卡租金《发票》，证明是原告交的租金。4、信息打印件，证明①证明原有口头协议；②证明B卡被告承包款每年1万元；③证明今年9月份之前欠水电费5000元。5、阳山公安局《证明》，证明被告交2个月电费后其他都是原告交的。原告黄梅英在第二次开庭提供的证据如下：1、房屋租赁合同，证明商铺是我们从公有资产办那里承租过来的，然后租给被告。2、工商营业执照，证明商铺原来是原告黄梅英开的。3、证明三份，证明电费、水费是我们缴纳的。4、用水情况查询表，证明用水情况。5、照片六张，证明商铺位置，以及商铺隔壁的一些店铺。6、电子发票，证明2016年1月至6月的商铺租金3696元。被告梁全军无答辩。经审理查明：2014年3月14日，原告黄梅英与阳山县公有资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》第一条规定：“一、甲方（阳山县公有资产管理有限公司，以下相同）同意将位于Ｂ卡面积约28.2平方米房屋租给乙方（原告黄梅英，以下相同）作铺面使用。”第二条规定：“租赁期限从2014年3月31日起至2017年3月30日止。”第三条规定：“租金缴交方式。第月租金为人民币616元，年租金共计7392元，分四期缴交。签订合同后预交第一期租金1848元，以后每期提前10天预交。”第五条规定：“乙方自行到供水、供电部门申报安装水电，属乙方经营应缴纳的各项税费、水费、电费等一切费用由乙方支付，甲方不承担责任。”第十条规定：“在租赁期间，乙方不得将房屋转租他人，否则，转租无效，甲方有权收回所出租之房屋并不退回预付的租金及押金，乙方须在收到通知一个月内腾空房屋给甲方，逾期甲方有权以房屋内的物品作废品处理，并在县公共资源交易中心采用公开竟价方式进行招租。”租赁商铺后，原告通过供电部门使用经过阳山县公安局的输电线路安装了新的电表。原告通过阳山县公有资产管理有限公司租赁了位于Ｂ卡商铺后，即与被告梁全军签订《协议书》，将上述商铺转租给被告梁全军。《协议书》的内容为：“甲方黄梅英。乙方梁全军。甲方位于阳山大道北156号铺转让给乙方，现就有关事项达成如下协议：一、乙方经营期间电费、水费、租金等一切费用由乙方自行负责（即自负盈亏）。经营项目必须不能违法违规，否则自己负相关责任。二、甲方无条件为乙方办理有关合法手续和证件，每年收取乙方服务费壹仟元（1000元），办理手续和证件的费用由乙方负责。三、如公有资产办要拆迁或回收该铺面，乙方无条件服从。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：黄梅英（签名）乙方梁全军（签名）。2014年3月13日”。因《协议书》内定只涉及A卡商铺，庭审中，原告陈述认为在转租A卡商铺给被告后，原告根据被告的请求，同时将B卡商铺一并转租给被告梁全军使用，并口头约定由被告每年支付10000元给原告。被告梁全军接管了上述商铺后，经营过“亲亲鱼疗”和发廊，后因经营亏损停止营业。因被告在经营期间没有按《协议书》规定支付经营期间所产生的电费、水费和租金等费用，相关部门在原告的缴费账户中扣缴了上述费用。原告提供的阳山县公安局财务部门出具的《证明》显示：2014年1月至12月扣缴黄梅英的电费4150元（其中1月电费157元、2月电费138元、3月电费106元，4月至12月电费为3749元。注因使用的电要经过公安局的电表，所以，电费先交给公安局后统一缴交给供电部门），2015年1月至12月扣缴黄梅英的电费127元。阳山县南阳供水有限公司提供的《证明》显示：2014年1月1日至2016年1月1日黄梅英（由其丈夫代缴）代缴水费421.36元（其中，2014年1月和2月水费为28.16元，3月份水费为15.44元，2014年4月至2016年1月1日水费为377.76元）。原告提供的二ＸＸ山县地方税务局城区税务分局的《发票》显示：黄梅英交A﹣B卡2015年7—12月租金3696元，交2016年1—6月租金3696元，合计交租金7392元。以上事实有原告提供的证据及本院的庭审笔录为证，本院对以上事实予以确认。本院认为：关于原、被告双方签订的《协议书》的效力问题。虽然原告黄梅英与阳山县公有资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》第十条规定“在租赁期间，乙方不得将房屋转租他人，否则，转租无效，甲方有权收回所出租之房屋并不退回预付的租金及押金，乙方须在收到通知一个月内腾空房屋给甲方，逾期甲方有权以房屋内的物品作废品处理，并在县公共资源交易中心采用公开竟价方式进行招租。”但是，由于阳山县公有资产管理有限公司没有在六个月内对原告的转租行为提出异议，且原告将A–B卡商铺转租给被告并没有违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款规“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院确认原告与被告签订的《协议书》（实际是转租合同）是合法有效。对于原告主张解除合同的问题。《合同法》第九十四条第一款第（二）项和第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”由于被告没有按照双方签订的《协议书》的规定履行支付水电费和租金的义务，被告的行为表明其不履行主要债务，所以，原告起诉要求解除合同理由充分，本院对原告的该项请求予以支持。关于原告主张的水、电费和租金问题。虽然原、被告签订的《协议书》的落款时间是2014年3月13日，但是原告与阳山县公有资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》第二条规定“租赁期限从2014年3月31日起至2017年3月30日止。”而原告没有提供证据证明是什么时间开始将A–B卡商铺交给被告，所以，被告应缴交水电费和租金的时间应从2014年4月1日开始计算。根据原告提供的证据计算从2014年4月1日起至2015年12日止的产生的电费为3876元（3749元＋127元＝3876元），从2014年4月1日起至2016年1月1日产生的水费为377.76元。同时原先提供的两张《发票》代交租金为7392元。以上的水费、电费及租金合计11645.76元属被告租赁期间发生的，按《协议书》约定应由被告支付，由于被告没有按约定支付上述费用，在原告代被告支付后要求被告返还理由充分，本院予以支持。对于原告主张的服务费1833元问题。原、被告签订的《协议书》第二条规定：“甲方无条件为乙方办理有关合法手续和证件，每年收取乙方服务费壹仟元（1000元），办理手续和证件的费用由乙方负责。”根据上述规定，原告要收取被告每年1000元服务费的前提条件是为被告办理合法的手续和证件，但是，由于该《协议书》中没有说明原告无条件为被告办理的有关合法手续和证件是指什么手续和证件，而在诉讼过程中，原告始终没有提供证据证明原告为被告办理过哪类手续和证件。由于原告没有证据证明自己主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，原告应承担不利后果，所以，本院对原告的该项请求不予支持。对于原告主张的被告应每年交10000元给原告的问题。根据谁主张谁举证的原则，原告有责任提供充分的证据证明被告承诺过每年需支付10000元给原告。虽然原告提供的信息（复印件）中讲到“一年给一万”的问题，但是，由于这是原告单方的证据，并不能证明被告承诺过每年要支付10000元给原告，所以，原告要求被告每年支付10000元的请求证据不足，本院不予支持。被告经传票转唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄梅英与被告梁全军签订的《协议书》。二、被告梁全军应在本判决发生法律效力后十日内，支付水费、电费、租金合计11645.76元给原告黄梅英。三、驳回原告黄梅英的其他诉讼请求。案件受理费480元，由被告梁全军负担91元，由原告黄梅英负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 ：邹炳洪人民陪审员 ：张国强人民陪审员 ：谢洁玲二〇一六年四月二十二日书 记 员 ：张幸平附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 更多数据：搜索“”来源：