（2016）津01民终978号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-29
案件名称
天津华润超级市场有限公司与邢兰喜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢兰喜,天津华润超级市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终978号上诉人（原审被告）邢兰喜。委托代理人梁美霞（夫妻关系），无职业。被上诉人（原审原告）天津华润超级市场有限公司，住所地天津市东丽开发区二经路1号。法定代表人郑帆，董事长。委托代理人吴天全，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人张赛，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人邢兰喜与被上诉人天津华润超级市场有限公司（以下简称华润公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第6721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，坐落河北区黄纬路5号房屋系案外人天津隆庆盛世兴皮革制品发展有限公司（以下简称隆庆公司）承租的案外人天津市房产总公司管理的公产房屋。2013年1月29日，原告华润公司与隆庆公司签订了《房屋租赁合同》，由原告承租坐落天津市河北区黄纬路5号和元吉里大楼5栋房屋，租期自2013年1月1日至2013年12月31日。2014年4月30日，双方续签了《房屋租赁合同》，将租期延长至2014年12月31日。2014年12月31日，双方再次续签了《房屋租赁合同》，将租期延长至2015年12月31日。2013年1月3日，原、被告就天津市河北区黄纬路5号房屋签订了《租赁合同》，约定由被告承租坐落天津市河北区黄纬路5号部分区域，使用面积127平方米，建筑面积192.42平方米，用途为经营服饰，租期为一年（2013年1月1日至2013年12月31日），每月租金16500元。同时该合同约定被告应在租赁期满或本合同解除之日当日迁出租赁场地。2013年11月20日，原、被告签订了《补充协议》，将《租赁合同》中约定的房屋使用面积变更为102平方米，建筑面积变更为154.55平方米，月固定租金变更为13252元，同时原、被告在签订该《补充协议》时核对了2011年1月1日至2013年12月31日的租金情况，并约定原合同与本协议有冲突时按本协议执行。上述合同订立后，双方均如约履行。合同到期后，自2014年1月1日起被告不再向原告支付房屋租金。原告称曾于2014年9月20日和2014年10月10日通过邮寄等方式告知被告补交拖欠的房屋租金，并限期腾出诉争房屋，但未能提供证据证明上述通知送达到了被告。庭审中，被告自认未向原告支付2014年10月1日至2014年10月31日的水费和电费，并认可水费的数额为20元，但认为电费的数额应为300元，且原告就电费的数额未能提交证据加以证实。现由于被告至今未能腾房，故原告起诉至一审法院，请求依法判令：终止原、被告之间的房屋租赁关系，被告立即将承租区域恢复原状并腾交给原告；被告按照每月13252元的标准向原告支付自2014年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；被告向原告支付2014年10月1日至2014年10月31日的水费20元、电费500元；诉讼费由被告负担。庭审中，被告邢兰喜表示同意支付给原告房屋使用费，但要求原告赔偿其各项损失，不同意支付2014年10月份的水电费。一审法院认为，原告华润公司与被告邢兰喜系房屋租赁合同的出租方与承租方关系。原告从案外人隆庆公司处承租了天津市河北区黄纬路5号房屋，原告对该房屋享有合法的使用权。原、被告于2013年1月3日签订的《租赁合同》和2013年11月20日签订的《补充协议》均系双方合意后订立的，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。因《租赁合同》的租期为自2013年1月1日起至2013年12月31日止，且该《租赁合同》到期后，双方未再就诉争房屋重新签订过任何租赁协议，因此，原告随时有权提出终止双方的房屋租赁关系，由于原告未能举证证明其在向法院起诉前告知过被告要求解除房屋租赁关系，故应以被告收到一审法院送达的诉状副本之日，即2014年12月5日确认双方解除《租赁合同》。由于被告自2014年1月1日起至今未再交纳房屋租金，因此其继续占用诉争房屋并无合法依据，故对于原告要求被告腾空诉争房屋的诉讼主张，依法予以支持。关于原告要求被告支付自2014年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费一节，由于一审法院确定2014年12月5日为双方解除《租赁合同》的日期，因此2014年12月5日之前为被告拖欠租金的期间，自2014年12月6日起至实际腾房之日止为被告应向原告支付房屋使用费的期间，使用费应比照租金标准给付。由于被告自认并未向原告支付2014年10月1日至2014年10月31日的水电费，故对于原告要求被告支付上述期间水电费的诉讼主张予以支持。由于被告自认2014年10月1日至2014年10月31日的水费为20元，故不予置议。由于原告未能举证证明其主张500元电费的合理性，故一审法院确认被告应向原告支付的2014年10月1日至2014年10月31日电费数额为被告自认的300元。对于被告要求原告赔偿其加盟损失和货物损失一事，因被告明确表示只作为抗辩理由，故无法在本案中一并审理，可另案解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告天津华润超级市场有限公司与被告邢兰喜自2014年12月5日起解除就天津市河北区黄纬路5号使用面积102平方米区域的房屋租赁关系；二、本判决生效后十日内，被告邢兰喜将占用原告天津华润超级市场有限公司的坐落天津市河北区黄纬路5号使用面积为102平方米的区域腾空交予原告天津华润超级市场有限公司，如被告邢兰喜逾期未腾，则由原告天津华润超级市场有限公司负责提供物品存放场所一处，期限为三个月，所需费用由被告邢兰喜负担；三、本判决生效后十日内，被告邢兰喜按照每月13252元的标准给付原告天津华润超级市场有限公司2014年1月1日至2014年12月5日的房屋租金147909.42元（13252元/月×11个月＋13252元/月÷31天×5天），并比照租金的标准向原告天津华润超级市场有限公司支付自2014年12月6日至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费；四、本判决生效后十日内，被告邢兰喜给付原告天津华润超级市场有限公司自2014年10月1日起至2014年10月31日止的水费20元、电费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，由被告邢兰喜负担。一审法院判决后，上诉人邢兰喜不服，向本院提起上诉，请求：维持一审判决第三项、第四项，撤销第一项、第二项，改判确认双方房屋租赁合同无效，上诉人邢兰喜不予腾房，继续租赁诉争房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人华润公司承担。其主要事实及理由：本案双方在2014年及2015年均没有房屋租赁合同，而且本案诉争房屋为企业产，上诉人曾多次要求法院追加房屋承租人参加诉讼，以便查清房屋的租赁事实。被上诉人在2015年中旬与房屋的租赁人明确约定，诉争房屋不准转租，而一审法院却判决合同有效，明显违反法律规定。上诉人在经营期间，因被上诉人的过错，造成上诉人的加盟费、风险抵押金等巨大损失，但本案当中未能一并审理，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人华润公司的主要答辩意见：不同意上诉人的上诉请求。双方的租赁合同是真实意思表示，合法有效。上诉人没有履行支付租金的义务，应承担违约责任。2013年双方没有签订书面的房屋租赁合同，是不定期的租赁合同，被上诉人随时有权终止合同。房屋承租人隆庆公司是否向被上诉人主张权利，是隆庆公司享有的权利，上诉人没有权利要求隆庆公司主动向被上诉人主张权利。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人邢兰喜的上诉请求。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院所查事实无误，有双方当事人陈述及相关书证等证据一并在案佐证。本院认为，被上诉人华润公司于2013年1月29日与隆庆公司签订诉争房屋租赁合同，建立房屋租赁关系，被上诉人华润公司对诉争房屋享有合法的使用权。被上诉人华润公司与上诉人邢兰喜于2013年1月3日签订的《租赁合同》以及2013年11月20日签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认有效并无不当。关于上诉人邢兰喜认为双方房屋租赁合同无效的问题，被上诉人华润公司是否违反与隆庆公司之间的房屋租赁合同约定转租诉争房屋，与本案不属于同一法律关系，被上诉人华润公司转租行为是否构成违约，不影响本案双方当事人之间房屋租赁合同的效力。上诉人邢兰喜主张房屋租赁合同无效，不予腾交诉争房屋，而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果即是因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，上诉人邢兰喜请求不予腾房的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人邢兰喜自2014年1月至今未向被上诉人华润公司交纳房屋租金，被上诉人华润公司依法有权解除与上诉人邢兰喜之间的房屋租赁合同，并要求交纳欠付的租金，故一审判决第一项、第二项内容符合法律规定，本院应予维持。关于上诉人邢兰喜抗辩时提出的加盟费、风险抵押金等损失问题，可以另行起诉主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3265元，由上诉人邢兰喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 邵 丹二〇一六年四月二十二日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自