（2016）鲁01民终1013号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-06
案件名称
祝爱玲与济南宏祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝爱玲,济南宏祥物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1013号上诉人（原审被告）祝爱玲，女，1953年2月21日出生，汉族，住济南市。委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。委托代理人崔立海，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南宏祥物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王忠英，董事长。委托代理人韩同超，该单位项目经理。上诉人祝爱玲因与被上诉人济南宏祥物业管理有限公司（以下简称宏祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2012年6月30日，某业主委员会与宏祥公司签订了《某物业服务委托合同》一份，合同约定某业主委员会将某小区委托给宏祥公司实施物业服务管理，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；收费标准为：1层住宅房屋，按建筑面积1.20元／月／平方米向业主、使用人收取，2层以上（包括2层）住宅房屋，按建筑面积1.50元／月／平方米向业主、使用人收取；收费时间为每季度第一月的15日前；业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费及其他费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。祝爱玲系涉案的某小区业主，在小区内所居住房屋的建筑面积为152.10平方米，祝爱玲自2013年1月1日至2014年6月30日，共计18个月未交纳物业服务费，累计欠交物业费4106.70元（1.50元／月／平方米×152.10平方米×18个月＝4106.70元）。本案审理期间，祝爱玲申请了证人郭某、王某出庭作证，欲证实在2013年3月因跳闸导致祝爱玲家中冰箱损坏，冰箱内食物变质的事实，以及物业公司工作人员曾现场承诺免交一年物业费的事实。证人郭某与祝爱玲系普通朋友关系，证人郭某称：“2013年3月份中旬左右，我去祝爱玲家中找她的时候发现她正在家里收拾冰箱的东西，我问她怎么回事，她说因为经常跳闸，冰箱也坏了，里边的东西也坏了，当时我让她给物业打电话，没有打通，她自己就下楼找的物业，一会物业的一个男同志和她一块上楼，一直在道歉，当时祝爱玲问物业这个事怎么办，物业说免物业费，祝爱玲问他免多长时间，他说免一年的”。证人王某与祝爱玲系同事关系，证人王某称：“2013年3月份中旬左右，我和郭某去祝爱玲家中找她的时候，一进门就闻见有味，很难闻，说是线路有问题，冰箱坏了，冰箱里的东西都坏了，当时祝爱玲去找的物业，物业的一个男同志和她一块上楼查看，一直在道歉，这个物业工作人员说先别交一年的物业费了”。宏祥公司对证人证言不予认可，称是什么原因导致跳闸不明确，是物业公司管理不善造成，还是业主使用电器不当所致，证人未能证明这一点，祝爱玲在答辩中提到了物业负责人毕XX，我公司没有这个负责人，祝爱玲在跳闸时并未第一时间报告物业，也没有将损失情况报告物业，不存在物业答应免物业费的事实。除上述证人证言外，祝爱玲对于因跳闸导致冰箱损失、食物变质，物业承诺免交一年物业费的事实未提供其他证据予以证实。原审法院认为：根据我国《物权法》的相关规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力，宏祥公司与某业主委员会签订的《某物业服务委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。宏祥公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。对于祝爱玲主张因跳闸导致其家中冰箱损坏、食物变质，物业公司承诺免除一年物业费作为抵偿的问题。原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，祝爱玲对其主张的上述事实，仅提供了证人证言予以证实，且两位证人分别为祝爱玲的朋友和同事，并无其他证据予以佐证，且宏祥公司对此不予认可，故祝爱玲的上述主张，证据不足，原审法院不予采纳，如确因宏祥公司在履行物业合同过程中造成了祝爱玲的财产损失，祝爱玲可在完善证据后，另行主张权利。对于祝爱玲提出的物业公司工作人员服务态度差、未提供合格物业服务的问题。原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，祝爱玲对其主张的问题，并未提供证据予以证实，无法证实宏祥公司在小区内所实施的物业服务存在重大瑕疵，以及存在的问题是一种常态现象，故祝爱玲以此为由拒交物业费的抗辩理由，原审法院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在宏祥公司按照合同约定为祝爱玲所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，祝爱玲就应当按照有关标准向宏祥公司交纳物业费。祝爱玲未向宏祥公司交纳2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费已经构成违约，宏祥公司要求祝爱玲补交合法有据，原审法院依法予以支持。关于宏祥公司主张的滞纳金。原审法院认为，祝爱玲并非无故不及时交纳物业服务费，不宜让祝爱玲支付滞纳金，故对宏祥公司要求祝爱玲支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项之规定，判决：一、被告祝爱玲于判决生效之日起10日内支付原告济南宏祥物业管理有限公司2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费4106.70元。二、驳回原告济南宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告祝爱玲负担。上诉人祝爱玲不服原审判决上诉称：一、原审判决未认定宏祥公司曾承诺免除祝爱玲一年物业服务费错误，应予纠正，1.祝爱玲已经提供证人郭某、王某的出庭证明，能够印证宏祥公司曾承诺祝爱玲免交一年物业服务费；2.宏祥公司否认其公司曾有一位毕XX为公司负责人，但未提交反正，宏祥公司应负举证不能之责任；3.原审判决未能依法适用举证规则，导致认定事实错误。二、原审判决认定宏祥公司提供的物业服务不存在重大瑕疵错误。1.宏祥公司对小区内水、电管理严重失职，导致祝爱玲财务受损；2.小区绿化、公共卫生、保安等服务恶化，严重影响全体业主的正常生活；3.宏祥公司如认为不存在重大瑕疵，应提供证据证明。现原审判决将举证义务分配给祝爱玲，违背举证规则。请求二审法院：1.撤销原审判决第一项；2.改判祝爱玲不向宏祥公司支付物业服务费4103.70元；3.一、二审案件受理费由宏祥公司负担。被上诉人宏祥公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：2012年6月30日，宏祥公司与某小区业主委员会签订了《某物业服务委托合同》。该合同为双方真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，宏祥公司已按合同约定向某小区业主提供了物业服务，该小区业主应按合同约定向宏祥公司缴纳物业服务费用。本案中，祝爱玲系某小区业主，应受宏祥公司与某小区业主委员会所签《某物业服务委托合同》内容的拘束，按照合同约定祝爱玲应向向宏祥公司缴纳物业服务费4106.70元的事实清楚，宏祥公司要求祝爱玲缴纳该期间物业服务费的主张合法有据，依法应予支持。因宏祥公司在其提供的物业服务过程中，确实存在一定瑕疵，且祝爱玲并非无故不及时缴纳物业服务费，鉴于此，原审法院对宏祥公司要求祝爱玲支付滞纳金的请求不予支持亦无不当。祝爱玲以宏祥公司提供的物业服务存在重大瑕疵并称宏祥公司负责人毕XX曾承诺祝爱玲可以免交一年的物业服务费为由，拒绝承担2013年1月1日至2014年6月30日期间的全部物业服务费用，因祝爱玲提交的证据不足以证实其主张，原审法院对其请求不予支持亦无不当。综上，祝爱玲的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祝爱玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 赵平洋代理审判员 唐鸣亮二〇一六年四月二十二日书 记 员 刘 翔 来自：