（2015）岳民初字第06598号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-10
案件名称
长沙德利华房地产开发有限公司与深圳市吉纽思投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙德利华房地产开发有限公司,深圳市吉纽思投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第06598号原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公司。法定代表人周德华。委托代理人谭颖。委托代理人王戈。被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司。法定代表人曾广英。委托代理人罗立。委托代理人陈召星。原告长沙德利华房地产开发有限公司（以下简称“德利华公司”）诉被告深圳市吉纽思投资发展有限公司（以下简称“吉纽思公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告吉纽思公司对原告德利华公司提起反诉，本院审查予以准许后，决定将本诉与反诉合并审理，并依法由审判员郭庆栋担任审判长，与人民陪审员李毅、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任记录。原告德利华的委托代理人谭颖、王戈，被告吉纽思公司的委托代理人罗立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德利华公司诉称：2010年4月21日，我司与香港天才教育集团有限公司就该司承租我司开发建设的长沙市岳麓区润德园小区幼儿园签订了《幼儿园租赁合同》，2012年9月，我司在通知该司是否行使优先购买权无异议后，将幼儿园转让给了何立军女士，并于2012年9月6日办理了房屋产权过户登记至何立军名下的相关手续。产权转让后，为保证原租赁合同的连续性，我司受何立军女士的委托执行原《幼儿园租赁合同》并告知承租方。其后，香港天才教育集团有限公司因属外资企业无法申请获批幼儿园办学许可，在该司请求下，我司同意原租赁合同承租主体由被告予以承继，并在合同主要条款不变的条件下与我司签订了《德润园幼儿园租赁合同》，由被告作为承租主体继续与我司履行租赁合同。合同履行期间，被告每届支付租金时均存在迟延支付的违约行为，至本合同由我司依约解除前，更是采取各种理由拒不支付到期应付租金，且多次催缴无效后，不得不依约解除合同，并由被告予以确认。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告迟延付款违约金400690元；2.由被告承担本案的包括律师费在内的全部诉讼费用。在审理过程中，原告向本院提交了增加诉讼请求申请书，要求被告支付原告垫付的公证费6000元。被告（反诉原告）吉纽思公司辩称：一、本诉原告的主体不适格，本案中据德利华公司提供的证据材料显示，在2010年德利华公司已将该房屋所有权转让给案外人何立军；同时，德利华公司提供的证据材料《授权委托书》也表明权利义务的承担者系案外人何立军，且在起诉状中德利华公司已表明系受何立军的委托继续行使租赁合同，故本案适格原告应为何立军，而非德利华公司。二、租赁合同签订于2010年4月21日，并非德利华公司所述的2012年9月6日之后签订。三、我司不存在任何违约行为，我司仅系行使先履行抗辩权。2012年德利华公司将涉案房屋转让给案外人何立军，并未告知我司，严重侵害了我司的合法利益及优先购买权。我司在2014年12月22日突然收到德利华公司及何立军共同签发的《告知解除合同函》后，才知涉案房屋已被转让。德利华公司未告知我司其转让的事实，导致我司未能行使优先购买权。同时，在我司多次要求与何立军签订相关合同的情况下，但德利华公司均不予理会。四、本案合同约定的违约金严重过高，即使被告存在违约行为，对违约金请求依法予以核减，建议参照同期银行贷款利率标准进行计算。被告（反诉原告）吉纽思公司反诉称：2010年4月21日，反诉原告与反诉被告签订《德润园幼儿园租赁合同》，合同约定反诉原告承租反诉被告开发建设的长沙市岳麓区德润园小区幼儿园，反诉原告向反诉被告缴纳了200000元履约保证金，在同等条件下反诉原告享有优先购买权，合同终止后反诉被告无息返还履约保证金。嗣后反诉原告依约支付了履约保证金及租金，反诉被告却于2012年在未通知且未征得反诉原告同意的情况下将幼儿园对外出售，这严重侵害了反诉原告依法享有的优先购买权，给反诉原告造成了经济损失，因此反诉原告迟延支付租金。另《德润园幼儿园租赁合同》已经解除，反诉被告须向反诉原告返还履约保证金200000元。综上，为维护自身合法权益，反诉原告特诉至法院，请求依法判令：1.反诉被告赔偿因侵害反诉原告优先购买权而给反诉原告造成的经济损失200000元；2.反诉被告返还履约保证金200000元；3.反诉被告承担反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）德利华公司辩称：一、反诉原告称其具有优先购买权，并主张要求损害赔偿权，缺乏事实法律依据。反诉被告在合同租赁期内早于2012年9月12日函告原房屋承租人香港天才教育集团，其放弃了优先购买权权利。二、反诉原告具备完全民事活动能力的时间是2012年7月份以后，而非注册登记的2015年。为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）德利华公司向本院提交了以下证据材料：证据一、《幼儿园租赁合同》，拟证明德利华公司与香港天才教育集团有限公司签订了租赁合同；证据二、房屋产权证（长房权证岳麓字第××号），拟证明租赁房屋的产权情况；证据三、《告知函》，拟证明德利华公司以书面方式告知香港天才教育集团有限公司租赁房屋向外转让，承租方无异议的事实，且香港天才教育集团以及吉纽思公司通过签字和加盖公章的形式予以了签收；证据四、《委托协议》，拟证明产权人何立军就房屋转让后委托德利华公司继续以承租人名义执行原租赁合同；证据五、《德润园幼儿园租赁合同》，拟证明德利华公司应吉纽思公司的要求，与被告就原租赁合同更换吉纽思公司为承租主体而签订的；证据六、被告申请德润园幼儿园办学资料证明文件，拟证明吉纽思公司对承租房屋早已转让给何立军的事实是知情且无异议；证据七、德利华公司法定代表人周德华的个人结算账户收付款明细，拟证明吉纽思公司2013年10月18日才支付应于2013年8月31日支付的租金，逾期48天；证据八、《关于要求解除租赁合同告知函》及EMS邮寄单（三张），拟证明德利华公司及房屋产权人何立军联署向吉纽思公司发出告知函向其催告欠付租金及违约责任的事实；证据九、《工作联系函》，拟证明德利华公司及产权人何立军联署向吉纽思公司发出的工作联系函，再次向吉纽思公司催缴欠付租金并要求其承担履约期间违约责任的事实；证据十、《解除租赁合同通知书》及EMS邮寄单三张，拟证明在吉纽思公司经多次催缴欠付租金未果的情况下，德利华公司与产权人联署向吉纽思公司发出解除合同通知书依约解除租赁合同的事实；证据十一、《备忘录》，拟证明在社区的主持协调下，双方就解除签署的备忘录，双方确认于2015年2月27日解除原租赁合同，且双方约定于2015年7月31日到期后，由德利华公司请岳麓区公证处对房屋原租赁范围内的装修部分进行公证留证，费用暂时由德利华公司承担，最终由原合同违约方承担；证据十二、《公证书》，拟证明德利华公司依照备忘录要求委托岳麓区公证处对房屋原租赁范围内的装修部分进行公证留证；证据十三、公证费支付凭证，拟证明由德利华公司代付公证费6000元。被告（反诉原告）吉纽思公司对原告（反诉被告）德利华公司提交的证据材料，质证认为：对证据一真实性、合法性及关联性均不予认可，香港天才教育集团公司与本案无关，其签章的真实性无法核实。对证据二质证认为，案外人何立军系2012年9月取得房产证，说明原告在2012年9月之前已完成房屋转让的全部过程。对证据三中的第一份《告知函》的真实性、合法性及关联性均有异议，告知主体系香港天才教育集团公司，吉纽思公司未收到《告知函》；对证据三中的第二份《告知函》真实性、合法性及关联性均有异议，签章为长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园，签章真实性无法核实，本案涉案幼儿园为长沙市岳麓区德润吉纽思幼儿园，其告知函对象、签章主体均与本案无关。对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据恰好证明了原告不具备合同主体资格，合同是载明由此产生的权利义务均由委托人享有并承担，故本案权利应由案外人何立军享有。对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同签章的时间系2010年4月21日，合同载明了原告出售该房屋时应提前一个月告知被告，在同等条件下被告享有优先购买权。对证据六的真实性无异议，关联性有异议，达不到其证明目的。对证据七的真实性、合法性无异议，关联性有异议，吉纽思公司系因德利华公司侵犯其优先购买权等因素行使先履行抗辩权，其逾期付款合法合理。对证据八的真实性、合法性无异议，关联性有异议，吉纽思公司在收到该告知函后才得知本案房屋已转让的事实。对证据九真实性、合法性无异议，关联性有异议，吉纽思公司未收到该工作联系函，该联系函系德利华公司单方出具对吉纽思公司不具任何法律约束力。对证据十真实性、合法性无异议，关联性有异议，德利华公司未履行告知吉纽思公司房屋转让事实，侵害了吉纽思公司的优先购买权，该解除通知无法证明被告违约事实。对证据十一的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据十二、证据十三的真实性、合法性无异议，申请人为何立军，同时证明了本案适格原告应为第三人何立军。为支持其诉讼主张，被告（反诉原告）吉纽思公司向本院提交了以下证据材料：证据1，poss签购单，拟证明反诉原告依约支付了履约保证金20万元，于2010年4月21日支付（即合同签订时间）。原告（反诉被告）德利华公司对被告（反诉原告）吉纽思公司提交的证据材料，质证认为：持卡人为吉纽思的法定代表人，也为香港天才教育集团公司控股股东，按照原租赁合同约定，系香港天才教育集团公司支付了该笔款项，而非吉纽思公司。对原告（反诉被告）提交的证据材料，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院认证如下：关于证据一、三，虽被告对两组证据真实性、合法性及关联性不予认可，但其未提供充足的理由及证据进行反驳，故本院对该两组证据的真实性予以认可，对其证明力将结合其他有效证据材料在“本院认为”部分予以阐释。关于证据二，该证据系相关权属部门出具的产权证书且被告对此无异议，故本院予以采信。关于证据四、五、七、八、九、十、十二、十三，因被告对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性予以认可，对其证明力将结合其他有效证据材料在“本院认为”部分予以阐释。关于证据十一，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院依法予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据材料，结合原告（反诉被告）的质证意见，本院认证如下：对证据1，真实性、合法性予以确认，对其证明力将在“本院认为”部分予以阐释。根据上述认定的证据及当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2010年4月21日，原告（反诉被告）德利华公司（出租方-甲方）与香港天才教育集团有限公司（承租方-乙方）签订了《幼儿园租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于长沙市岳麓区观沙岭德润园小区幼儿园场地用于开办幼儿园，租赁建筑面积为1566.7㎡，租赁期限为20年（自2010年9月1日至2030年8月31日）；合同约定的租金标准为：1.2010年5月1日起至2010年8月31日止，为幼儿园装修期，免收租金；2.2010年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金为人民币55万元整；3.从2015年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为60.5万元；4.从2018年9月1日起至2021年8月31日，年租金为66.55万元；5.从2021年9月1日起至2030年8月31日止，在上一周期年度租金的基础上递增8%，三年为一递增周期；租金支付方式为采用先付款后使用的原则，按年支付，即乙方在每年8月31日前向甲方一次性付清下年的租金。双方在合同中约定了履约保证金，内容为：“人民币20万元，乙方在本合同签订之日起5天内向甲方一次性缴纳：合同期满无违约及扣款情况，甲方5天内一次性无息返还乙方。若乙方提前解除本合同，视为违约，保证金不退还；若乙方在承租期间给甲方的房屋造成损坏，经双方核实确认后，甲方有权从保证金中扣除维修费用。”该合同第八条有关于优先权的约定，内容为：“甲方有权在租赁期内出售该房屋，甲方出售该房屋时，应当提前1个月告知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。甲方将房屋出售给他方后，不影响本房屋租负合同的履行。租赁期满，乙方应当在承包期满前三个月，以书面方式向甲方（或新的房屋所有人）提出，逾期不以书面方式提出，则视为乙方放弃优先续包权利，甲方无须另行通知乙方享有该项权利。”另，该合同第九条还约定了违约责任，内容为：“l.未经甲方书面同意，乙方不得将幼儿园转租、转借他人。如乙方违反该规定，甲方有权扣除本合同履约保证金，收回幼儿园，且已收租金不退。2.乙方应按时缴纳租赁金，如有拖欠，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按实欠租金的3‰／天计算。如乙方拖欠租金三个月以上，甲方有权收回幼儿园，并扣除本合同履约保证金。3.甲乙双方任何一方不得以超出本合同约定条款之外的理由中途解除合同。甲方无法定或合同约定事由无故解除合同，导致乙方无法继续办学，应赔偿因此给乙方造成的经济损失，退还乙方已缴纳但未履行合同部分的租金，并向乙方支付违约20万元。乙方无法定或合同约定事由中途解除合同，当年未履行合同部分租金不予退还，且甲方有权全额扣除本合同履约保证金，如给甲方造成经济损失，甲方有权要求乙方承担全部赔偿责任。”后香港天才教育集团有限公司将涉案房屋转租给了吉纽思公司，并得到了德利华公司的同意，故此德利华公司与吉纽思公司以同样的条件签订了《德润园幼儿园租赁合同》，该合同的署名时间亦为2010年4月21日；合同签订当日，吉纽思公司的法定代表人向德利华公司支付了保证金200000元。2012年9月12日，德利华公司向香港天才教育集团有限公司出具了两份《告知函》，内容为：“贵司于2010年4月21日与我司签订《幼儿园租赁合同》一份，合同约定：“甲方同意将位于长沙市岳麓区观沙岭德润园小区幼儿园场地租赁给乙方开办幼儿园”，租赁面积为1566.7㎡，租赁期自2010年9月1日起为20年，根据合同第八条第1款规定：‘甲方有权在租赁期内出售该房屋，甲方在出售该房屋时，应当提前一个月告知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。’我司根据公司发展规划，经研究决定：拟将德润园小区的幼儿园场地向外出售，因基于合同约定，贵司享有优先购买权，我司曾与贵司沟通，贵司已明确表示不愿购买该幼儿园场地，现我司再次书面征求贵司的意见，请及时回函，如果贵司有意购买，请于2012年10月12日前来我司洽谈，逾期，我司视为贵司同意放弃优先购买权。特此函告！”第一份《告知函》送由案外人吴琼签收，签字内容为：“已签收！行政总监：吴琼20**年9月13日”；第二份《告知函》送由长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园签收，并盖有该单位印章。2014年12月22日，德利华公司向吉纽思公司邮寄送达了《关于要求解除租赁合同告知函》，内容为：“贵公司于2010年4月21日与长沙德利华房地产开发有限公司签订《德润园幼儿园租赁合同》，合同签订后，贵公司按照合同约定缴纳了2010年9月1日至2012年8月31日两年的租金，2012年9月，幼儿园房屋过户至何立军女士个人名下，为保证合同的连续性，《德润园幼儿园租赁合同》仍得以继续履行，基于何立军女士的委托，长沙德利华房地产开发有限公司继续收取房屋租金，行使对幼儿园的房屋的收益、使用等相关权利。按照合同约定的‘先付款后使用的原则’，贵公司应于每年的9月1日前缴纳下一年度房屋使用租金，但贵公司从2012年9月1日起，缴纳租金出现延迟现象，2012年延迟8天，出于双方友好合作的初衷，我司未予追究；2013年贵公司再次延迟支付租金48天，直到我司催促才于2013年10月18日交付了2014年8月31日前的租金。根据《德润园幼儿园租赁合同》第九条第2款约定：‘乙方应按时缴纳租赁金，如有拖欠，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按实际欠付租金的3‰／天计算。如乙方拖欠租金三个月以上，甲方有权收回幼儿园，并扣除本合同履约保证金。’贵公司本应在2014年9月1日前缴纳2014年9月1日至2015年8月31日的租金，但时至今日，贵公司仍未主动缴纳租金，早已超出合同约定的三个月的期限。为此，我公司及何立军本人特告知如下：一、拟终止与贵公司签订的《德润园幼儿园租赁合同》，将幼儿园房屋收回。请贵公司及时做好准备，妥善处置相关幼儿园的事宜。二、要求贵司按《德润园幼儿园租赁合同》第九条第2款约定，支付2013年逾期违约金79200元（2013年9月1日至2013年10月18日，按逾期48天×3‰×550000计算），2014年逾期违约金201300元（2014年9月1日至2014年12月31日，按逾期122天计算）。三、要求贵公司支付己使用房屋租金183333.33元（暂计算2014年9月1日至12月31日止）。请贵公司收到此告知函后三个工作日内，及时与长沙德利华房地产开发有限公司联系，协商处置相关事宜，逾期不回复，我们将依法定程序向法院起诉。特此函告。”2015年2月12日，德利华公司向德润园吉纽思幼儿园办公室送达了《工作联系函》，主要内容为：“……一、长沙德利华房地产开发有限公司（下称“德利华公司”）将租赁场地转让事宜已在合同履行期间通知贵司，转让完毕后亦就原租赁合同由德利华公司受产权人何立军委托继续执行的相关问题告知贵司，2012年、2013年度租金贵司也根据合同履约要求将全部租金付至德利华公司帐户。故此，在德利华公司未另行通知的情况下，贵司理应按合同履行要求向德利华公司按期交纳应付租金，未如期缴纳租金的行为系违约行为，且贵司来函以房屋转让相关事宜未通知为由拒付租金更系恶意违约行为。二、根据《德润园幼儿园租赁合同》第七条第三款关于‘甲方收取乙方租金时应提供收据，但乙方不得以甲方未及时开具收据为由少交、拒交或迟延交付租金，否则甲方有权按合同约定追究乙方的违约责任’的约定，德利华公司收取租金后已按合同约定向贵司提供收款收据，故贵司以未开具发票为由而拒付租金的行为系恶意违约行为。三、贵司来函称出租方未履行房屋维修义务与事实不符，且以此为由拒付租金不能成立，亦系违约行为。四、截止至2015年2月12日止，贵司欠付租金550000元及应承担违约金351450元，共计901450元，违约金计算如下：……综上，贵司迟延支付租金的行为已构成持续恶意违约，请贵司收到本函之日起三日内，将所欠租金及违约金共计901450元付至德利华公司指定的如下帐户，且逾期付款违约金在所付款项中先行计算支付。……”2015年2月16日，德利华公司向吉纽思公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，内容为：“我司与贵司就位于长沙市岳麓区观沙岭德润园小区幼儿园场地租赁给贵司开办幼儿园签订了的《德润园幼儿园租赁合同》，现鉴于贵司在合同履约期间不按期缴纳租金，逾期三个月后经我司及产权人何立军多次联署催缴，贵司仍无理拒不缴纳依合同约定应缴纳租赁费用，依据《合同法》和《租赁合同》第七条第11款、第九条第2款及第五第2款的约定，贵司的履约行为已构成根本违约，故特依法通知解除租赁合同，租赁合同自本通知送达之日起生效。望贵司收函后7日内，按约腾空并搬离现承租场地。否则我司将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究贵司的责任，由此产生的一切法律后果由贵司承担。特此通知！”2015年3月30日，德利华公司与吉纽思公司签订了《备忘录》，内容为：“……一、双方确认，《德润园幼儿园租赁合同》于2015年2月27日予以解除。二、双方确认，本备忘录签署生效的当日，由乙方一次性将截止至2015年2月27日的欠付租金272111元支付给甲方。三、鉴于德润园吉纽思幼儿园已招收本学期学生，甲方出于社会稳定等因素的考虑同意由乙方按原租赁合同条件从2015年2月28日起临时使用原承租场地至2015年7月31日，并由乙方在本备忘录签署生效的3日内一次性向甲方支付从2015年2月28日至2015年7月31日止的场地使用费232055元。四、乙方承诺在上述约定的临时使用场地期限届满后3日内结清水电费、物业管理费用，并按原租赁合同约定标准（“来装去丢”）腾空场地后交付甲方（装修是否补偿按备忘录第六条处理）；如乙方未在上述期限内按要求交付场地的，应按5000元／天标准向甲方支付场地占用费直至乙方按约腾退场地之日止，且甲方有权以停止水电供应方式催促乙方腾空交付场地。五、甲方确保乙方2015年7月31日之前的正常办学秩序，不受到任何干扰，承担应尽的社会责任和义务。六、双方确认：《德润园幼儿园租赁合同》解除后，对乙方就合同解除前迟延支付租金是否是行使合法抗辩权及是否应向甲方承担逾期支付租金的违约责任、甲方是否有权行使合同约定的合同单方解除权以及乙方是否应承担合同解除后的相应违约责任，乙方在甲方解除合同后是否有权就原租赁合同主张营运损失及装修损失补偿等相关事宜，待幼儿园场地按备忘录约定交付后由双方另行协商解决，协商不成的，双方一致同意均有权提请人民法院予以裁决。七、双方确认2015年7月31日到期后，房屋交接前长沙德利华房地产开发有限公司请岳麓区公证处对房屋原租赁范围内的装修部分公证留证，费用暂由长沙德利华房地产开发有限公司承担，最终由原合同违约方负责。……”2015年8月21日，何立军申请了湖南省长沙市麓山公证处对涉案房屋对原租赁范围内的装修部分进行公证留证，由此产生了公证服务费6000元，该费用已由德利华公司予以垫付。2016年4月21日，案外人何立军向本院出具了《情况说明》，内容为：“长沙市岳麓区人民法院：本人何立军系长沙市岳麓区银杉路459号德润园小区二期幼儿园综合楼101号房（产权证号：长房权证岳麓字第7121792**）的产权人，因该房前期与深圳市吉纽思投资发展有限公司的租赁事宜业已全权委托长沙德利华房地产开发有限公司代为处理，为了方便处理该房屋的相关纠纷事宜，现继续全权委托长沙德利华房地产开发有限公司代为处理在贵院诉讼事宜，本人申明就该案纠纷的相关权益不再另行主张权利。特此说明！”另查明，在《德润园幼儿园租赁合同》履行期限内，德利华公司将涉案房屋转让给案外人何立军，并于2012年9月6日过户至何立军名下。结合本诉和反诉原、被告双方的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点有：一、本诉原告主体是否适格；二、当事人的违约情况如何认定；三、违约责任如何确定。一、关于本诉原告主体是否适格的问题。吉纽思公司抗辩认为，德利华公司提供的证据材料显示，在2012年其已将该房屋所有权转让给案外人何立军，且其提交的《授权委托书》表明权利义务的承担者系案外人何立军，而并非原告，另在起诉状中德利华公司已表明其系受何立军的委托继续行使租赁合同，故本案本诉适格原告何立军而非德利华公司。对此，本院认为，在德利华公司与何立军于2012年9月12日签订的《委托协议》中，涉案房屋现所有权人何立军已就涉案房屋的租赁事宜全权委托德利华公司进行处理，并授权德利华公司以出租人名义处理租赁事宜，则德利华公司据何立军的委托授权行为可以自己名义通过诉讼方式维权；再者，何立军于2016年4月21再次向本院出具《情况说明》，申明就本案涉案房屋的租赁事宜全权委托德利华公司予以处理，其不再以自己名义来主张权利。其次，在本案审理过程中，吉纽思公司向本院提起了反诉，要求德利华公司就履行《德润园幼儿园租赁合同》存在违约行为承担相应违约责任，设若本诉中原告德利华公司的主体不适格，则吉纽思公司理应另行起诉主张权利，而非提起反诉主张权利，故吉纽思公司的反诉行为亦可视为吉纽思公司对德利华公司处理涉案房屋租赁事宜主体资格的认可。综上，吉纽思公司关于本诉原告德利华公司主体不适格的主张，理据不足，本院不予支持。二、关于当事人的违约情况的评析。德利华公司主张吉纽思公司存在迟延支付租金的违约行为；吉纽思公司则主张德利华公司转让涉案房屋时未通知其优先购买，故德利华公司存在违约行为，且其未按约支付租金系对德利华公司此违约行为的抗辩手段。根据双方当事人之主张，对本案的违约情况从以下两方面进行评析：（一）德利华公司是否违约的问题。对此，本院认为，在保障承租人优先购买权方面，德利华公司构成违约，主要理由为：首先，德利华公司同意香港天才教育集团有限公司将涉案房屋转租给吉纽思公司，且其重新与吉纽思公司签订了《德润园幼儿园租赁合同》，加之该合同亦有优先购买权的相关约定，则德利华在转让涉案房屋时依法应当告知承租人吉纽思公司并征求其是否购买的意见，但至今德利华公司仍未提交有效证据证明其在转让涉案房屋前已告知过吉纽思公司并征求过其意见，或者提交有效证据证明《德润园幼儿园租赁合同》签订时间实际晚于涉案房屋的对外转让行为。其次，退一步而言，即便如德利华公司所称，因香港天才教育集团有限公司与吉纽思系关联公司，房屋转让事宜通知香港天才教育集团有限公司则吉纽思公司应当知晓，但德利华公司向香港天才教育集团有限公司所发出的两份《告知函》送达亦存在问题，其中一份系由案外人吴琼所签收，另一方由长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园盖章签收，现有证据无法证明吴琼及长沙市雨花区美洲故事吉纽思幼儿园系香港天才教育集团有限公司工作人员或经香港天才教育集团有限公司授权处理相关事宜的人员及机构。再次，即便假设德利华公司的《告知函》送达无瑕疵，但《幼儿园租赁合同》及《德润园幼儿园租赁合同》第八条约定德利华公司出售房屋时应当提前一个月告知乙方，而现有证据显示德利华公司已于2012年9月6日将涉案房屋过户至何立军名下，然其《告知函》在2012年9月12日才做出，且其中一份签收时间为2012年9月13日，另一份并无签收时间，故德利华公司对涉案房屋转让行为的告知并不符合合同约定。综上，可以认定德利华公司未履行《德润园幼儿园租赁合同》第八条关于优先权的约定，构成违约。（二）吉纽思公司是否违约的问题。对此，本院认为，吉纽思公司迟延支付租金的行为不应认定为抗辩权的正当行使，而应认定为迟延履行的违约行为，主要理由为：根据吉纽思公司的主张及本案的具体案情可知，其行为显然不属于不安抗辩权之行使，但无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，其所赖以产生的基础是诚实信用原则，但一般认为同时抗辩权及先履行抗辩权的行使必须符合以下几个要件：双方所互负的债务具有对价性或相应性、须对方未履行或未适当履行债务、须对方的对该履行是可能履行的。首先，《合同法》第六十六条、六十七条均规定的是有权拒绝“相应的”履行要求，所谓之“相应”，就是要求履行和对待履行之间其义务的内容或者相互履行的金钱价值大体相当，且两义务之间应互为条件、互为牵连的关系；而本案中，吉纽思公司所主张的是德利华未履行优先购买的告知义务，显然该义务之内容与租金支付义务性质有别，并不能构成应有的相应性或对价性，两义务之间亦不能形成应互为条件、互为牵连的关系。其次，同时履行抗辩权或先履行抗辩权之行使，是以能够履行相关义务为前提的，如果一方因过错不能履行期所负的债务，则只能适用关于债务不履行之规定请求补救，而不再发生履行抗辩权问题；本案中，涉案房屋实际上已于2012年9月6日过户之案外人何立军名下，关于优先购买权之保障义务实际上已成为不能履行之状态，故吉纽思公司还以此为由行使抗辩权，显然于法有悖，且有违诚信。综上，可以认定吉纽思公司迟延支付租金的行为并不属于抗辩权的正当行使行为，则其迟延履行行为亦构成违约。三、关于违约责任如何确定的问题。上已论及，德利华公司与吉纽思公司双方均有违约行为，根据《合同法》第一百二条之规定，则应当各自承担相应的责任；故此，本院对双方违约责任之诉请作如下评判：（一）关于德利华公司主张的迟延付款违约金400690元，该请求虽系根据《德润园幼儿园租赁合同》第九条的约定计算得来，但该约定金额显属偏高，加之德利华公司在履行合同过程中亦有违约行为，有鉴于此，本院对此酌情调整为400690元×50%=200345元。（二）关于德利华公司主张的律师费的问题，因原、被告双方在租赁合同及补充协议中对此并未有明确约定，加之该项费用属于德利华公司自身的维权开支，并非吉纽思公司违约行为导致的必然损失，故德利华公司的此项请求，理据不足，本院不予支持。（三）关于德利华公司诉请的公证服务费6000元，根据德利华公司提交的《公证书》可知，该公证行为系对房屋原租赁范围内的装修部分进行公证留证，该事项与原、被告双方在本案之诉讼请求并无关联；再者，该事项与吉纽思公司的迟延履行行为欠缺因果关系；故此，本院认为，德利华公司此项诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。（四）关于吉纽思公司返还履约保证金200000元之诉请，考据合同文本可知，吉纽思公司并不存在合同约定的可以扣除履约保证金之违约情形，且双方就租赁合同亦已协商予以解除，故德利华公司扣除吉纽思公司履约保证之行为，欠缺理据，其依法应予返还。（五）关于吉纽思公司要求德利华公司赔偿其因侵害优先购买权造成的损失200000元之请求，因《德润园幼儿园租赁合同》第八条关于优先权之约定并没有违约金的具体约定，且德利华公司的行为亦不符合该合同第九条关于违约金的之条件，加之吉纽思公司至今仍未提交有效证据证明因德利华公司侵害其优先购买权给其造成了实际损失及损失的具体情况，故对吉纽思公司该项诉请，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公违约金200345元；二、限原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内向被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司返还履约保证金200000元；三、驳回原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7360元，由原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公司负担2360元，由被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司5000元；反诉案件受理费3680元，由被告（反诉原告）深圳市吉纽思投资发展有限公司1680元，由原告（反诉被告）长沙德利华房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭庆栋人民陪审员 李 毅人民陪审员 廖寓舒二〇一六年四月二十二日书 记 员 唐 娟附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度“”