（2016）川民终127号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-23
案件名称
成都成华和骏置业有限公司与谭静、黄祖英商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都成华和骏置业有限公司,谭静,黄祖英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)川民终127号上诉人(原审被告)成都成华和骏置业有限公司，住所地四川省成都市成华区。法定代表人程耀贵，总经理。委托代理人杨文波，男，汉族，1975年2月8日出生，成都成华和骏置业有限公司员工。被上诉人(原审原告)谭静，女，汉族，1983年7月18日出生。委托代表人袁坤长，北京大成(成都)律师事务所律师。委托代理人孙移芳，北京大成(成都)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)黄祖英，女，汉族，1966年3月10日出生。委托代表人袁坤长，北京大成(成都)律师事务所律师。委托代理人孙移芳，北京大成(成都)律师事务所律师。上诉人成都成华和骏置业有限公司(以下简称和骏公司)因与被上诉人谭静、黄祖英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2015)成民初字第471号民事判决向本院提起上诉，本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人和骏公司的委托代理人杨文波，被上诉人谭静、黄祖英共同委托的代理人袁坤长、孙移芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年9月13日，和骏公司作为卖方，谭静、黄祖英作为买方签订《商品房买卖合同》，约定谭静、黄祖英购买和骏公司开发的“蓝光.COCO时代”6幢1层27号商铺。案涉房屋测绘建筑面积246.68平方米、套内建筑面积187.54平方米、室内层高6米、单价每平方米59421.44元、总价款11143897元。《商品房买卖合同》第七条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定的条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”第八条“设计变更”约定：“(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。本合同第七条、第八条有关规划、设计变更的通知，买受人同意出卖人以售房现场公示的形式做出，规划变更还必须得到规划行政主管部门的批准。合同双方应以经批准变更的规划、经有资质的设计机构确认变更后的设计作为履行本合同的依据。”第九条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：(1)逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人剩余已付款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金。“买受人有本项约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照本项约定追究买受人的违约责任。”合同签订后，谭静、黄祖英分别于2013年9月13日、2014年3月21日向和骏公司支付购房款3893897元、1680000元，共计付款5573897元。2014年10月9日，和骏公司在《天府早报》上发出交房通知，主要载明包括案涉房屋在内的小区物业将于2014年10月24日至30日办理房屋交接手续。但至今双方之间就案涉房屋尚未办理交房手续。案涉房屋所在楼栋于2014年8月8日竣工验收合格，案涉房屋所属工程项目于2014年11月4日完成竣工验收备案。2014年10月10日，和骏公司取得案涉房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年10月14日，和骏公司取得案涉房屋所属工程项目的《建设工程规划合格证》。原审审理过程中，谭静、黄祖英提交了从成都市城市建设档案馆调取的案涉房屋所在楼栋的的竣工图、总平图及房屋现状照片，拟证明案涉房屋竣工图显示室内地面标高为+1.5米，但实际地面标高为0米，下陷了1.5米；竣工图显示的室外标高为1.35米，但实际地面标高为0.15米，下陷了1.2米；竣工图显示的案涉房屋门外为1:20向外的坡度，但实际是房屋室内低于地面。原审认为，谭静、黄祖英与和骏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。双方争议的焦点是：1.案涉《商品房买卖合同》应否解除；2.和骏公司应否向谭静、黄祖英返还购房款及赔偿损失。一、关于案涉《商品房买卖合同》应否解除问题。根据谭静、黄祖英提交的竣工图、总平图及房屋现状照片，能够证明房屋现状与图纸存在差异，主要表现在：图纸与实际修建的房屋相比较，房屋室内地面标高下陷了1.5米，室外标高下陷了1.2米，且室内水平面低于室外地面。谭静、黄祖英作为买受人，其目的是取得符合合同约定的合法房屋，而案涉房屋的现状与主管部门备案的竣工验收图纸不符，前述关于房屋现状与备案竣工图纸不相符之处，属于案涉房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途范围内的设计变更，足以影响谭静、黄祖英所购房屋的质量及使用功能。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条的约定，和骏公司对案涉房屋所在的建设工程项目如需变更规划、设计的，需经规划行政主管部门批准，并应于设计审查单位批准变更之日起10日内以书面方式通知买受人，买受人有权选择是否退房。和骏公司既未提交证据证明其就案涉房屋进行的规划、设计变更取得了规划行政主管部门的批准，亦未证明其按合同约定向谭静、黄祖英履行了书面通知义务。故谭静、黄祖英有权依据案涉《商品房买卖合同》第七条、第八条的约定主张解除合同。二、关于和骏公司应否向谭静、黄祖英返还购房款及赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因谭静、黄祖英已向和骏公司支付购房款5573897元，但双方并未办理交房手续，合同解除后，和骏公司应向谭静、黄祖英退还5573897元购房款。对于谭静、黄祖英主张的损失赔偿问题。由于谭静、黄祖英对其损失并未提交任何证据，其损失应系谭静、黄祖英已实际支付购房款的资金占用利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。因和骏公司变更规划、设计，致使案涉房屋现状与竣工图纸不相符，和骏公司存在违约情形。案涉《商品房买卖合同》因和骏公司违约而解除，谭静、黄祖英已支付的购房款所产生的利息作为法定孳息，属于谭静、黄祖英所受损失的组成部分，其要求和骏公司支付已付购房款5573897元利息的请求成立，予以支持。对于利息的计算标准问题。根据《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。故对谭静、黄祖英主张的利息损失，应按银行同期活期存款利率计算。谭静、黄祖英主张按人民银行同期贷款利率计算利息与双方约定不符，亦缺乏法律依据，不予支持。对于利息的起算时间，应以谭静、黄祖英实际支付款项的次日起计算。根据庭审已查明的事实，谭静、黄祖英于2013年9月13日、2014年3月21日分别向和骏公司支付购房款3893897元、1680000元，故利息的起算也应以该两个时间点为准，分别计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、解除谭静、黄祖英与和骏公司于2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》；二、和骏公司于判决生效后十五日内向谭静、黄祖英退还购房款5573897元；三、和骏公司于判决生效后十五日内向谭静、黄祖英赔偿利息损失(其中，以3893897元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2013年9月14日起计算至本判决确定之日止；以1680000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的标准，自2014年3月22日起计算至判决确定之日止)；四、驳回谭静、黄祖英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56331.72元，由谭静、黄祖英负担5331.72元，由和骏公司负担51000元。和骏公司上诉认为：一、一审判决事实认定有误，和骏公司在案涉商品房修建、设计变更中无违约之处。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：案涉商品房交付时应具备以下条件“1.该商品房己取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”，和骏公司分别于2014年10月10日、2014年10月14日取得了《面积实测报告书》、《建设工程规划合格证》，即该商品房已符合了合同约定的交付条件。同时，第八条约定：“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之同起十日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。”案涉商品房的设计变更实质为总平标高的变更，并非涉及“结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途”的变更，其变更并未影响案涉商品房的质量或使用功能，故和骏公司并不需就此变更书面通知谭静、黄祖英。和骏公司在完成设计变更程序后即严格按照设计图纸进行施工，并不存在“交付房屋与设计图纸不一致”的情形。即使在设计变更后，案涉商品房约现状也完全符合《商品房买卖合同》中关于层高、户型、装修标准、交付条件的约定，故和骏公司在案涉商品房修建过程中不存在任何违反合同约定之处。二、一审判决法院适用法律错误，案涉商品房因谭静、黄祖英违约未达到向其交付的条件，谭静、黄祖英无合同解除权。案涉商品房系谭静、黄祖英按揭购房，其在签订《商品房买卖合同补充协议》后一直拖延办理按揭贷款手续，根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第一款“乙方承诺在签订本补充协议之同起7日内向甲方指定的银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续，若未在规定的时间内提交资料并到指定银行办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款”及第四条第一款“如乙方没有付清房款或面积补差款或未向甲方缴齐办理房屋权属证书所需的各项资料及费用前，甲方有权暂缓交房，同时甲方不承担包括延迟交付在内的违约责任”的约定，谭静、黄祖英已构成付款违约，和骏公司有权不向谭静、黄祖英交付案涉商品房并要求谭静、黄祖英承担合同约定的违约责任。就谭静、黄祖英的该违约行为，和骏公司已向成都市成华区人民法院提起了诉讼。结合本案客观事实，即使谭静、黄祖英认为案涉商品房经设计变更后不符合合同约定、存在瑕疵，也应是在和骏公司向其交付商品房时按合同约定提出异议，要求承担整改责任或要求承担逾期交付责任，但谭静、黄祖英从未提出过要求整改或主张交付逾期。因主张合同解除必须有法定或约定的情形，而谭静、黄祖英实质上并不具备任何法定或约定的合同解除权，故一审法院判决合同解除毫无法律依据。一审直接判决解除《商品房买卖合同》，剥夺了和骏公司的合法权益。综上，和骏公司上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判驳回谭静、黄祖英的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由谭静、黄祖英承担。谭静、黄祖英答辩认为：一审判决认定事实清楚，签订购房协议后分两次缴纳了购房款，第二次缴纳后和骏公司的房屋已经基本成型，我们发现层高不够，后多次协调要求退房。协商未果后，我们发出了律师函，和骏公司对房屋进行了改建。交房时，我们从规划局调取的该房屋竣工图显示，铺面下沉1.5米；结构上将原来的双层梁变成了单层梁，造成了结构上的不安全；铺面与小区之间隔离；原来铺面是高于室外的地面，改建后室外地面高于铺面，形成雨水倒灌的隐患；5、6、7栋绿化取消了；和骏公司的设计变更没有任何手续，没有经过规划局的批准，属于违法改变，和骏公司也没有以任何形式通知我们。合同约定的解除条件已经成就，解除购房合同的过错在于和骏公司违约，应由和骏公司承担损失。请求驳回上诉维持原判。本案二审争议焦点：1.和骏置业公司在案涉商品房修建、设计变更中是否存在违约行为；2.谭静、黄祖英是否有权解除案涉商品房买卖合同。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提供新证据。本院认为：一、关于和骏公司在案涉商品房修建、设计变更中是否存在违约行为问题。根据本案事实，案涉房屋所在楼栋的竣工图显示室内地面标高为+1.5米，但实际地面标高为0米，下陷了1.5米；竣工图显示的室外标高为1.35米，但实际地面标高为0.15米，下陷了1.2米；竣工图显示的案涉房屋门外为1:20向外的坡度，但实际是房屋室内低于室外地面。因商品房所具有的使用性能和价值除与其自身空间、结构、户型、朝向等因素相关外，室内外标高因素也直接对房屋使用功能造成影响。而房屋室内地面标高的下降应当属于“房屋结构形式”需要设计单位同意的设计变更范围。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第一款“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之同起十日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房”的约定，和骏公司未在设计单位批准降低案涉房屋室内标高的10日内以书面方式通知买受人谭静、黄祖英。因此，和骏公司未按合同约定履行通知义务，存在违约行为。和骏公司上诉认为“案涉商品房的设计变更实质为总平标高的变更，并非涉及‘结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途’的变更，并未影响案涉商品房的质量或使用功能”，“和骏公司并不需就此变更书面通知谭静、黄祖英”，“和骏公司在完成设计变更程序后即严格按照设计图纸进行施工，并不存在‘交付房屋与设计图纸不一致’的情形”，“即使在设计变更后，案涉商品房约现状也完全符合《商品房买卖合同》中关于层高、户型、装修标准、交付条件的约定”与本案事实不符。故和骏公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于谭静、黄祖英是否有权解除案涉商品房买卖合同问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房”的约定，在和骏公司未履行设计变更的告知义务的情况下，买受人谭静、黄祖英享有退房的权利，即双方合同约定的解除权成就。因此，原审判决支持谭静、黄祖英解除合同的主张，事实清楚，依据充分，应予维持。综上，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确。和骏公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56331.72元，由成都成华和骏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 敏审 判 员 李永晴代理审判员 汪秀兰二〇一六年四月二十二日书 记 员 胡泓涛 更多数据：