（2013）穗越法民三初字第1963号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-18
案件名称
SON JANG HEON与广州天马发展有限公司、广州市韩村企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷2013民三初1963一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＳＯＮＪＡＮＧＨＥＯＮ,广州天马发展有限公司,广州市韩村企业管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条
全文
中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗越法民三初字第1963号原告：SONJANGHEON，韩国籍人。委托代理人：汪黄结、汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州天马发展有限公司，住所地广州市。法定代表人：赖钦祥。委托代理人：裘晖，广东润平律师事务所律师。被告：广州市韩村企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：赖建林。委托代理人：谢振润，广东经纶律师事务所律师。原告SONJANGHEON诉被告广州天马发展有限公司（以下简称天马公司）、广州市韩村企业管理咨询有限公司（以下简称韩村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪黄结、汪旭东，被告天马公司委托代理人裘晖，被告韩村公司委托代理人谢振润均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月被告天马公司将位于环市西路168号广州天马大厦首层面向韩国商人招商，声称专门批发韩国女装，对外招商主体为被告韩某公司。韩村公司将天马大厦首层按照被告天马公司之前已经分割的铺位编号对外出售商铺的五年经营权，售价13800元/平方米。原告斥资396060元购买了1102号商铺，交款后两被告又要原告与其签署《广州市房屋租赁合同》并要原告交付保证金51600元，合同面积28.7平方米，合同中被告天马公司作为产权方承诺如果中途收回商铺双倍支付保证金给原告。到了2011年1月，被告韩某公司派出一名韩国人和原告沟通，说干脆由原告将铺位返租给他们，由他们统一对外招商经营，即“承包经营”，这个期间所有费用均由他们自己负担，条件是第一年不计取任何承包金，自2012年3月1日开始按照原告的租金标准返租30%给原告直至2013年2月28日，承包金为每平方米600元（含管理费），实际每月应支付承包金为4735.5元。原告经过商议后同意了这一提议，被告韩村公司和原告签署了《房地产委托合同》。之后韩某公司将首层全部商铺再次对外招商，并向每个经营者收取保证金和租金、物业管理费等费用，即将这些已经卖给原告的商铺“二次招商”，直至2012年11月底前没有人再向原告收取任何费用。被告韩某公司如期向原告支付了2012年3月和4月两个月的承包金，此后韩某公司声称资金紧张为由迟迟未能支付承包金。直到2012年11月初韩某公司告知原告，说他们已经与天马公司签订了合同，将天马大厦首层承包经营权带租约形式卖给天马公司，今后原告直接找天马公司收取承包金。原告提出“天马公司不承认怎么办？”于是韩某公司拿出一份铺位、金额、日期均为空白的《确认书》，让原告回去找人翻译，如果同意就尽快过来签署。原告回去找人将《确认书》翻译成某，认为确实确认了天马公司受让了韩某公司的承包经营权，还特别提到今后保证金由天马公司负责退还，这份确认书并没有规定原告不按时交租保证金会被没收的条款，加上韩某公司多次声称这是经营权的转让以及今后由天马公司支付承包金等确认，于是原告于2012年11月8日前往天马大厦八楼天马公司管理处，天马公司和韩某公司当时并没有提供韩文翻译版，也没有告知《确认书》内容已进行了重大修改，他们均催促原告赶快签，于是原告便签署了《确认书》。天马公司提出其公章不在天马大厦，等他们盖了公章后才通知原告过来领取《确认书》。过了一个星期左右，天马公司通知原告领取了《确认书》。2012年11月底原告前往天马公司催要承包金，天马公司却告知没有承包金给原告，反而要原告支付租金和物业管理费、水电费。原告感觉上当受骗，于是立即前往韩某公司交涉，这时韩某公司负责人已经撤了，只留下一个金理事料理后事，但他没能给予一个合理的说法。后原告委托律师发律师函催促，韩某公司支付了2012年10月底前的承包金。被告天马公司于2012年12月13日左右在未经原告同意也未通知解除合同的情况下将天马大厦首层物业全部拆除，重新装修后将原告商铺交付他人经营。原告无奈之下向公安部门报案，举报两被告涉嫌合同诈骗骗取了原告巨额购买商铺的款项等违法犯罪事实。公安机关通过数月调查，认为原告所称签订房屋租赁合同以及之后的陈述完全属实，但不属于犯罪，应循民事诉讼程序解决。另经调查发现1102号商铺存在面积虚增14.8707平方米，为此多收取租金和管理费124913.88元。原告认为，被告理应支付剩余期间的承包金给原告，然而两被告利用原告不懂中文的缺点更改合同内容，其强加给原告的没收保证金等条款不代表原告的真实意思表示。两被告将原告投资装修的商铺强行拆除，其行为属于单方面终止《广州市房屋租赁合同》收回商铺的行为，属于严重违约，理应双倍退还保证金、支付剩余期间承包金之预期收益损失和赔偿原告合理装修损失。对于原告投入巨资购买商铺的损失，原告将保留进一步索赔的权利。原告特起诉请求法院判令：1、两被告共同双倍支付保证金103320元以及逾期付款利息给原告（以103320元为计算基数，从2013年7月17日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、两被告共同赔偿原告预期收益损失18942元（该损失为返租租金损失，从2012年11月至2013年2月，按每月每平方米600元，共28.7平方米计算）；3、两被告共同赔偿原告合理装修损失2万元（该装修损失是原告自行估算，已计算了折旧费用）；4、被告韩某公司退回面积误差部分的多收取的租金和管理费124913.88元（合同约定租金和管理费是一起计算的，从2010年1月1日至2011年2月28日，合同约定商铺面积28.7平方米、房产证建筑面积是13.8293平方米，每月平方米600元，用600元乘以两者的面积差）。被告天马公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告主张双倍保证金及逾期付款利息没有法律和事实依据。对于原告与韩村公司签订的《广州市房屋租赁合同》，我公司仅是作为产权人身份签章确认，与原告之间并没有直接的权利义务关系。且根据《确认书》第六条约定，该协议已全部终止作废。自原告与我公司签订《确认书》后，原告一直没有支付商铺的租金和物业管理费用给我公司，且根据原告起诉提供的录音录像光盘的内容，我公司已多次向原告催促支付租金、管理费、水电费等，而原告一直不支付费用，我公司迫于无奈，向原告送达解除合同通知书，解除双方的租赁合同。根据《合同法》的规定及《确认书》的约定，原告迟延支付租金、物业管理费、水电费构成违约，视为原告放弃涉案商铺的承租权，其所交保证金不予退回。我公司不存在违约行为，不应承担违约责任。由于原告违约在先，《确认书》中没有约定利息条款，原告请求被告支付双倍保证金及利息没有事实和法律依据。二、原告无证据证明其预期收益，且原告是合同的违约方，其要求我公司赔偿损失并要求赔偿的是双方签订合同时不可预见的损失，故原告的该项请求没有事实和法律依据。三、原告没有任何证据证明其装修损失，且合同中没有装修损失的约定，原告请求的装修损失无合同及法律依据。四、根据原告的自认，退回面积误差的租金及管理费损失是针对被告韩某公司的，与我公司无关。被告韩某公司辩称：一、我公司于2012年12月1日起与被告天马公司解除了租赁关系，并把涉案商场的首层及其他楼层的经营权返给了天马公司，根据我公司与天马公司、原告签订的《确认书》第一条的约定，原告知道我公司把涉案商铺在内的商铺承包权返还给天马公司，涉案商铺从2012年11月1日起的租赁关系由原告与天马公司对接，该《确认书》第二条约定由原告向天马公司直接支付租金，该确认书第六条约定，签订《确认书》之前的租赁合同全部作废，因此原告在诉讼请求第1、2、3项主张的违约责任与我公司无关。二、原告第4项诉讼请求有关要求退还面积误差、管理费，我公司认为原告提起的诉讼请求没有事实和法律依据。理由：1、原告与我公司于2009年12月签订《广州市房屋租赁合同》第一条约定，租赁单位是以现状出租给原告使用，租赁单位是自编号，并非为原告所陈述的房产登记号，合同约定商铺的位置、大小以现场的情况为准。2、从天马大厦一楼整体装修后的平面图可看出，自编号为1102号铺实际上是由1102、1068号铺合并为一铺的，我公司在房管部门打印的资料显示，房产登记为1102、1086两铺的房产登记面积相加正好为自编号1102号铺的面积。3、根据《确认书》第一条的约定，商铺面积与双方在2009年12月签署的《广州市房屋租赁合同》约定的商铺面积是一致的，而且双方签订的合同也明确了所有商铺房产证的房产登记编号。在我公司与原告、天马公司于2012年12月底签订的《确认书》也确认了商铺的面积，与之前租赁合同约定的面积是一致的。可见我方与原告在2009年12月签订的租赁合同约定的面积是真实的。4、原告与我公司自2009年12月签订《广州市房屋租赁合同》至今已多年，若真的如原告所述面积少了一半，为何到现在才发现？显然原告的解释不符合常理。我公司认为不管原告是提出撤销合同还是变更合同，都已超出法定的除斥期间。经审理查明：2010年1月27日，原告（乙方，承租方）与被告韩某公司（甲方，出租方）及被告天马公司（丙方，产权人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第一层1102号单元以现状出租给乙方使用，租赁单元编号为甲方自编号，租赁单元位置见本合同附图所示，该附图只作一般位置识别之用，并不显示租赁单元实际面积大小，其位置、大小以现场实际情况为准；计租面积为28.7平方米，甲乙双方同意按此面积计租；租赁期自2009年12月30日起至2014年12月29日止，月租金为15785元，乙方应于每月5日前支付本月租金；乙方应交纳47355元租赁保证金作为履行本合同的担保，本合同终止，在乙方将租赁单元交还甲方且无违约行为的情况下，甲方应在90天内将租赁保证金无息退还乙方；乙方如需对租赁单元进行装修的，应遵守广州华诚物业发展有限公司和甲方指定的有关装修的规章制度，接受广州华诚物业发展有限公司和甲方的监管，装修的费用由乙方承担，乙方应在装修之前将装修的承包商、设计图则、使用材料等资料交广州华诚物业发展有限公司和甲方审核，经广州华诚物业发展有限公司和甲方书面同意后方可进行装修施工，报批的费用由乙方承担；乙方逾期三十天仍不全部支付租金的，甲方有权解除本合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方并有权追讨乙方所欠租金和其他违约金；等等。上述租赁合同，原告及被告韩某公司的签署日期均为2009年12月14日，被告天马公司的签署日期为2010年1月27日。原告于2009年12月12日向被告韩某公司交纳了租赁保证金47355元、物业管理费保证金4305元以及1个月租金15785元和1个月管理费1435元、消防管理费2000元。2011年1月17日，原告（甲方）与被告韩村公司（乙方）签订《房地产委托合同书》，其中订明：第1条委托人甲方根据第2条约定，向受托人乙方委托关于甲方所有的天马1层店铺的一切行为，受托人乙方接受此委托。所在地：广州市环市西路168号建筑物：天马大厦店铺：1楼1086#、1102#号面积28.7平方米；第2条受托人乙方在2011年3月1日至2013年2月28日管理店铺2年。乙方负担2年租赁费及各项税款经费等，第二年的2012年3月1日至2013年2月28日受托期间，在每月5日向甲方支付每平方米人民币600元（含管理费）基准的30%即人民币180元/平方米等。此后，被告韩某公司分别于2012年3月24日、4月28日及2013年1月6日向原告支付4736元、8300元和28416元。2012年10月30日，被告天马公司（甲方）与被告韩某公司（乙方）签订《关于终止广州天马国际时装批发中心（天马大厦）第一层整层（含第一层夹层）租赁关系的协议》，其中订明：甲、乙双方分别于2009年10月6日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层广州天马发展有限公司所属产权单元的租赁合同、于2009年12月31日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层20间返租经营权单元及夹层返租经营权单元的租赁合同、于2010年3月22日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1138单元的租赁合同、于2010年11月30日签订天马大厦首层大堂处（含1C01仓库）使用确认书、于2012年4月24日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1125、1126、1127单元的租赁合同，确定了租赁关系。现甲乙双方同意于2012年11月1日起解除终止上述区域租赁关系，甲方支付解约款1100万元[此款项包含乙方缴交给甲方的租赁保证金、缴交给物管公司的管理保证金、缴交给甲方的天马大厦首层大堂处（含1C01仓库）的使用费]给乙方；乙方须于2012年11月10日前无条件做好现有场内租户与甲方签署租赁协议事宜（租赁条件以乙方同现有场内租户），现有场内租户缴交给乙方的租赁押金及物管押金共计人民币3532634元由乙方支付给甲方，甲方待现有场地内租户合同到期后无息退还给现有场内租户；等等。2012年11月8日，原告（乙方，承租方）与被告天马公司（甲方，出租方）及韩某公司（丙方，见证方，原出租方）签订《确认书》，其中订明：乙方清楚知悉自2012年11月1日起丙方将天马大厦首层及首夹层所有单元的承包经营权带租约转让给甲方，天马大厦首层及首夹层的商铺于2012年11月1日起的租赁关系由甲、乙双方对接，甲方同意按乙、丙双方之前约定的收费标准收取相关费用；甲、乙双方同意乙方继续履行承租天马大厦首层/首夹1102单元（建筑面积28.7平方米）经营服装，合同期限为2012年11月1日起至2014年12月29日止，租金为15785元/月，物业管理费为1435元/月，垃圾费为10元/月；电费按实际用量向物管公司缴交，上述费用乙方需在每月5日前缴交给甲方及物管公司，否则视为乙方（放弃该单元承租权）违约，乙方所交押金等费用不予退还，且甲方有权收回租赁单元另行出租给他人；甲、乙、丙三方同意乙方原缴交给丙方的租赁保证金47355元及管理保证金4305元由丙方直接转给甲方作为乙方新的租赁保证金及管理保证金，待乙方合同到期（即2014年12月29日）后乙方不再续租时由甲方无息退还给乙方；签署本《确认书》后，乙、丙双方之前于2009年12月14日签署的首层及首夹1102单元租赁合同、协议等全部终止作废；等等。被告天马公司于2012年12月6日向原告发出《解除合同通知书》，表示原告应于每月5日前缴交承租单元当月租金，原告已逾期超过十八天仍拒不交租，其公司决定于2012年12月6日与原告正式解除租赁关系，收回租赁单元等。被告称其将该通知书张贴于涉案商铺（该商铺当时为空置状况），并提交了照片为证。原告代理人汪黄结曾于2013年1月17日到广州市公安局经济犯罪侦查支队报警。广州市公安局于2013年3月18日作出穗公（经）不立字[2013]0111号《不予立案通知书》，表示经审查认为无犯罪事实，决定不予立案。同年4月3日，该局作出穗公（法）刑复字[2013]11号《复议决定书》，决定维持穗公（经）不立字[2013]0111号《不予立案通知书》。被告天马公司确认其于2012年12月中旬至月底期间将涉案场地商铺收回并拆除。被告韩村公司称涉案商铺自编号为1102，是由越秀区环市西路168号首层1102（建筑面积13.8293平方米）及越秀区环市西路168号首层1086（建筑面积12.7131平方米）两间商铺合并构成，并提供了天马大厦1楼平面图及房地产登记薄查册表为证。本案中，原告还提供了一份空白韩文文件及一份中文《确认书》范本，该中文《确认书》与原告和两被告签署的《确认书》对比，少了“上述费用乙方需在每月5日前缴交给甲方及物管公司，否则视为乙方（放弃该单元承租权）违约，乙方所交押金等费用不予退还，且甲方有权收回租赁单元另行出租给他人”的内容，原告称该份《确认书》范本是被告韩某公司交付其的，由于其不懂中文，故找人进行了翻译。两被告对该两份文件均不予确认及否认曾交付该份《确认书》范本给原告，认为其来源不明。本院认为：原告与两被告于2009年12月14日就涉案商铺签订《广州市房屋租赁合同》后，又于2011年1月17日与被告韩村公司签订《房地产委托合同书》，将涉案商铺委托被告韩某公司经营管理2年，原告在此期间无需支付上述租赁合同约定的租金和管理费，且韩某公司在2012年3月1日至2013年2月28日期间每月需向原告支付每平方米180元的费用。两被告自2012年11月1日起解除涉案场地的租赁关系后，三方于同月8日签订的《确认书》，虽约定原告应于每月5日前向被告天马公司缴交租金、管理费等费用，以及三方于2009年12月14日签署的租赁合同、协议等全部终止，但该确认书没有明确同时终止原告与被告韩村公司于2011年1月17日签订的《房地产委托合同书》，现有证据亦没有显示被告韩某公司签订确认书后有办理将涉案商铺交还给原告自行经营的手续，反而经原告催告，被告韩某公司又支付了此前拖欠的上述委托合同书约定的费用，因此原告认为其依据该合同书的约定仍无需支付2013年2月28日前的租金和管理费等费用，亦符合一般民众的思维逻辑。对于《确认书》未尽事宜，三方可通过协议补充等救济途径解决，但被告天马公司明知涉案商铺空置，仍在该商铺张贴《解除合同通知书》，该通知并未有效送达原告，故不发生解除合同的效力。被告天马公司在合同未有效解除及未通知原告的情况下，擅自将涉案商铺予以拆除，导致双方租赁合同无法继续履行，应返还保证金及支付利息给原告。因原告与两被告三方同意原告原缴交给被告韩村公司的保证金由韩村公司直接转给天马公司作为原告新的保证金，故原告要求被告韩某公司共同承担返还保证金责任与合同约定不符，本院不予支持。由于三方已确认终止于2009年12月14日签订的《广州市房屋租赁合同》，原告要求被告按该合同约定双倍返还保证金缺乏理据，本院不予支持。原告没有举证证明其对涉案商铺进行了装修以及装修费用的具体金额，其要求被告赔偿装修损失及预期收益损失均证据不足，本院不予支持。上述《广州市房屋租赁合同》已明确租赁单元编号为韩村公司自编号、双方同意按28.7平方米面积计租，《房地产委托合同书》也注明店铺为天马大厦1楼1086#、1102#、面积28.7平方米，因此该自编1102号商铺与环市西路168号首层1102房屋并非对应的房屋，原告以此要求被告退还面积误差租金和管理费与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州天马发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，返还保证金51660元及支付利息（从2013年7月17日起至本判决生效之日止，以51660元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率计付）给原告SONJANGHEON。二、驳回原告SONJANGHEON的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2654元，由原告SONJANGHEON负担1973元，被告广州天马发展有限公司负担681元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，两被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赖丽恂人民陪审员 周跃新人民陪审员 陈遂莞二〇一六年四月二十二日书 记 员 梁启志 微信公众号“”