（2015）锦江民初字第5473号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-12-30
案件名称
成都万科物业有限公司与王强物业服务合同一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都万科物业服务有限公司,王强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的���干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第5473号原告成都万科物业服务有限公司。地址：成都市锦江区静安路*号。法定代表人冯霞，成都万科物业服务有限公司执行董事。委托代理人罗容，女，1985年4月25日出生，汉族，住四川省内江市东兴区,成都万科物业服务有限公司员工。委托代理人陈贤德，男，1972年12月26日出生，汉族，住成都市锦江区,成都万科物业服务有限公司员工。被告王强，���，1970年10月30日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都万科物业有限公司（以下简称万科物业公司）与被告王强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序于2015年10月30日、11月17日公开开庭进行了审理。在两次庭审中，原告万科物业公司的委托代理人罗容、陈贤德，被告王强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，2003年9月12日，被告购买由成都万科地产有限公司开发的位于成都市锦江区静安路“万科.城市花园”86栋B单元401号房屋。原告是“万科.城市花园”合法选聘的物业服务企业，根据物业服务合同约定，为被告所购买的住宅物业提供物业服务。按照约定，被告应按期交纳物业服务费等费用，但被告自2014年9月起至2015年6月共拖欠物业服务费、水费、电费、垃圾费共计人民币1782.34元及逾期支付违约金120.55元，上述费用共计1902.89元。被告拒绝交纳物业服务费的行为不仅构成违约，也给原告造成了经济损失，同时侵害了其他按时、足额交纳物业服务费的业主的合法权益，经原告多次催告后，被告仍未交付。故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付所拖欠的物业服务费等费用共计1782.34元（庭审中阐明包括自2014年9月至2015年6月的物业服务费每月160.89元，2014年12月至2015年6月水费85.76元、电费192.57元、垃圾处理费56元）；2、被告承担违约金120.55元（庭审中阐明以每月应付款项为基数，从每期逾期之日计算至2015年6月1日止，按日万分之五计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告王强辩称，认可原告陈述的被告为“万科·城市花园”86栋B单元401号房屋的业主以及被告从2014年10月起未缴纳物业服务费等费用的事实，对具体应��纳金额，被告不知情，被告对原告主张的水、电费金额予以认可。被告并非恶意拖欠上述费用，而是原告在进行物业管理时没有尽到职责，违约在先，“万科·城市花园”小区存在下水道堵塞、侧排污管损坏、通道大门不畅通、道路维修长期不能完工、小区内汽车乱停乱放等问题，以上问题均表明原告并没有依照合同约定履行其物业管理职责，被告没有交纳电费是因为原告的态度恶劣被告没有过错，被告不应承担违约金。经审理查明，2013年6月1日，成都市锦江区万科城市花园业主委员会（以下简称万科业委会）与万科物业服务公司签订《成都万科城市花园物业服务合同》，约定：由万科业委会将位于成都市锦江区静安路1号的“成都万科城市花园”物业委托给万科物业服务公司提供物业服务；在物业管理区域内，万科物业公司提供的物业服务包括物业共用���分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；在物业管理区域内，万科物业公司提供的其他服务包括水、电等代收代缴服务；合同期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止；本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积按以下标准预先交纳物业服务资金，其中多层住宅1.88元∕月∕平方米；物业服务费资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向万科物业服务公司交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。属于开发商所有或业主个人购置的车位，使用面积20平方米以下的车位服务费50元∕月∕个，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。万科物业公司接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用的，因万科物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于每月20日前万科物业服务公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，万科物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。2003年9月12日，王强购买了成都市锦江区静安路1号86幢2单元401号房屋，该房屋建筑面积为85.58平方米，属多层住宅。根据《成都万科城市花园物业服务合同》约定，王强所有的房屋物业服务费按1.88元∕月∕平方米标准计算，王强每月应向万科物业公司交纳物业服务费160.89元。王强自2014年9月起至2015年6月期间未向万科物业公司交纳物业服务费，自2014年12月至2015年6月期间未向万科物业公司交纳水电费及垃圾处理费，共计欠万科物业公���物业服务费1608.9元，2014年12月至2015年6月水费85.76元、电费192.57元、垃圾处理费56元，共计1943.23元。上述事实的认定，有原告万科物业公司提交的营业执照、组织机构代码、常住人口登记卡、房屋信息摘要、成都万科城市花园物业服务合同、商品房买卖合同复印件等证据材料以及万科物业公司与王强的当庭陈述在案为证。本院认为，王强作为万科城市花园小区业主，小区业委会与万科物业公司签订《成都万科城市花园物业服务合同》，万科物业公司作为物业管理公司，为万科城市花园小区的包括王强在内的业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同法律关系。王强作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。关于万科物业公司要求王强交纳的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第七条第一款(五)项关于业��按时交纳物业管理服务费用的义务的规定，王强未交纳2014年9月起至2015年6月期间的物业管理服务费1608.9元。王强以万科物业公司存在未按期修复86栋污水主管堵塞、小区大门未及时开同、物业费用巨额亏损不实、小区内汽车乱停乱放等行为，提出尚欠的物业费不应缴纳。本院认为，业主对物业服务公司的提供的物业服务有意见，可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通解决，《中华人民共和国物权法》也明确规定，业主有通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故王强可以通过上述法律途径解决相应问题，且本案现有证据不能证明万科物业公司未尽到物业管理义务。王强以上述辩称为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予采纳。故万科物业公司要求王强支付拖欠的自2014年9月至2015年6月的物业服务费、水费85.76元、电费192.57元、垃圾清运费56元共计1782.34元，即主张王强支付拖欠的自2014年9月至2015年6月的物业服务费1448.01元，系对其权利义务的自由处分，本院予以确认。关于水费、电费及垃圾处理费。《成都万科城市花园物业服务合同》约定万科物业公司的物业服务内容包括垃圾的收集、清运及水、电等代收代缴服务，故万科物业公司要求王强支付尚欠的垃圾处理费88���，本院予以支持。王强对万科物业公司主张代其缴纳的水费85.76元、电费192.57元予以认可，本院予以确认。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，王强未依约支付物业服务费，应向万科物业服务公司支付违约金。《成都万科城市花园物业服务合同》约定物业服务费资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向万科物业服务公司交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。故王强逾期缴纳物业服务费，应当以每月实际欠缴的物业服务费数额为基数，自2014年10月1日起至2015年6月1日止按日万分之五支付违约金，并以万科���业公司主张的120.55元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告王强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都万科物业有限公司支付2014年9月至2015年6月的物业服务费1448.01元，2014年12月至2015年6月的水费85.76元、电费192.57元、垃圾处理费56元；二、被告王强应向原告成都万科物业有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金（以每期未付的物业服务费为计算基数，从2014年10月1日起至2015年6月1日止，按每日万分之五计算,并以原告成都万科物业有限公司主张的120.55元为限）；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王强负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 赖婷婷二〇一六年四月二十二日书 记 员 丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：