（2016）京03民终5540号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-31
案件名称
付和玉与刘士春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付和玉,刘士春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5540号上诉人（原审被告）付和玉，男，1949年8月24日出生。被上诉人（原审原告）刘士春，男，1946年11月26日出生。委托代理人刘庆玲，女，1956年5月20日出生。委托代理人吴迎成，北京市京师律师事务所律师。上诉人付和玉因与被上诉人刘士春房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成由法官解学锋担任审判长，法官刘正韬、徐晨参加的合议庭，并于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人付和玉，被上诉人刘士春及其委托代理人刘庆玲、吴迎成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘士春在一审中起诉称：1998年刘士春与付和玉签订房屋买卖协议，将刘士春位于通州区×上房五间、东厢房三间及地上建筑物卖给付和玉，房屋价格为22000元。由于付和玉是居民户籍，不能购买农村房屋。故此，请求确认刘士春与付和玉位于通州区×房屋买卖合同无效。付和玉在一审中答辩称：不同意刘士春的诉讼请求，在事实理由部分，成交时间是1997年9月18日，对方写的是1998年，该协议是在庙上村委会写的。当时是刘士春找的村委会之后我才同意的，而且是刘士春委托的他姐夫办的这个事情。刘士春的法律依据不够明确。刘士春的诉求缺少法律和事实依据，合同的缔结、履约、房屋修缮、翻修、添附、涉农用途使用情况等事实均没有违规违法处。一审法院经审理查明：1997年9月18日，刘士春与付和玉签订《协议书》，约定：今有刘士春有上房五间，东厢房三间及土地上的建筑物；东至道，西至武×，南至道，北至道，与付和玉协商，将这此房屋卖给付，价格二万二千元整。但说明一点，此房无论谁住，都要服从村里统一规划，自己不能随意扩建和其他违反村规民约的规定，经村委会同意将此房屋卖给付和玉居住。协议签订后，付和玉支付购房款，刘士春交付房屋。付和玉称其购买房屋后，对房屋进行了维修，并建造了工作室。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。刘士春与付和玉签订的《协议书》是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，该协议书在处分诉争房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。付和玉并非诉争房屋所在村集体经济组织成员，也未取得土地管理法规定的集体土地使用权变更登记手续，其与刘士春签订的《协议书》违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应认定为无效合同。在法庭辩论终结以及庭审结束后，付和玉向法庭邮寄了反诉状，本案对此不予处理，付和玉可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：刘士春与付和玉于一九九七年九月十八日签订的《协议书》无效。付和玉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订《协议书》是双方真实意思表示，并经村委会见证确认。《协议书》不违反相关法律规定。故上诉请求撤销一审判决，改判驳回刘士春的诉讼请求，确认《协议书》有效。刘士春服从一审法院判决。不同意付和玉的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交符合法律规定的二审新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有买卖协议书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。本案中，房屋买受人付和玉与刘士春签订《协议书》时并非诉争房屋所在村集体经济组织成员，也未取得土地管理法规定的集体土地使用权变更登记手续，涉案协议即使经过了该村委会的同意，但涉案房屋占用土地的性质并未改变，《协议书》违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应认定为无效合同。一审法院认定刘士春与付和玉签订的《协议书》应属无效，并无不当，本院予以维持。综上，付和玉的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费175元，由刘士春负担123元（已交纳），由付和玉负担52元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费150元，由付和玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解 学 锋代理审判员 刘 正 韬代理审判员 徐 晨二〇一六年四月二十二日书 记 员 李晓晴书记员左爽 微信公众号“”