（2016）内71民终28号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-28

案件名称

内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司与石春杰租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

呼和浩特铁路运输中级法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司,石春杰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

呼和浩特铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）内71民终28号上诉人（一审被告、反诉原告）内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司，住所地包头市昆区。负责人王启洲，该分公司经理。委托代理人李新淼，内蒙古典源律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）石春杰。上诉人内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司（以下简称包头车辆分公司）因与被上诉人石春杰租赁合同纠纷一案，不服包头铁路运输法院（2015）包铁商初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人包头车辆分公司委托代理人李新淼、被上诉人石春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年10月1日，原告（反诉被告）石春杰与被告（反诉原告）包头鹿铁开发公司签订房产租赁合同，租期为2005年10月1日至2012年1月31日，租赁费每年36万元。供暖期石春杰负责向包头鹿铁开发公司公寓等处进行供暖，所发生的暖气费、水电费、排污费等石春杰可向上述单位和个人清算，包头鹿铁开发公司公寓以上费用按照双方协商金额交纳，收入归石春杰所有；石春杰经包头鹿铁开发公司同意对房屋结构进行改造，在租赁结束后，不得拆除毁坏，按改造后原样交包头鹿铁开发公司所有；石春杰必须遵守先付款后经营的原则。同日还签订房产租赁合同补充协议，包头鹿铁开发公司向石春杰交纳暖气费（按热力公司价格）、水费（双方协商）、电费（凭电表用电量，按供电价格）每月20日交纳；石春杰每半年交18万元人民币租赁费。如在租赁年第五个月底没有按期交纳租赁费，在限期15天内还没有交纳租赁费，包头鹿铁开发公司有权立即终止合同。2007年5月23日石春杰与包头鹿铁开发公司共同签字确认了《包头铁路宾馆改造情况说明》，石春杰未经包头鹿铁开发公司的允许，将承包的包头铁路宾馆原一楼餐厅大厅、餐厅雅间、二楼舞厅改为网吧……，在承包期结束后，需恢复原状，并承担恢复费用，为确保执行，石春杰向包头鹿铁开发公司分三次交清6万元的恢复押金，2007年8月首付2万元，与承包费同时向包头鹿铁开发公司交纳。如承包结束后按要求进行了恢复，将退还押金，否则不予退还。2011年12月30日包头鹿铁开发公司宾馆出具《收款收据说明》，收到石春杰交来拆改抵押金六万元整，具体抵押内容详见租赁合同。2011年11月30日，包头鹿铁开发公司与石春杰签订房屋租赁补充协议，原租赁合同延长至2012年4月30日，月租金3万元，付款方式、供暖方式、其他事项按原合同执行。2012年4月29日、2012年5月31日、2012年6月30日、2012年7月31日、2012年8月31日，包头鹿铁开发公司与石春杰共签订五份房屋租赁补充协议，租赁期限均为1个月，租金为每月3万元人民币，签订合同之日起石春杰预付包头鹿铁开发公司下月租金。2012年9月30日（2013年2月19日火灾后补签），包头鹿铁开发公司与石春杰签订房屋租赁补充协议，房屋租赁从2012年10月1日续签至2013年4月30日，月租金为3万元人民币，签订合同之日起石春杰每个月30日前预付包头鹿铁开发公司租金。如上级有关部门征用或不可抗力的因素，按上级要求执行。上述六份合同都有“仍按2005年10月1日签订的房产租赁合同内容执行”条款。2013年2月20日呼和浩特铁路公安局包头公安处因住宿在石春杰承包的酒店207房间的哈斯巴格娜、温都苏（二人系包头车辆段员工）未关闭自制的电暖器离开房间，发生火灾，对包头车辆分公司法定代表人曹连生给予行政警告的处罚，以包公（消）行罚决字（2013）0001号行政处罚决定书对石春杰承包的酒店进行临时查封，查封期限为2013年2月20日至2013年3月19日。在查封期间，包头鹿铁开发公司人员对发生火灾的房间进行了装修，其使用的水泥材料等是石春杰准备用来恢复所拆改建筑物所备。2013年3月呼铁局恒诺公司收回铁路宾馆进行装修并经营。另查明，2011年2月19日、21日原告（反诉被告）石春杰更换了CLSGO.35锅炉一台，价格55000元及管道泵2个，价格7320元。又查明，从2010年8月起被告（反诉原告）包头鹿铁开发公司未按合同约定向原告（反诉被告）石春杰交纳电费（每月1000元）、水费（每月200元）、取暖费（按570平米，3.5元／平米，采暖期每年6个月）、2005年开始排污费从未交纳过，即卫生费（每月200元）、垃圾处理费（每月300元）。还查明，2015年7月6日，原告（反诉被告）石春杰向该院起诉请求判令被告包头车辆分公司退还其拆改抵押金6万元，被告（反诉原告）包头车辆分公司提起反诉，要求原告（反诉被告）石春杰给付拖欠租金及利息209182.33元，后双方因本案证据发生变化，以申请需要查找新的证据为由，向该院提出撤诉申请，该院予以准许。本次起诉时，证人王文光、张小勇出庭作证，证人孟励出具证言，证明2014年4月份，原告（反诉被告）石春杰与上述三人去包头车辆段、包头鹿铁开发公司（两单位在同一院内办公）索要损失未果，被保卫部门劝回。同时证明其诉讼没有过诉讼时效。该院认为，原告（反诉被告）石春杰与被告（反诉原告）包头鹿铁开发公司（包头车辆分公司）签订的房产租赁合同及补充合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。因知道呼铁局要收回宾馆，当事人当时未采用书面形式签订（火灾后补签）合同，视为不定期租赁，也不违反法律规定。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）石春杰应按时交纳租金，被告（反诉原告）包头车辆分公司应按约定给付所产生的暖气费、水费、电费、排污费等，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）石春杰在租赁期间对房屋用途改造，交纳了恢复押金，且双方在改造情况说明上签字进行了确认。在合同到期前，原告（反诉被告）石春杰已备好恢复材料，因他人的原因发生了火灾，消防部门进行查封，包头鹿铁开发公司不再让其继续经营；呼铁局恒诺公司收回房产重新装修自行经营，系客观原因未能恢复宾馆原状，非原告（反诉被告）石春杰主观不予恢复原状，故原告（反诉被告）石春杰请求退还恢复押金的诉求应予以支持。被告（反诉原告）包头车辆分公司反诉原告（反诉被告）石春杰应给付拖欠租赁费18.5万元的诉求不予全部支持，因其提交的证据票根、转账凭证金额为12万元，且合同履行至2013年2月19日时，因火灾后自行对过火的房间进行修复，且反诉被告石春杰并没有按照合同的约定在每个月30日前预付租赁费，包头车辆分公司有立即解除合同的权利；呼铁局恒诺公司（系合同中上级有关部门征用，按上级要求执行条款）在3月份收回宾馆开始装修等情况，2012年9月30日签订的房屋租赁补充协议应截止到2013年2月底终止。为此，原告石春杰（反诉被告）应给付被告（反诉原告）包头车辆分公司租赁费（从2012年11月1日至2013年2月底，计4个月，月租金3万元，为12万元，加上2012年10月所欠5000元。）共计12.5万元；对原告（反诉被告）石春杰辩称因给包头鹿铁开发公司宾馆等单位供暖不收租金、抵租金之说，无证据佐证，不予采信。因原告（反诉被告）石春杰在未按约定预付租赁费时，被告（反诉原告）包头车辆分公司并没有依合同的约定立即终止合同，减少损失，且合同中亦没有此约定，故对其诉求利息的损失不予支持。因合同权利义务的终止，不影响合同结算和清理，故对原告石春杰（反诉被告）答辩依合同约定，被告（反诉原告）包头车辆分公司在合同履行期间应按协议交纳水费、电费、暖气费、排污费，但一直拖欠未付的辩解应予采信。经核实（所欠费用均从拖欠之时2010年8月计算至2013年2月底。）电费31000元（31个月，每月1000元）、水费6200元（31个月，每月200元）、暖气费31920元（商议供暖面积按570平米，3.5元／平米，包头市每年6个月供暖期，2个整年度供暖期，2013年按4个月）、排污费44500元（从2005年10月-2013年2月，89个月，垃圾处理费每月200元，17800元；卫生费每月300元，89个月，26700元），上述欠费共计113620元，从应给付拖欠租金中扣除（即125000元-113620元=11380元）；其请求的更换锅炉55000元、管道泵7320元是合同中约定由其自负支出，辩称与反诉原告包头车辆分公司商议抵租金之说无证据佐证，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）、（七）项、第九十八条、第一百一十九条一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司在本判决生效后十日内，退还原告（反诉被告）石春杰恢复押金6万元；二、原告（反诉被告）石春杰在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司租赁费11380元；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司对利息的诉讼请求。案件受理费650元，由原告（反诉被告）石春杰负担，反诉受理费2219元，由被告（反诉原告）包头车辆分公司负担。上诉人包头车辆分公司不服一审判决上诉称，上诉人不服包头铁路运输法院（2015）包铁商初字第201号民事判决，提出上诉，请求二审法院依法改判。理由如下：（一）一审判决认定事实不清。一审法院在没有证据的情况下，仅凭被上诉人单方陈述，且在上诉人否认的情况下，对案件部分事实认定是错误的；（二）房屋租赁费应当计算到2013年3月底，2月19日发生火灾是被上诉人自己管理不善造成，应当自己承担责任。恒诺公司4月8日进驻，4月18日开始施工，所以房屋租赁费应计算到3月31日为止；（三）暖气费、水电费、排污费、卫生费的计费时间及标准、数额仅凭被上诉人陈述进行认定，有失公平。被上诉人石春杰辩称，一审判决是公正的。补充协议确实是2013年2月19日发生火灾后晚上补签的。发生火灾后，宾馆被临时查封，上诉人在查封后让被上诉人退出，被上诉人才离开宾馆的，没有一走了之。水电费、取暖费等都是按照租赁合同第六条约定计算的，上诉人在2010年后就未向被上诉人交过这部分费用。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于上诉人包头车辆分公司关于本案房屋租赁费应计算到2013年3月31日的上诉理由，本院认为，上诉人包头车辆分公司该项主张只有其陈述而不能提出其他相关证据予以证明，被上诉人石春杰对上诉人包头车辆分公司的陈述不予认可，上诉人包头车辆分公司的该项主张因没有事实依据，本院不予支持。对于上诉人包头车辆分公司关于暖气费、水电费、排污费等计费时间及数额有失公平的上诉理由，本院认为，按照双方签订的《房产租赁合同》第六条约定，被上诉人石春杰有权请求上诉人包头车辆分公司支付暖气费、水电费、排污费等相关费用。上诉人包头车辆分公司应当提出证据证明已向被上诉人石春杰缴纳了上述费用及缴纳费用的具体数额。因上诉人包头车辆分公司未能提供证据证明其主张，对该项主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4438元，由上诉人内蒙古铁路运营管理集团有限责任公司包头车辆分公司承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　张亚军代理审判员　　凌海涛代理审判员　　薛东梅二〇一六年四月二十二日书　记　员　　赵丽丽法律链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”