（2016）豫01民终4058号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-18
案件名称
卫春玲与河南长金置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南长金置业有限公司,卫春玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4058号上诉人（原审被告）河南长金置业有限公司。法定代表人王小兵，董事长。委托代理人王金伦，该公司职工。委托代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卫春玲，女，汉族，1964年2月16日生。委托代理人姜辰亮，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。上诉人河南长金置业有限公司与被上诉人卫春玲房屋租赁合同纠纷一案，上诉人河南长金置业有限公司不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第3067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南长金置业有限公司的委托代理人朱双阳，被上诉人卫春玲的委托代理人姜辰亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年4月17日，卫春玲（甲方）与河南长金置业有限公司（乙方）签订委托书一份，约定：甲方将其在现代鞋业广场内承购的二层A7号店面委托于乙方出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，共计五年。租金以《商铺销售合同》约定交铺日开始记租。前三年每月租金为人民币4350元，后二年每月租金为人民币4894元。合同还约定，乙方为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，乙方并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯乙方于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。乙方应于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还予甲方，甲乙双方不得向对方要求任何费用。为经营本商场，甲方同意乙方得将本约租赁权转让于经营公司。该协议签订后，卫春玲即将其所有的上述房屋交付河南长金置业有限公司对外出租，河南长金置业有限公司按照合同约定向其支付租金。2014年6月4日，河南长金置业有限公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在自本公告发布至日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告。”2014年7月24日，该公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，河南长金置业有限公司未再向卫春玲支付租金，也未将卫春玲房屋恢复原格局交付卫春玲，经多次协商未果，卫春玲诉至法院，请求判令：1、河南长金置业有限公司立即向卫春玲支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金19576元。（后续租金支付至判决之日止）2、河南长金置业有限公司立即向卫春玲返还郑房权证字第××号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由河南长金置业有限公司承担。另查明，卫春玲于2011年7月15日取得上述房屋所有权证，证号为郑房权证字第××号。该二人对上述房屋为共有。原审法院认为：该案中河南长金置业有限公司与卫春玲于2009年4月17日签订的委托书，名为委托，但根据合同内容及卫春玲当庭陈述称合同履行期间河南长金置业有限公司支付给卫春玲的租金一部分是实际出租租金，一部分是由河南长金置业有限公司向卫春玲补贴，并不符合委托合同中委托人与受托人的权利义务关系，实为房屋租赁合同。该合同中卫春玲委托河南长金置业有限公司对其房产对外出租，实为卫春玲同意河南长金置业有限公司对其所承租的卫春玲的房产进行转租。在合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不应超过承租人剩余租赁期限，故河南长金置业有限公司称其在合同期限内将卫春玲房屋出租给第三人，租赁期限现未届满，卫春玲应受此租赁期限约束，继续履行其与第三人签订的租赁协议的答辩及辩论意见，该院不予采纳。根据双方签订的协议，河南长金置业有限公司承租卫春玲房产的租赁期间为2009年6月15日至2014年6月14日。在租赁期间届满后，河南长金置业有限公司应当向卫春玲返还房产，按照双方合同约定，河南长金置业有限公司并应将所承租房产恢复原格局。其称因与第三人租期未满，仅负有将租赁合同交付卫春玲并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还卫春玲义务的答辩意见，该院不予采纳。另，河南长金置业有限公司虽在合同期间届满前、后采取多种方式通知卫春玲进行交接，但在合同期间届满后，其并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还卫春玲房产的义务，而是继续占有使用，此期间，河南长金置业有限公司应继续向卫春玲支付租金。河南长金置业有限公司称委托书委托期限届满后，其与业主对于商铺管理事宜进行了协商并与卫春玲授权的业主代表签订了协议书，约定自2014年6月15日起租金按照购房时实交金额的3.8%计算，因未提交有效证据予以证明，该院对河南长金置业有限公司的该项答辩意见不予采纳。河南长金置业有限公司继续占有使用卫春玲房产，应当继续按照原租赁合同约定的金额向卫春玲支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长金置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照原告卫春玲持有的郑房权证字第××号房屋所有权证分户图恢复占有的原告卫春玲的房产，并将该房产返还原告卫春玲。二、被告河南长金置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月4894元的标准支付原告卫春玲房产租金（自2014年6月15日至判决确定给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，由被告河南长金置业有限公司承担。宣判后，上诉人河南长金置业有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决错误地将双方签订的《委托书》认定为房屋租赁合同，违反了当事人的真实意思表示；二、一审判决对2014年6月14日原委托书期限届满后，上诉人与被上诉人的关系认定错误；三、一审判决忽略系争房产的实际市场价值，显示公平正义；四、一审判决对系争商铺的实际占有使用情况认定错误，要求上诉人返还系争房屋没有事实依据。故请求二审法院依法撤销原审判决，改法改判或发回重审，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人卫春玲答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、有双方委托合同的第六条第一款及第三款约定为证，上诉人有权将本标的物转租，第三款租期届满后三日内上诉人将标的物交换于被上诉人的约定充分说明双方名为委托，实际为租赁合同关系；二、合同到期后，上诉人仍占有使用出租，并收取租金，是事实，且一审庭审是上诉人认可的事实，即便现场勘验，能证明上诉人虚假的上诉理由；三、依法成立的合同对双方具有拘束力，上诉人不履行合同，已显失公平抗辩，其实就是一种不诚信和耍赖；四、依据合同法121条，合同具有相对性，及双方第六条约定，只能是上诉人返还原物，上诉人的种种理由其实在混淆是非。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。出租人将房屋交付承租人使用，承租人应当按照约定向出租人支付租金。租赁期满，承租人应当将房屋返还出租人。河南长金置业有限公司与卫春玲之间法律关系的性质是双方纠纷的核心。河南长金置业有限公司上诉称，双方之间属于委托租赁关系，不是租赁关系。本院认为，从《委托书》的内容分析，该委托书约定有每月租金的数额，支付时间。约定因使用租赁房屋所产生水电费、电话费及经营产生的费用，均由河南长金置业有限公司负担。还特别约定河南长金置业有限公司有权将出租房屋转租给第三人经营使用，河南长金置业有限公司于租期届满时，交还租赁房屋，并负责恢复原状。从《委托书》履行情况分析，卫春玲依据《委托书》将房屋交付给河南长金置业有限公司，河南长金置业有限公司按约定向卫春玲支付了部分租金，河南长金置业有限公司将房屋转租第三人经营。从委托关系法律属性分析，受托人依据委托人的授权，以委托人的名义对外实施民事行为，委托人仍为民事行为的主体，民事行为的后果由委托人承担。本案由河南长金置业有限公司直接向卫春玲支付租金，从卫春玲处接收房屋，并承担使用房屋所产生的水电费等，然后将房屋转租给第三人经营，并以自己的名义收取租金，故双方行为不符合委托关系特征。综上，双方之间关系属于房屋租赁法律关系，而不是委托关系。因此，河南长金置业有限公司的该主张不成立，本院不予支持。河南长金置业有限公司又称，原审认定双方租赁期限届满后，河南长金置业有限公司继续占有使用租赁房屋，认定事实错误。本院认为，双方存在租赁关系而不是委托关系，租期届满后，河南长金置业有限公司应当返还房屋。河南长金置业有限公司超过原租赁合同的租期，转租房屋，超过的期限对被上诉人没有约束力，故河南长金置业有限公司应当向卫春玲返还房屋。河南长金置业有限公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。河南长金置业有限公司再称，原审以《委托书》约定的标准计算委托关系终止后，占有诉争房屋的对价，有失公平。本院认为，委托书约定的租金标准是双方真实的意思表示，不违反法律规定。河南长金置业有限公司也没有提供正常租赁市场相对应的租金标准。故河南长金置业有限公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由上诉人河南长金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔航微审判员 于岸峰审判员 陈贵斌二〇一六年四月二十二日书记员 马 鹏 来自：