（2015）宿中民终字第2667号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-07
案件名称
华国芹、华国红与沭阳县海华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沭阳县海华房地产开发有限公司,华国芹,华国红
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第2667号上诉人(原审被告)沭阳县海华房地产开发有限公司,住所地沭阳县紫藤花园16号楼101室。法定代表人杨与宝,该公司董事长。委托代理人赵家友、宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人(原审原告)华国芹。被上诉人(原审原告)华国红。二被上诉人委托代理人刘洋，江苏德沛律师事务所律师。上诉人沭阳县海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）因与被上诉人华国芹、华国红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院作出的（2015）沭民初字第01534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：海华公司系沭阳县金地商城开发单位。2013年6月13日至同年8月10日间，华国芹、华国红分四次共向海华公司缴纳金地商城2、3-102号及2、3-202号商铺购房款118万元。2013年8月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定华国芹、华国红购买海华公司开发的位于沭阳县沭城镇南京东路北侧、北京路西侧的金地商城2、3-102号及2、3-202号商铺，其中2、3-102号商铺总价款为58万元，2、3-202号商铺总价款为178万元，合计236万元。合同第六条约定付款方式及期限为：买受人于合同签订当时支付首付房款89万元/29万元（含定金），余房款89万元/29万元向出卖人指定的银行申请按揭贷款支付。如买受人未在七日内在按揭银行办妥按揭手续，导致银行不能放款或因乙方（华国芹、华国红）个人信用等原因导致银行不同意向买受人发放按揭贷款或不能足额放款，买受人在收到出卖人通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为买受人逾期付款，将按本合同第七条追究违约责任。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体验收合格，买受人按双方约定付清所有房款和各种税费的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任:除第八条约定的特殊情况外，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，双方签订合同补充协议，其中对合同第八条的交付期限补充如下：如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期……3、买受人逾期支付应付款或相应应付款项未划付到出卖人的银行账户的（包括但不限于购房款、按揭款、应付违约金、专项维修基金、相关税费等），除依《商品房买卖合同》第七条和本协议规定承担逾期付款的违约责任外，出卖人的交房期限可以相应顺延，且无需承担违约交房的违约责任。2014年3月11日，华国芹、华国红至沭阳县房地产管理处办理预购商品房预告登记证明，涉案房屋的他项权利人为中国工商银行沭阳支行。2014年4月14日，中国工商银行将华国芹、华国红为涉案房屋所申请的按揭贷款足额发放至海华公司账户。2014年6月30日，约定交房期限到来，海华公司未能向华国芹、华国红交付符合交付条件的商品房。2015年4月7日，海华公司向华国芹、华国红发出通知交房通知书。2015年4月10日，宿迁市公安消防支队向海华公司出具建设工程消防验收意见书，证明海华公司开发的金地商城工程消防验收合格。华国芹、华国红以海华公司逾期交房为由，诉至法院，请求：判令海华公司给付华国芹、华国红逾期交房违约金143488元（自2014年7月1日暂计算至2015年4月30日，计304天）。原审法院认为：合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体验收合格，买受人按双方约定付清所有房款和各种税费的商品房交付买受人使用。2015年4月10日，宿迁市公安消防支队向海华公司出具建设工程消防验收意见书，证明海华公司开发的金地商城工程消防验收合格。因此涉案房屋于2015年4月10日即符合交付条件。海华公司辩称华国芹、华国红存在逾期付款235天，其交房时间应当相应顺延，且其无需承担该235天逾期交房的违约责任。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“如买受人未在七日内在按揭银行办妥按揭手续，导致银行不能放款或因乙方（华国芹、华国红）个人信用等原因导致银行不同意向买受人发放按揭贷款或不能足额放款，买受人在收到出卖人通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为买受人逾期付款。”从上述约定可以看出，虽然双方约定除了首付款外的剩余购房款付款方式为按揭贷款支付，但双方又同时约定在按揭贷款不能发放或不能足额发放的情况下，海华公司可以改变付款方式为现金支付，华国芹、华国红在收到海华公司改变付款方式的通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为逾期付款。本案中，海华公司认可其从未向华国芹、华国红下达改变付款方式的通知书，且华国芹、华国红的按揭贷款于海华公司应当交房前已经发放到位，故华国芹、华国红不存在逾期付款行为。因此海华公司的交房时间不应当进行顺延，应当按照合同约定承担全部逾期交房的违约责任，向华国芹、华国红支付逾期交房违约金。综上，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议不违反相关的法律法规，予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。海华公司逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，向华国芹、华国红支付逾期交房违约金。海华公司于2015年4月7日向华国芹、华国红发函通知交房，但4月10日才通过单体验收合格，因此认定海华公司逾期交房责任应计算至2015年4月10日。海华公司应承担的逾期交房违约金为283天*236万元*0.02%=133576元。调解不成，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：沭阳县海华房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向华国芹、华国红支付逾期交房违约金133576元。案件受理费3170元，由沭阳县海华房地产开发有限公司负担。原审判决宣判后，上诉人海华公司不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。理由：华国芹、华国红存在逾期付款的情况，在华国芹、华国红付清房款之前的期间，海华公司不构成逾期交房，本案海华公司逾期交房责任时间应为43天，应承担逾期交房违约金10148元。被上诉人华国芹、华国红辩称：华国芹、华国红已经按约向银行提交按揭贷款所需材料，不存在逾期付款的情况。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回海华公司上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.华国芹、华国红是否存在逾期付款行为。2.海华公司逾期交房违约金数额应如何确定。二审中各方当事人均未提供新的证据。关于争议焦点1，即华国芹、华国红是否存在逾期付款行为。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“如买受人未在七日内在按揭银行办妥按揭手续，导致银行不能放款或因乙方（原告）个人信用等原因导致银行不同意向买受人发放按揭贷款或不能足额放款，买受人在收到出卖人通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为买受人逾期付款。”依据该约定，如因华国芹、华国红原因而导致按揭贷款不能发放或不能足额发放，海华公司可以改变付款方式为现金支付，要求华国芹、华国红在收到海华公司改变付款方式的通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为逾期付款。海华公司向华国芹、华国红下达改变付款方式通知书是构成逾期付款的前提条件之一，而海华公司并未下达该通知书，并于2014年4月14日收取全部按揭贷款。应认定华国芹、华国红不存在逾期付款行为。关于争议焦点2，即海华公司逾期交房违约金数额应如何确定。本院认为：依据双方合同约定，海华公司应于2014年6月30日前将验收合格、符合交付条件的房屋交付给华国芹、华国红使用。然而涉案房屋直至2015年4月10日方通过消防验收合格，且海华公司也一直未提供房屋竣工验收备案表等能够证明涉案房屋通过全面验收并符合交付使用条件的有关材料。应认定华国芹、华国红所购房屋经验收合格、符合交付使用的时间不应早于2015年4月10日。原审法院认定海华公司逾期交房责任计算至2015年4月10日即违约天数为283天，并据此判决海华公司承担逾期交房违约金133576元，华国芹、华国红认可该判决结果，本院予以维持。综上，上诉人海华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3170元，由上诉人沭阳县海华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 兵代理审判员 柏小凤代理审判员 孙 权二〇一六年四月二十二日法官 助理 陈 博书 记 员 高 茹第2页/共9页 百度搜索“”