（2016）沪0115民初12930号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-04

案件名称

金关瑞、王秀琴等与顾彩凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初12930号原告金关瑞，男，1947年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王秀琴，女，1950年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人金关瑞。原告金龑，男，1976年10月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人金关瑞。被告李辉启，男，1970年3月生，汉族，住江苏省邳州市忿河镇盛家村石兰143号。被告顾彩凤，女，1970年5月10日生，汉族，住江苏省邳州市。上述两被告共同委托代理人陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。原告金关瑞、王秀琴、金龑诉被告李辉启、顾彩凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告金关瑞并作为原告王秀琴、金龑的委托代理人，被告李辉启、顾彩凤及其共同委托代理人陶笔一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金关瑞、王秀琴、金龑诉称，2015年7月19日，经中原房地产公司孙桥店介��，原告将位于上海市浦东新区顺和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，首期应付款人民币(以下币种同)140万元，银行贷款80万元，并签订了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，合同中约定七天内签订《上海市房地产买卖合同》。因被告户口本和结婚证有误，未能如期签约。2015年7月29日，在浦东新区房地产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》，因被告未能提供社保证明，审税未能完成。合同约定，2015年8月30日前办理过户手续，又因被告原因未能如期过户。至2015年9月25日，已逾期27天。过户当日，按照贷款银行要求，主贷人须到场签字确定，但主贷人因事未到场，也未出具委托书，而是由别人冒名顶替签名拍照。2015年10月26日，被告和贷款银行分别收到房产证和抵押证。后因贷款银行发现过户现场有假，停止放贷工作，并要求被告和��场律师提供现场见证，补办相关手续，直至2015年12月23日贷款银行收到所需的有关材料，律师现场证明后，同意在2015年底前放款。原告在2016年1月4日收到80万元。从签订合同到收到贷款80万元，前后经历168天；从银行收到抵押证到放贷，经历了70天，而实际从银行收齐材料到最后放贷，经过就几天，足足耽误了60天。综上，因被告的行为给原告造成了一定的经济损失和精神伤害，故原告起诉，要求：1、被告支付原告逾期过户违约金，以220万为本金，从2015年8月30日到2015年9月25日，按照日万分之五标准计算；2、被告支付逾期付款违约金，以80万元为本金，按照日万分之五的标准，从2015年10月3日到2016年1月3日；3、本案诉讼费由被告承担。被告李辉启、顾彩凤共同辩称，不同意原告诉请。9月25日过户是双方一致协商认可的，应看作对合同条款的变更，银行放贷的时间不是��告决定的，被告在整个房屋买卖过程中都在积极配合履行相关手续，且放贷的早晚对原告来说没有太大影响。原告诉状所说的不是事实，被告在8月7日就已经在办贷款手续，贷款合同签订时间是9月25日。9月25日过户当天没有出现过冒名顶替拍照的情况。被告是10月10日拿到产证的，抵押权证等都是一起拿的，被告拿到产证后又去银行补签了一个委托书，9月25日之前被告一直在催促银行放款的，银行的答复是快了。另外，补充一点，被告帮原告代缴过物业管理费。经审理查明：2015年7月19日，原告与被告李辉启签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定房屋总价为220万元。2015年7月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买系争房屋，房屋总价160万元。合同第六条约定，双方于2015年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手��。合同第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付。合同补充条款(一)第五条约定，原、被告双方在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等于本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三付款协议约定，签订本合同之前被告已经支付给原告定金5万元，签订合同当日，被告应支付房款75万元；原告同意被告通过向银行贷款80万元支付第二期房价款，被告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后第二日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若被告的贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则被告应于本协议第四条所述产权交易过户当日补足并支付给原告；待被告之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后第二日内，原、被告双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，被告应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给原告第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。之后，被告向原告支付房款140万元。2015年9月25日，原、被告至房地产交易中心办理了系争房屋的产权过户手续。2015年10月10日，系争房屋被核准登记至被告名下。2016年1月4日，合同约定的第二期房款即贷款80万元支付至原告账户。审理中，原告称其已于2015年8月14日即将系争房屋钥匙交给原告；被告则表示其确实收到系争房屋钥匙，但是在2015年8月20日之后。被告确认与贷款银行中国银行股份有限公司上海市卢湾支行之间的个人住房(二手房)抵��借款合同于2015年9月25日签订，当日，被告李辉启确实未到场，相关签字由被告顾彩凤代签，当时中介告知之后补一个委托书即可，之后被告李辉启于2015年10月7日至银行补办了相关手续，之后再未向银行补交过任何材料，被告也一直在催促银行放贷。上述事实，由《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方未在合同约定的时间办理过户手续，被告虽称在2015年8月30日前已经可以办理过户手续，但根据其与贷款银行签订贷款合同的时间等可以明确，在2015年9月25日前相应的银行贷款手续并未办理完成，且其也无证据证明其在2015年8月30日前银行贷款未或��准的情况下，已经具备剩余房款的支付能力，可以在过户当日支付剩余房款，故本院认为双方未及时办理过户的原因在于被告；但配合办理过户手续系原告主要义务，且逾期过户的行为影响到的是原告对于房款的收取，现原告也主张了相应的逾期付款违约金，故对其再行要求被告支付逾期过户违约金本院不予支持。原告主张的逾期付款违约金，被告贷款合同至2015年9月25日才签订，且之后10月7日其又补办了相应的委托书，故该延误的时间亦直接导致原告收款时间相应的延误；对于2010年10月7日之后直至贷款实际发放之日被告存在恶意拖延的行为，原告并未予以举证，故对逾期付款违约金，本院根据原告的请求据实支持38天，即15,200元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李辉启、顾彩凤于本判决生效之日起十日内，支付��告金关瑞、王秀琴、金龑逾期付款违约金15,200元；二、驳回原告金关瑞、王秀琴、金龑的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，减半收取计362.50元，由原告金关瑞、王秀琴、金龑负担213.50元，被告李辉启、顾彩凤负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　周婉二〇一六年四月二十二日书记员　　刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违��金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。???二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。