（2016）鲁03民终305号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-27
案件名称
曹晓英与淄博金明房地产开发有限公司、周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淄博金明房地产开发有限公司,周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会,曹晓英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终305号上诉人（原审被告）：淄博金明房地产开发有限公司。住所地：淄博市周村区桃园村****号。法定代表人：徐秀珍，董事长。委托代理人：夏侯春辉，山东长城长律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会。住所地：淄博市周村区城北路街道办事处南闫村。法定代表人：鲍峰，主任。委托代理人：邱博，山东鲁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹晓英，山东兰雁纺织有限责任公司职工。委托代理人：郎先勇，山东淄明律师事务所律师。委托代理人：李中东，山东金润建设咨询有限公司职工。上诉人淄博金明房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2015）周民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博金明房地产开发有限公司（以下简称淄博金明公司）的委托代理人夏侯春辉，上诉人周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会（以下简称周村区南闫村委）的委托代理人邱博，被上诉人曹晓英的委托代理人郎先勇、李中东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2007年1月17日，被告淄博金明公司作为乙方与被告周村区南闫村委作为甲方签定《协议书》一份，约定：“一、甲方位于周村区第二职业中专学校对面（丝绸路以东，南闫路以南）约占地14亩，以旧村改造形式开发建设为住宅楼（共四幢楼，部分为商业房）。此项目甲方全权委托乙方开发建设。本项目所产生的利润，甲乙双方按4：6分成。（项目位置详见平面图）”、“二、双方的权利和义务：1、甲方协助乙方办理本工程项目有关的建设手续，确保工程顺利进行。……4、甲方负责本工程项目所占土地的相关手续的办理，不得影响用户房产的确权。5、乙方负责本工程项目的开发建设、销售、物业管理。6、乙方负责本工程项目建设的所有投资，负责计划资金及购房资金的管理使用。7、乙方负责办理本工程项目的建设手续（所有收据均以南闫村名义旧村改造形式办理）。8、乙方负责委托本工程项目的勘测、设计、施工、监理单位，并签订委托合同。……”、“三、其他事宜……2、本工程项目的资金甲乙任何一方不得随意扣押、使用或挪用，确保专款专用。3、本工程项目交付使用后，甲乙双方利润分成按分成比例获得资金或按分成比例获得房产。”、“四、违约责任，如违约，违约方需赔偿对方所有经济损失”。上述《协议书》所涉土地使用者为原周村区第一职业高级中学，后该中学与淄博市周村职业中等专业学校合并为淄博市周村职业中等专业学校。2006年5月20日，淄博市周村职业中等专业学校与被告周村区南闫村委签订土地置换协议，由该校将约14.5亩土地与被告周村区南闫村委约29亩土地以1：2的比例相互置换。现该约14.5亩土地还登记在周村区第一职业高级中学名下。两被告因履行上述协议，在该土地上建设住宅小区，该小区位于南闫村村东，共建设四栋住宅楼（1号-4号）；该建设项目被告自认至今未取得工程项目的建设用地规划许可证，也未取得土地使用权及其他行政许可手续。2008年5月21日，原告作为乙方与被告淄博金明公司作为甲方签订《商品房销（预）售契约》一份，约定由原告购买被告淄博金明公司“坐落在周村职业中专教师公寓的4号楼3单元401室”住宅楼房一套，其中房屋面积为121.44平方米，单价为每平方米980.00元，含杂物房价款，房屋总价款为127548.00元。后原告分别于2008年5月21日、2008年5月22日、2008年8月12日分别向被告交纳购房款50000.00元、20000.00元、57548.00元，共计127548.00元。2010年7月上旬，被告淄博金明公司向原告交付合同约定房屋，但原告一直未居住使用。同时，被告淄博金明公司于2010年7月5日向原告收取暖气开口费7881.00元、“广电开口费”353.00元、装修押金300.00元，共计8543.00元。2014年6月30日，被告周村区南闫村委因对本村村民ＸＸ顺负有债务，其将该套房屋处分ＸＸ顺，ＸＸ顺另向被告周村区南闫村委交纳购房款46200.00元。原审法院认为，法律规定商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。同时法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉诉房产系两被告签订《协议书》确立的合作开发房地产项目，但房产项目所涉土地未经有批准权的人民政府批准，即以划拨土地使用权进行房地产开发经营，违反了法律的禁止性规定，且由被告淄博金明公司依据该协议的约定与原告签订《商品房销（预）售契约》，向原告出售房产，该契约当为无效。对原告要求确认《商品房销（预）售契约》无效及被告淄博金明公司应返还购房款127548.00元和暖气开口费、“广电开户费”、装修押金8543.00元的诉讼请求，予以支持。因被告淄博金明公司违规对外预售商品房，存在明显的过错，对原告主张赔偿经济损失的诉讼请求，结合本案案情，应由被告淄博金明公司以原告所付购房款及其他费用共计136091.00元、按同期同类贷款利率5.76%支付自2010年7月6日起至2015年11月25日期间的利息损失42236.69元（计算方法：即136091.00元×5.76%／365天／年×5年4个月20天=42236.69元），予以支持。原告在订立合同时疏于对出卖方出售条件的注意与审查应有的注意义务，存在过错，对本案纠纷的产生也负有一定的责任，其应对2010年7月6日前向被告淄博金明公司所交纳的购房款及其他费用期间的利息损失自担责任。另原告没有证据证实被告淄博金明公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故对其要求按照购房款一倍计算赔偿损失的主张，不予采纳。被告周村区南闫村委与被告淄博金明公司违法实施房地产开发经营行为，并且又对涉诉房产予以处置，其应与被告淄博金明公司共同对本案承担民事责任。对两被告辩称应驳回原告诉讼请求的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告曹晓英与被告淄博金明房地产开发有限公司于2008年5月21日签订的《商品房销（预）售契约》无效。二、被告淄博金明房地产开发有限公司、周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会于判决生效之日起十日内返还原告曹晓英购房款127548.00元和暖气开口费、“广电开户费”、装修押金8543.00元。三、被告淄博金明房地产开发有限公司、周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会于判决生效之日起十日内赔偿原告曹晓英利息损失42236.69元。四、驳回原告曹晓英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5254.00元，申请诉讼保全费1838.00元，共计7092.00元，由原告曹晓英负担1392.00元，由被告淄博金明房地产开发有限公司、周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会负担5700.00元。淄博金明公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与曹晓英签订涉案房产销售契约时，并未隐瞒未取得预售许可证明的事实，且第一被上诉人是在对涉案房产做了充分了解的情况下，才与上诉人签订了涉案房产销售契约的，即该涉案房产是小产权房。上诉人如约履行契约中载明的义务并交付了合同中约定的房屋。曹晓英的权利受到侵害，完全是由于周村区南闫村委的侵权行为所致。二、一审判决适用法律错误。曹晓英明确写明其房产被人侵占，应找侵占方与上诉人无关，何况曹晓英已拿到钥匙多年是被侵占方撬锁破门而侵占，本案是典型的侵权之诉案件。一审法院基于对事实的错误认定，致使适用法律错误。让诚信履行合同义务的上诉人承担法律责任错误。周村区南闫村委针对淄博金明公司的上诉答辩称：淄博金明公司的上诉请求不能成立，应当依法驳回。理由的意见同我方的上诉状意见。周村区南闫村委不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。我方并不是涉案商品房销售契约的签订方，并不是合同的相对方，不具备一审被告的主体资格。一审认定我方与淄博金明公司违法实施房地产开发经营行为，并且对涉诉房产予以处置，应共同对本案承担责任错误。二、我方与淄博金明房地产开发有限公司所签订的房地产开发协议已被（2015）周民初字第1186号民事判决判决无效，淄博金明公司无权出售我方具有所有权的房屋。我方处置自己所有的房屋合情合理合法。淄博金明公司对周村区南闫村委上诉的答辩意见同其上诉意见。曹晓英针对两上诉人的上诉答辩称：一、上诉人淄博金明公司是以出售教师公寓的名义与被上诉人签订商品房销售契约，契约中明确约定了其所售房产可以确权，从上述事实可得出淄博金明公司作为房产开发企业在未取得商品房预售证明的情况下，故意隐瞒其未取得许可证的事实，因此，被上诉人的损失应按照最高法关于审理商品房买卖合同案件的解释的规定按照购房款一倍计算损失进行调整。二、两上诉人是合作开发房地产，两上诉人之间的纠纷不影响被上诉人对房产的权利。在商品房销售契约被确认无效的情况下，两上诉人共同承担返还购房款和赔偿损失的责任是正确的。综上，两上诉人的上诉没有事实及法律依据，应维持一审判决，驳回两上诉人的上诉。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有《商品房销（预）售契约》、购房款收据、费用收据、住宅说明书、保证书、通知、会议纪要、村民代表决议、党员决议、欠款户收款意见、《协议书》、淄国用（1997）字第D00647号土地使用权证，（2015）周民初字第1186号民事判决、集体经济收入专用票据、土地登记材料及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，上诉人周村区南闫村委与上诉人淄博金明公司签订的合作开发包括涉案房屋在内的住宅楼《协议书》，因上诉人周村区南闫村委用于开发的土地是划拨土地使用权，未办理相应审批手续，已经业已生效的（2015）周民初字第1186号判决确认为无效协议，且至本案庭审结束，涉案项目及土地也未办理相应审批手续，故上诉人淄博金明公司依据该协议书与被上诉人曹晓英签订的《商品房销（预）售契约》亦应无效。上诉人淄博金明公司作为该《商品房销（预）售合同》的一方当事人，依据合同法的相关规定，应当承担合同无效的相应法律后果，故其上诉称已按照协议履行了合同义务，本案系因被上诉人周村区南闫村委侵权所致，与上诉人无关的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然涉案《商品房销（预）售契约》是以上诉人淄博金明公司的名义与被上诉人曹晓英签订，但上诉人淄博金明公司签订该合同是对其与上诉人周村区南闫村委签订的《协议书》的履行，目的是共同完成涉案房地产项目，获得经营收益，与上诉人周村区南闫村委依据协议书利润分成，即上诉人周村区南闫村委与上诉人淄博金明公司共同享有涉案房地产项目取得的财产权益，现被上诉人曹晓英与上诉人淄博金明公司签订的《商品房销（预）售契约》因两上诉人签订的协议书无效而导致无效，上诉人周村区南闫村委作为合作开发涉案项目提供划拨土地使用权的一方，亦应承担相应的法律责任。故上诉人周村区南闫村委上诉称其并非涉案商品房销售契约的签订方，其与上诉人淄博金明公司签订的协议书已经法院判决无效，被上诉人要求其承担责任没有依据的上诉理由亦不能成立。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3867.00元，由上诉人淄博金明房地产开发有限公司、周村区人民政府城北路街道办事处南闫村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 静代理审判员 杨继生代理审判员 王 娜二〇一六年四月二十二日书 记 员 苏银银 微信公众号“”