（2015）杭下民初字第2398号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-12
案件名称
戴钻、邓巧与吴志平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴钻,邓巧,吴志平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第2398号原告（反诉被告）：戴钻。原告（反诉被告）：邓巧。二原告共同委托代理人：杨永华、徐渊。被告（反诉原告）：吴志平。委托代理人：朱伟、高凯元。原告戴钻、邓巧诉被告吴志平房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。被告吴志平在答辩期间提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法组成合议庭于2015年2月17日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人徐渊、被告吴志平及其委托代理人朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴钻、邓巧起诉称：2014年9月10日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告的商铺用于经营无油烟小吃，双方约定签订合同当天缴纳20000元押金，约定2014年10月10日至2015年10月9日的租金为132221元，2015年10月10日至2016年10月9日的租金为138832元，原告给予被告自2014年9月10日至2014年10月9日的免租期。原、被告在合同中明确约定租用店铺从事无油烟小吃，被告办理了营业执照后正式经营。自被告经营开始有人举报油烟扰民，被告一直未整改，仍然产生油烟严重影响了周边的居民，万家星城社区、物业也多次要求调整，被告均一意孤行。2015年3月18日原告被通知在东新街道401会议室开会，相关部门要求对产生油烟的店家停水停电，被告一直经营到2015年8月16日因为发生了火灾，被告暂停营业。被告经营产生油烟扰民，发生火灾导致原告的店铺全部被停水停电，被告已经违反了双方签订的《商铺租赁合同》。根据合同约定不予退还押金，还应当向原告支付违约金及承担律师费。综上所述，原告与被告签订《商铺租赁合同》后，被告经营油烟扰民，多次被工商及相关部门要求整改但拒不悔改。2015年8月16日，被告发生火灾严重影响了原告承租，现在造成原告承租的房屋无法经营小吃，故原告诉请判令：一、被告向原告支付20000元押金（不予退还）；二、被告向原告支付违约金69416元；三、被告向原告支付律师费12000元；四、由被告承担诉讼费用；五、被告支付2015年10月10日至2016年4月9日的房租69416元；六、解除原、被告房屋租赁关系并要求被告腾退房屋。被告吴志平答辩称：被告同意解除合同。被告履行与原告签订的合同中不存在违约行为，反而原告在与被告签订合同时存在欺诈，导致合同目的不能实现。2014年9月10日，被告确实与原告签订商铺租赁合同，在签订后却被其他居民投诉，导致被告无法顺利装修。在这种情况下被告找到原告，要求原告对投诉的事实进行处理。2014年10月25日，原、被告对商铺出租合同进行变更，变更的内容为：租赁时间由2014年10月10日至2017年10月9日变更为2014年10月25日至2017年10月24日，并且在相应的租赁用途中明确被告可以经营的范围为无油烟小吃以及盖浇饭、烤鱼、蟹煲。所以在整个合同履行过程中是原告没有履行合同义务，在签订合同时存在欺诈，在履行合同中未能充分履行合同义务，最终导致被告无法实现合同目的，不能顺利进行经营，在这种情况下被告无奈关闭该经营商铺，所以被告认为整个合同履行过程的过错方是原告。对于原告提出的诉讼请求意见如下：过错方是原告，原告要求不予退还20000元押金没有事实依据，被告也提起反诉要求退还相应的押金。原告要求支付律师费，被告没有看到原告支付相应律师费的发票和相应的付款凭证，因此该主张不能成立。原告增加的六个月租金是计算错误的，合同起止时间点不是2015年10月10日，整个合同是因为原告的原因导致被告无法经营，在纠纷没有处理完，该笔费用不应当由被告承担。反诉原告吴志平反诉称：2014年6月，原告以打造“小吃一条街”的名义对杭州市下城区万家星城XX幢店铺进行对外发布招租广告，被告了解该广告信息后有意承租上述物业用于经营小吃店。被告与原告取得联系，并对房屋租赁事宜进行了洽谈。在洽谈过程中，二原告向被告保证其出租的物业是可以用于经营小吃、盖浇饭、烤鱼、麻辣烫等餐饮业务，并承诺若被告经营上述餐饮遭受工商部门处罚的，相应罚款由二原告承担，二原告也一再表示如果不能经营上述小吃怎么能打造“小吃一条街”。2014年9月10日，被告与原告签订了一份《商铺出租合同》，合同约定被告承租原告位于万家星城XX幢商X一层商铺用于经营小吃，建筑面积为80.5平方米，租金为每天4.5元每平方米，租赁期限为3年，自2014年10月10日起至2017年10月9日止，押金为20000元。合同签订后，被告按约支付了全部的租金及押金，并对商铺进行了装修，购买了经营所需设备准备开始营业。2015年6月11日，被告突然收到杭州市下城区市场监督管理局的《行政处罚决定书》，市场监督管理局拟对被告处于25000元的罚款并要求被告停止相关餐饮业务。2015年7月，案涉房屋的业主万家星城房地产开发公司也向被告发函要求停止营业并将采取停水停电措施。被告将上述情况反馈给原告，要求原告对上述问题进行处理以便被告能进行正常的经营，但原告一直不予回复，拒绝承担责任。2015年8月7日，被告在迫于无奈的情况下停止营业。被告认为，被告承租物业目的是为经营各类小吃，但由于二原告在出租物业时虚假宣传，虚假承诺，未如实告知被告案涉物业的真实情况，最终导致被告无法进行正常经营，无法实现合同目的。被告认为，原告的一系列行为已经严重侵犯了被告的合法权益，根据我国《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，诉请判令：一、判令原告退还被告押金20000元、未使用租金27892元（从2015年8月7日到2015年10月24日）；二、原告向被告赔偿装修、设备损失108719元；三、原告向被告赔偿因罚款造成的损失50000元；四、原告承担本案的全部诉讼费用；五、原告赔偿被告违约金66110元。反诉被告戴钻、邓巧答辩称：2014年6月份并非是原告要打造小吃一条街，原告也仅仅是被万家星城招去承租房屋的。当时万家星城委托杭州君逸广告有限公司对外发出要约邀请，原告从来没有说要打造小吃一条街。原告也从没有委托所谓的杭州君逸房产有限公司对外经营。原告与杭州君逸广告有限公司存在的也仅仅是中介服务关系，并没有委托该公司对外经营、宣传。在双方商谈过程中，原告没有保证物业是可以从事有油烟项目，合同也约定是无油烟小吃，也没有承诺在遭受工商处罚时由原告承担后果，这是经营行为，正常逻辑考虑，原告不可能事先承诺。因此被告反诉状中的陈述的事实不符合实际情况也不符合逻辑。原告对于被告经营炒菜受到杭州市下城区工商行政管理局处罚，认为这是被告的经营行为，并且行政处罚决定书也明确处罚的行为是被告经营炒菜，在合同中也无经营炒菜的约定。2015年8月16日，被告经营早餐，炸油条发生火灾，导致所有商铺停水停电，原告要求被告停业搬离，但被告均予以拒绝。双方的商铺合同明确约定是无油烟小吃，但被告一直经营有油烟的炒菜，显然是被告违约。行政处罚的相对人是被告，不是房屋的出租方，这个后果不应当由原告承担，原告也从没有承诺愿意承担经营后果，因此罚款不应当由原告承担。至于最终履行的50000元罚款，是扩大的损失，应由被告承担。在整个合同履行过程中，是被告违约，因此被告要求原告承担违约责任于法无据。综上恳请法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉的诉讼请求。原告戴钻、邓巧为支持其诉讼请求及反诉答辩意见所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、关于查处无固定无证无照餐饮的交办函1份（复印件），欲证明被告实际经营炒菜、产生油烟和噪音的事实；2、会议纪要1份（复印件），欲证明2015年3月18日戴钻履行合同，参与油烟扰民的整改，但开完会和原告说明好之后，被告一直没有整改，也没有办理营业执照，因此被告应当承担责任的事实；3、关于万家星城XX幢（商）1至5号餐饮店现相关情况的说明1份（复印件），欲证明被告无证经营，还经营了炒饭、炒菜类，产生油烟，违反了无油烟的合同要求，因此被告既违法又违约的事实；4、关于要求解决万家星城三期20幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函1份（复印件），欲证明2015年8月16日前被告一直在经营，并且从来没有对油烟问题进行整改，一直在超范围经营，项目都是有油烟的事实；5、行政处罚决定书1份（复印件），欲证明被告没有取得餐饮服务许可证擅自超范围经营，经过工商局调查后，作出处罚；该处罚完全是被告经营造成的，与租赁无关；反而说明了被告从事有油烟的经营，既违约又违法的事实；6、整改通知函3份（打印件），欲证明戴钻履行合同，要求对被告在经营过程中产生的油烟进行整改，2015年7月30日被告还在经营，油烟问题一直没有解决，出租方要求被告通知原告进行整改，原告也尽了告知义务，2015年8月8日原告又接到东新街道的函件，原告将函件发给被告，要求其进行整改的事实；7、商铺出租合同1份（原件），欲证明无油烟小吃后面“套餐饭、面条”这几个字是被告事后添加的事实。8、委托代理合同1份、律师费发票1份（均为原件），欲证明被告起诉原告后，原告委托律师产生的费用，按照合同的约定该费用应当由被告承担的事实；被告吴志平为支持其答辩意见及反诉请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、商铺租赁合同2份（原件），欲证明原、被告签订租赁合同且约定被告承租的物业可以用于盖浇饭、蟹煲、烤鱼，实际上被告在签订合同进场时经营的就是蟹煲、烤鱼的事实；2、押金条1张（原件），欲证明被告支付20000元押金的事实；3、照片1张（打印件）、宣传单1份（复印件），欲证明原告在对外招租时承诺案涉的物业是可以经营盖浇饭的，在承租时原告也确认了可以经营盖浇饭、烤鱼等业态的事实；4、光盘1张附资料整理，欲证明欲原告作为出租人在签订商铺出租合同时向被告承诺可以经营盖浇饭、烤鱼、麻辣烫等餐饮服务，存在欺诈的故意；5、整改通知函1张（复印件），欲证明案涉物业被业主停水停电，导致被告无法经营的事实；6、电信业务收据1张、销售清单5张、收款收据3张、装修结算单1份（均为原件），欲证明被告为经营该物业支付了装修费用74680.18元；收银机1500元；冷柜、双槽柜2500元；冰箱和展示柜4300元；消毒柜和单槽400元；厨房设备费6081元；电话安装费1190元的事实；7、杭州市下城区行政处罚决定书（复印件）以及法院裁定书（原件），证明被告被行政处罚25000元，因未及时缴纳被申请强制执行缴纳50000元罚款的事实。上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：一、针对戴钻、邓巧提交的证据，吴志平对证据1真实性有异议，该证据为复印件，对证明对象有异议。对证据2不予认可，是没有任何部门盖章的复印件，从内容看，是部分职能部门是对原告承租的物业要求进行整改，没有涉及到被告所承租的物业。对证据3真实性无异议，该证据也可以证实在承租合同时原告对被告所承租的物业可以经营蟹煲、烧烤业态进行了隐瞒，实际该房屋不能经营上述业态，在发生事故后，原告对经营的业态进行了隐瞒，最终导致被告无法经营。对证据4真实性、关联性有异议，该证据不是原件，原告没有因为火灾导致其遭受经济损失，也没有导致原告不能出租物业。对证据5真实性无异议，该证据也证明被告经营的烤鱼等业态遭受工商部门的行政处罚，处罚的原因是案涉商铺不能经营油烟业态，实际上处罚的是物业本身。对证据6，对2015年1月13日以及2015年8月8日的整改通知函为打印件，对真实性有异议，且被告从来没有收到上述两份函。对于2015年7月30日的函真实性无异议，该证据恰恰证明了因为万家星城公司对相关的商铺停水停电，导致被告承租的商铺无法继续经营。对证据真实性无异议，2014年10月25日原、被告对该份商铺出租合同的内容进行变更，变更了租赁期限、经营用途，双方正式履行的应当是变更后的合同。对证据8，对真实性无异议，即使该两份证据是真实的，也应当提供转账凭证，另外原告主张的12000元律师费高于律师收费标准。因证据4的原件存档于（2015）杭下民初字第1827号案卷中，故本院对3、4、5、7的真实性予以确认。证据1、2为复印件，不符合证据的形式要件，不予确认。证据6，原告不能举证证明已经送达给被告，故对证明对象不予采信。证据8符合证据的形式要件，且与本案有关联，对证明力予以确认。针对吴志平提交的证据，戴钻、邓巧对证据1真实性有异议。其中一份商铺出租合同没有签订日期，无法确定该合同在2014年9月10日之后签订的，因此无法实现被告所谓的修改的说法。原告认为这份合同在2014年9月10日之前签订的，并且这份合同中第二页无油烟小吃“面、烤鱼、蟹煲”明显与本合同其他字迹不相符，该合同的起租期为2015年10月25日，而原告提供的合同起租期为10月10日，因此该份合同存在重大瑕疵。对证据2无异议，原告确实收到了20000元押金。对证据3中的菜单宣传小单页认为是被告单方制作，被告宣传行为是其经营行为；原告从来没有委托杭州君逸房产有限公司进行招商，也没有要求其为被告和其他餐饮进行宣传，原告认为是被告委托该公司进行宣传的。对证据4三性均有异议，该资料是偷录盗摄，当时双方当事人在调解，调解的过程中的陈述不能作为定案的依据，且原告从来没有表述过愿意承担后果。原告与房东的合同也非常明确约定是无油烟小吃，房东也没有给原告承诺可以经营有油烟小吃。对证据5真实性无异议，原告收到函后，2015年8月8日给被告发函，要求其整改。对证据6有异议，结算单只是盖了一个章，是否存在、是否发生装修不清楚；收款收据，根据证据规则，被告应当提供开具发票；其他物品是可移动物品，是被告可以使用的，不属于损失范围。对证据7三性无异议，但加罚的25000元是扩大的损失，应当由被告承担。本院对证据3-7的真实性予以确认。证据1系两份商铺出租合同，其中一份签订时间为2014年9月10日，该合同与原告提交的商铺出租合同一致，对证明力予以确认；另一份合同无签订时间，因此本院对于原告主张的双方在2014年9月10日后更新合同的证明对象不予采信，且庭审中，被告亦认可“面、烤鱼、蟹肉煲”字样为其添加，故对被告据以主张原告承诺被告可以经营盖浇饭、蟹煲、烤鱼的证明对象亦不予采信。证据2，戴钻、邓巧无异议，对证明力予以确认。证据4为部分片段，且戴钻在该视频中并未作出任何表态，故对原告的证明对象不予采信。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2014年9月10日，甲方戴钻、邓巧与乙方吴志平在万家星城23-41商铺签订了《商铺出租合同》1份，约定甲方将位于杭州市下城区万家星城XX幢商X一层建筑面积为80.5平方米的商铺租赁给乙方。租赁期限自2014年10月10日起至2017年10月9日止，2014年9月10日至2014年10月9日为免租期，免租期内甲方免收乙方租金。租金标准为4.5元／天／平方，首期租金为132221元，第二年为138832元，第三年为145773元。乙方租用该商铺应在国家相关法律规定范围内从事无油烟小吃……合同签订当天乙方须缴纳现金20000元作为定金，待合同正式生效后，此定金转为押金……若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间因使用不当给甲方房屋和相关设备造成损害（自然损耗除外），甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。从起租日起，每12个月为一个缴款周期，乙方每期均应提前一个月即每年9月10日缴纳租金。合同还对甲乙双方的其他权利、义务进行了约定。之后，吴志平对案涉商铺进行了装修并正式营业。2015年6月11日，杭州市下城区市场监督管理局作出下市管处字（2015）2018号行政处罚决定书，对吴志平经营的青泥小吃擅自改变餐饮服务许可类别对外经营炒菜，开始经营炒菜的时间近2个月，因该店无相关营业额和采购原料的记录，故无法统计出炒菜的违法所得和相应的货值金额。吴志平擅自改变餐饮服务许可类别对外经营炒菜的行为，涉嫌违反《餐饮服务食品安全监督管理办法》第三十七条第（一）项之规定，构成了擅自改变餐饮服务许可类别的违法事实。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令吴志平改正。同时根据《中华人民共和国食品安全法》第八十四条规定，鉴于吴志平的违法行为多次引起居民投诉，同时社区、街道也多次上门协商，吴志平并未彻底改正，同时考虑到吴志平的经济情况及认识态度，决定对吴志平处罚款25000元。后因吴志平未履行上述义务，杭州市下城区市场监督管理局向本院申请强制执行，本院依法作出（2016）浙0103行审00002号行政裁定书，认定：对杭州市下城区市场监督管理局下市管处字（2015）2018号行政处罚决定罚款25000元及预期缴纳罚款的加处罚25000元，合计50000元，准予强制执行。2015年8月16日上午7时50分左右，吴志平经营的青泥美食厨房发生火灾，严重危及居民生活安全。2015年8月17日，杭州市下城区人民政府东新街道办事处向杭州万家星城房地产开发有限公司发出《关于要求解决万家星城三期XX幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函》，称：该公司所属万家星城三期XX幢底层1、2、3、4、5、6号商铺出租经营超范围且严重扰民问题，业主反复投诉。2015年7月30日街道已特此函告，要求该公司敦促承租人戴钻、邓巧在15日期限内（2015年8月15日前）拿出整改方案，彻底解决或终止超范围经营和油烟扰民违法问题。要求：一、该公司于8月16日上午11：00起采取停止供应水电措施（已执行），不彻底解决问题，不得恢复供应。二、若采取措施后仍无法解决油烟扰民问题，要求该公司终止与承租人的房屋租赁合同，收回底层商铺，等等。现吴志平诉至本院要求解除合同并赔偿损失；戴钻、邓巧同意解除合同，并反诉要求吴志平支付违约金、律师费、房租，并对押金不予退还。另查明：案涉商铺至开庭时仍为吴志平控制，尚未腾退。本院认为：戴钻、邓巧的第一、二、三项诉讼请求以及吴志平的第二、三、五项反诉请求的关键点在于原、被告的行为是否构成违约以及是谁违约。对此本院认为，虽然吴志平提交了两份《商铺出租合同》，但庭审中其又自认缺少签订日期的《商铺出租合同》第2页第5行“无油烟小吃（面盖浇饭、烤鱼、蟹煲）”字样系其自行添加，因此，双方签订的《商铺出租合同》中明确约定了吴志平的经营范围为无油烟小吃，并不包含吴志平事后添加的面、盖浇饭、麻辣烫。故吴志平认为戴钻、邓巧向其保证出租的房屋可以用于经营面、盖浇饭、烤鱼、蟹煲等的理由不能成立，其据此认为戴钻、邓巧违约的理由亦不能成立，故本院对于吴志平的第二、三、五项反诉请求不予支持。戴钻、邓巧认为吴志平油烟扰民，拒不整改，故认为吴志平属违约方。对此本院认为，在合同履行发生问题的过程中，戴钻参与了调解，但一直未能解决阻碍合同履行的因素，因此不能确定导致合同不能履行的原因，现吴志平同意解除合同，应视为双方协议一致解除合同，故本院对戴钻、邓巧的第一、二、三项诉讼请求亦不予支持，对其第五项诉请予以支持。现案涉商铺仍为吴志平控制，尚不能确定吴志平是否仍占用案涉商铺，且2015年8月16日吴志平经营的青泥美食发生火灾且案涉房屋仍为吴志平空盒子，故其第一项反诉请求中要求退还未使用部分租金的请求，本院不予支持。因双方系协商一致解除合同，故戴钻、邓巧应当返还吴志平缴纳的押金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴志平与戴钻、邓巧于2014年9月10日签订的《商铺出租合同》于本判决生效之日解除；二、吴志平于本判决生效之日起三十日内腾退案涉位于杭州市下城区万家星城20幢商3一层商铺；三、戴钻、邓巧于本判决生效之日起十日内返还吴志平押金20000元；四、驳回戴钻、邓巧的其他诉讼请求；五、驳回吴志平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2328元（邓巧已预缴），由戴钻、邓巧负担。反诉案件受理费2695.5元（吴志平已预缴），由吴志平负担2497.8元，由戴钻、邓巧负担197.7元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长 叶东晓代理审判员 丁水平人民陪审员 王土根二〇一六年四月二十二日书 记 员 周伴伴 关注公众号“”