（2016）粤04民终1073号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-25
案件名称
珠海君悦资产管理有限公司与田丽居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田丽,珠海君悦资产管理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百二十五条第一款，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1073号上诉人（一审被告）：田丽，女，汉族，住新疆伊宁市东梁街。委托代理人：田明，男，汉族，住广东广州市番禺区。委托代理人：陈玲娟，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海君悦资产管理有限公司。住所地：广东珠海市香洲区。法定代表人：张义君。委托代理人：梁亢，男，汉族，住广东珠海市香洲区。一审被告田丽因与一审原告珠海君悦资产管理有限公司（下称君悦公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2015年9月10日，田丽作为卖方与买方翟蕾及代理方君悦公司签订《二手房买卖合同》，约定田丽转让珠海市香洲区星园路216号3栋1单元1502房给翟蕾，该房产建筑面积107.84平方米，转让总价人民币215万元，定金5万元，余款210万元以“银行抵押付款”方式支付；买卖双方须于同月16日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；房产于同年11月8日前交付；合同第十七条约定君悦公司提供11项代理服务，包括“接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房，促使买卖双方成交，并根据卖方授意代收定金，签订认购等有关协议；”等等。第十九条约定君悦公司在签订合同当日……收取买方佣金1.6万元，收取卖方代理佣金人民币3.5万元。“如买卖双方最终未能完成房地产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。”第二十条第2项约定“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金，……卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。”同日，君悦公司向亢宇航出具了“预收服务费”5000元的《收款收据》。田明指认亢宇航系翟蕾丈夫。二审诉讼中，田明提交了上述合同原件，该合同中田明代表田丽签名，李凌燕代表君悦公司签名并加盖该公司印章签订。案中君悦公司对该合同的真实性不持异议。一审诉讼中，君悦公司提交了与上述合同签署了同样签订日期、买方为翟蕾父母翟春生、闫存英，而其他内容相同的《二手房买卖合同》，及卖方田丽、买方翟春生和闫存英及代理方为君悦公司的《房地产三方买卖合同补充条款》。二审诉讼中，田明指该两合同实际系三方于同年9月16日签订，而将日期倒签为9月10日。倒签的原因在于翟蕾签订上述合同后，因其自身问题不能取得银行贷款，而由其父母作为买方重新签订案涉合同。君悦公司承认田丽所述符合事实。该《房地产三方买卖合同补充条款》第4条约定买卖双方2015年10月30日前往“珠海市房地产交易中心”，由中介方协助办理过户手续。第8条约定签约当天翟春生、闫存英支付中介费5000元给君悦公司，剩余中介费过户当天一次性支付；田丽的3.5万元中介费在过户当天一次性支付给君悦公司。第9条约定翟春生、闫存英总价支付人民币220万元，“其中包括契税1.5%、评估费、律师费、工本费、交易费、服务费、房款以及其他杂费，交完相关费用多出来的全部做（作）为服务费。”第10条约定田丽实收房款211.5万元，“卖方只承担自己的个人所得税，不承担其他任何费用。”――该条款中，原文为“卖方只承担自己的个人所得税、交易费、服务费，不承担其他任何费用。”其中“交易费、服务费”被划去，其下有“田明代田丽”、“李凌燕”的签名，及田明、李凌燕分别在签名上按捺的指纹印模。第13条约定招商银行出具同贷书给翟春生、闫存英后的三日内，翟春生、闫存英同意再次追加定金人民币10万元给田丽。田丽胞弟田明持有田丽2012年9月13日签署并于当日经辽宁省公证处公证的《授权委托书》，委托书显示田丽委托田明处理上述案涉房产的产权事宜，委托期限自委托书签署之日至委托事项完毕之日。二审中，田明确认案涉合同所有“田丽”签名均由其代签，对此君悦公司不持异议。田明二审中还称，其原本委托“世华地产”的“Q房网”出售案涉房产，由“Q房网”员工刘永接洽，李凌燕亦系“Q房网”员工，在其二人带同买方看房后，李凌燕将双方带至一没有标志的店铺签订了案涉合同，在加盖印章之时才知中介方系君悦公司。君悦公司称李凌燕系“自由中介人”，“与很多中介公司都有往来”。上述合同及收款收据所称的“佣金”、“服务费”、“中介费”，君悦公司确认系指同一种费用，即本案向田丽主张的居间报酬。对于《房地产三方买卖合同补充条款》第9条、第10条约定买方支付220万元、卖方实收211.5万元间之差价8.5万元，君悦公司确认依该第9条的约定，包括总房款220万元的1.5%契税2.2万元、律师费1000元、工本费约几十元、按评估价值比例计算的评估费、按成交比例交纳的交易费及“房屋交接中出现的水电费用”，余下的为服务费，并认为也可能余下的服务费所剩无几。君悦公司确认2015年9月22日由李凌燕出具收条向闫存英收取了“评估费”5000元。田明称，其代表田丽出售案涉房产，已与买方及李凌燕说明“实收”房款211.5万元，不承担交易税费，故此有《房地产三方买卖合同补充条款》第9条及第10条的约定，该两条款约定的金额差价已包含君悦公司在本项居间交易中可收取的全部“服务费”。只所以第8条还约定卖方须支付3.5万元，只是因为李凌燕怕买方认为其“吃差价8.5万元”太多。对此，田明案中提交了其本人及妻子代雪与李凌燕电话通话的录音资料，君悦公司代理人表示其无法确定录音的真实性。同年9月16日，田明、翟春生与广发银行珠海新村支行签订《二手房（存量房）交易资金托管协议》，约定案涉房产买卖双方委托广发银行珠海新村支行管理交易资金总额110万元，协议中分别列明田明、翟春生账户账号，约定在符合一定条件的情况下将资金从翟春生账户划至田明账户。同年9月22日，招商银行珠海市香洲支行向田丽发出《贷款承诺书》，称翟春生、闫存英符合按揭贷款条件，在一定条件下同意向其二人发放贷款人民币90万元，并将根据双方的授权，向田明在招商银行开设的账户划付款项。10月12日田丽委托律师向翟春生、闫存英发出《律师函》，称因其二人未依据《房地产三方买卖合同补充条款》第13条的约定，在9月25日前支付定金10万元，已严重违反合同义务，遂解除与二人签订的合同并没收已付定金。10月22日君悦公司通过快递公司向田明发出致田丽的《催款函》，称田丽“擅自与买方提出解约函”，限田丽收函后3日内付清代理费3.5万元。因田明拒收，该函退还君悦公司。一审诉讼中，田丽提交了翟春生、闫存英2015年10月19日授权翟蕾签订买受案涉房产、并于当日经吉林省通化市山城公证处公证的委托书。田丽案中提交了翟蕾10月23日签名、按捺指纹出具的说明，说明称该公证书原件于当日交予田明。田丽在一审诉讼中提交了田明代表田丽与翟春生、闫存英10月23日签订的《解除合同协议书》，称因翟春生、闫存英未依约按时支付《房地产三方买卖合同补充条款》第13条约定的10万元款项，导致双方的买卖合同无法继续履行，双方友约定1、双方自愿解除上述《二手房买卖合同》及《房地产三方买卖合同补充条款》；2、翟蕾2015年9月10日因签订合同而转付田明账户的定金5万元，转为翟春生、闫存英所签合同应付之定金，田丽同意退还至翟春生账户；3、田丽同意代付翟春生、闫存英已向君悦公司支付的中介费、评估费各5000元，该1万元付至翟春生账户；4、翟春生、闫存英与田丽签订的案涉两合同实为2015年9月16日，而非合同落款的9月10日，双方不再就两合同向对方追究任何法律责任；5、田丽可自主处分案涉房产，翟春生、闫存英不持异议；6、协议签订后，君悦公司若基于三方签订的合同向田丽追责，则由翟蕾代田丽向君悦公司承担一切法律责任。同日，翟蕾出具收条，确认收到田明退还翟春生、闫存英的定金5万元及代付的中介费、评估费1万元。君悦公司于2015年10月28日提起本案诉讼，请求判令田丽支付代理佣金3.5万元。一审判决的理由与结果一审法院认为，君悦公司、田丽及翟春生、闫存英签订的《珠海市二手房买卖合同》及《房地产三方买卖合同补充条款》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按合同约定履行各自义务。《买卖合同》第十九条约定君悦公司（中介方）向田丽（卖方）收取代理佣金35000元，故君悦公司向田丽主张代理佣金具有合同依据。《三方买卖合同补充条款》虽然约定卖方35000元中介费在过户当天一次性支付给中介方，但本案中，买卖双方在未经得君悦公司同意的情况下，双方私自协商解除合同，并利用君悦公司提供的中介信息更换主体签订买卖合同，因此，买卖双方私自协商解除合同的后果不得对抗与君悦公司约定的权利义务条款，即不影响君悦公司根据约定向买卖双方主张合同权利。至于买卖双方协商约定的违约责任由买方向中介方承担，同样不影响君悦公司依约选择具体的履行义务主体，即买卖双方的约定对君悦公司不产生约束力，不影响君悦公司按合同约定选择向田丽主张权利。至于田丽辩解君悦公司收取代理佣金的前提条件是在房产过户当天，现支付代理佣金的条件未成就问题。《中华人民共和国合同法》第四十五第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。本案因田丽在未经得君悦公司同意的情况下与买方协商解除合同并实质变更履行主体，原《三方买卖合同补充条款》约定的支付条件因买卖双方的法律事实行为已不再存在，据此可视为支付条件已成就。故君悦公司可根据合同的约定及实现合同的目的要求田丽履行合同义务。君悦公司请求田丽支付代理佣金人民币35000元理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条第二款、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判令田丽于判决生效之日起七日内向君悦公司支付代理佣金人民币35000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币338元、财产保全费370元，由田丽负担。当事人二审的意见一审被告田丽不服一审判决，上诉称一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理结果不公，请求二审法院撤销一审判决。1.一审法院认定事实错误。由于买方翟蕾个人原因，向银行贷款困难，是君悦公司提议以翟蕾父母名义购房、贷款，并不存在一审法院认定的更换主体签订买卖合同的事实。君悦公司从未向买方寄送《律师函》，一审法院认定“更换主体、原告向买方寄送《律师函》”的事实没有证据支持，明显属于认定事实错误。2.一审判决适用法律错误。一审法院适用合同法第四十五条第二款，认定卖方未征得君悦公司同意与买方解除合同是不正当促成条件成就，但该法条具体系出自合同法第三章“合同的效力”中，是用来规范合同是否成立及成立后合同法律效力问题。而本案中，无论是关于涉案房屋的《二手房买卖合同》还是补充条款、《解除合同协议书》都不存在效力问题，一审法院依据该条款判决本案，显然是适用法律错误。一审判决没有任何说理，仅仅一句“本案因被告在未经得原告同意的情况下与买方协商解除合同并实际变更履行主体，原《三方买卖合同补充条款》约定的支付条件因买卖双方的法律事实行为已不再存在，据此可视为支付条件已成就。故原告可根据合同的约定及实现合同的目的要求被告履行合同义务”表述不清、语句不通的理由，不看证据草草作判，直接损害了田丽的利益。请求二审判决驳回君悦公司的诉讼请求。一审原告君悦公司答辩称，1.双方与买方签订买卖合同后，办理了《二手房交易资金托管协议》将买方首付款冻结在银行，约定买卖双方在办理好房地产交易递件回执后该首期款即可转入田丽账户，余款由买方申请按揭。2015年9月22日买方得到招商银行贷款承诺，在办理完相关手续后，房屋贷款将划入田丽账户，所以田丽不能收到房款的说法不能成立。2.田丽与买方没有征得君悦公司的同意擅自签署《解除合同协议书》，使得买卖合同无法履行，田丽以买卖合同不能履行拒付君悦公司代理费违反合同法规定。综上，一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确；田丽上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回其上述请求，维持一审判决。本院判决的理由与结果本院认为，君悦公司与田丽及案涉房屋买方签订的案涉合同系各方平等民事主体协商一致的结果，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，各方均应恪守。本案中，君悦公司系居间人，其与买卖双方签订的合同间有居间关系之权利、义务，亦有买卖关系之权利、义务，但显然，在其三方主体间应依据不同的法律关系确定不同主体之间的权利义务。在居间法律关系中，君悦公司负有向委托中介的买卖双方提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，而享有依约收取报酬的权利。本案中，君悦公司已促成案涉房屋买卖双方签订合同，至于合同是否得以最后完全履行，并非君悦公司能以掌控，换言之，君悦公司居间促成买卖双方签订买卖合同后，买卖双方应当依约承担各自与君悦公司之间形成的居间法律关系中的相应义务，君悦公司享有依约主张居间报酬的权利，但在房屋买卖合同的法律关系中，买卖关系的权利义务则与君悦公司无关。《二手房买卖合同》第十九条“如买卖双方最终未能完成房地产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外”，第二十二条“代理方权益不受损的情况下，不得干预买卖双方协商变更或解除合同”的约定，正是这一原则的体现。故君悦公司提起本案诉讼称田丽“擅自以未收买方10万元购房款为由取消合同”并无法律依据，一审法院认定“买卖双方在未经得原告（君悦公司）同意的情况下，双方私自协商签订解除合同”、“被告在未经得原告（君悦公司）的情况下与买方协商解除合同”不当，本院予以纠正。一审诉讼中，并无当事人主张或提交证据证明田丽“利用原告（君悦公司）提供的中介信息更换主体签订买卖合同”，二审诉讼中君悦公司更承认了田丽依据与翟蕾签订的三方合同而陈述之事实，故一审法院关于田丽利用君悦公司提供的信息更换主体签订买卖合同的认定不当，本院亦予纠正。田丽、翟春生、闫存英及君悦公司签订的案涉合同虽倒签合同时间，但系各方认可履行的合同。而无论是该倒签时间的合同还是田丽与翟蕾此前签订的合同，其第十九条均约定“签订本合同的当日”买方支付“佣金”1.6万元，田丽支付“佣金”3.5万元，但同时签订的《房地产买卖合同补充条款》第8条又约定“签约当天买方支付中介费伍仟元整，剩余中介费过户当天一次性给中介方。卖方叁万伍仟元中介费在过户当天一次性支付给中介方。”君悦公司当庭已确认上述之中介费正是《二手房买卖合同》中约定之“佣金”，即居间报酬。上述《二手房买卖合同》与《房地产买卖合同补充条款》中对居间报酬的支付有不同的约定，当以双方在《房地产买卖合同补充条款》中的特别约定为准，事实上，君悦公司确已依据该《房地产买卖合同补充条款》的约定，于当日收取了翟蕾支付的5000元“服务费”。《房地产买卖合同补充条款》第10条又约定“卖方只承担自己的个人所得税，不承担其他任何费用。”甚至君悦公司及其签约人与田丽代理人田明共同盖章、签名、按捺指纹印模将该条中原本印制的“交易费、服务费”内容删除。君悦公司亦当庭确认上述之服务费亦即《二手房买卖合同》中约定之“佣金”，即仍为居间报酬。在同一合同中不同的条款分别约定了田丽须支付居间报酬3.5万元，和无须承担居间报酬的内容，其前后矛盾，但双方对田丽无须承担居间报酬的条款进行了特别处理，其意明显，而田明在二审诉讼中更对此作出了合理的解释。即《房地产买卖合同补充条款》第9条约定买方支付的总房款220万元，与第10条约定卖方实收的房款211.5万元之差额8.5万元已明确包含“服务费”。二审诉讼中，君悦公司对该差额则承认包含“律师费1000元、工本费约几十元”，及可计出的契税2.2万元（220万元×1.5%），此外尚余6万多元，而君悦公司已另行收取了买方评估费5000元，故即使该6万多元包括君悦公司未能说明具体金额的“交易费”及该条款中没有约定的“房屋交接中出现的水电费用”，本院认定《房地产买卖合同补充条款》第10条是双方对田丽无须承担居间报酬的特别约定，田丽依约享有不承担支付居间报酬的权利，君悦公司提起本案诉讼向田丽主张居间报酬有违合同约定，其诉讼请求应予驳回。一审法院将合同约定的居间报酬支付时间，认定为《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的“当事人对合同的效力可以约定附条件”系适用法律错误，应予纠正。综上，上诉人田丽上诉有理，应予支持；一审判决适用法律不当，实体处理错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1916号民事判决。二、驳回珠海君悦资产管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费338元、二审案件受理费676元，均由珠海君悦资产管理有限公司负担（本院退回田丽已预交的二审案件受理费676元，限珠海君悦资产管理有限公司在本判决书送达之日起七日向本院交纳二审案件受理费676元）。本判决为终审判决。审 判 长 李烈斌代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一六年四月二十二日书 记 员 王 莉 微信公众号“”