（2015）昌民初字第13491号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2017-12-18
案件名称
韩乾源与张成物权保护纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩乾源,张成
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第13491号原告韩乾源，男，1987年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托代理人王军，北京华祺律师事务所律师。被告张成，男，1979年9月21日出生，汉族，住山东省汶上县。委托代理人陈秀梅，女，1980年4月1日出生，住山东省汶上县。原告韩乾源与被告张成物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判长刘敏与人民陪审员张蕊芬、李德江组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩乾源及委托代理人王军，被告张成及委托代理人陈秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩乾源诉称：2013年7月20日原告分别与刘霞、北京千倾家园房地产经纪有限责任公司签订了《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》。原告按照上述合同约定履行了支付156万元的购房款、支付39750元的居间服务费，甚至为刘霞支付二手房屋买卖中应由出卖人缴纳的各项税费108064元。2013年8月16日，原告依法持有了北京市昌平区xxx室的《房屋所有权证》。但是原告至今不能享受房屋所有权人的权利。被告张成占房不腾，并声称李胜利把此房已卖给了他。经过协商和劝解，被告张成错把合同约定的权利当成了法律规定的权利享受，非法不腾房。综上，请求法院：1、责令被告张成搬出北京市昌平区xxx室，若有损坏，按照当时市场价赔偿；2、判令被告张成赔偿原告从2013年8月16日至实际腾退之日止内的经济损失，以每天83元计算；3、判令张成结清腾房之日起之前产生的物业费；4、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告韩乾源将第三项诉讼请求变更为，判令被告张成支付原告2013年8月16日至腾房之日止的物业费（每平米2.2元/月，扣除2015年全年物业费因被告已经缴纳完毕）。被告张成辩称：一、韩乾源与刘霞的《房屋买卖合同》应当认定无效。理由如下：1，被告张成购买房屋在先，且在2012年已经支付了购房定金及首付款共计65万元，该房屋应当过户给张成。2，刘霞与李胜利之间有财产约定和离婚协议，都写明该房屋归李胜利所有，刘霞属于无权处分，而且之前李胜利、刘霞签订合同将该房屋出售给了被告张成，刘霞的行为属于极其背信弃义的行为。3，韩乾源与刘霞涉嫌恶意串通，损害张成的合法权益，在2013年期间，张成全家一直在该房屋中居住，韩乾源在购房时从未看过房屋，与正常的交易习惯背道而驰，韩乾源与刘霞涉嫌存在恶意串通，其合同应当认定无效。二、被告张成大部分积蓄都用来购买该房产，没有其他居所，如从该房屋搬出，将无家可归。三、被告张成依据与李胜利、刘霞订立的《房屋买卖合同》合法并善意的在先占有并使用该房屋，被告张成的善意占有行为应当得到保护。而原告韩乾源整个购房过程充满疑点，其不具有善意，其不应得到保护。四、原告要求被告张成赔偿其经济损失及律师费、交通费的诉讼请求于法无据，请求法庭依法予以驳回。综上所述，请求法庭依法驭回韩乾源的全部诉讼请求。经审理查明：案外人李胜利与刘霞原系夫妻关系。2008年5月3日，刘霞与北京罗顿沙河建设发展有限公司签订合同编号为Y621055的《北京市商品房预售合同》，约定：刘霞购买北京罗顿沙河建设发展有限公司开发的位于昌平区沙河镇xxx号房屋一套（后该房屋被命名为昌平区xxx）。2010年4月28日，李胜利与刘霞协议离婚，并签署了《夫妻财产约定》。该约定内容为：我们是立约人李胜利、刘霞，系夫妻关系，于二零零六年九月二十五日登记结婚，根据刘霞于二零零八年五月五日与北京市罗顿沙河建设发展有限公司签订的编号为Y621055号《北京市商品房预售合同》，刘霞以个人名义购买了北京市昌平区沙河镇xxx号的房产一套，现在我们二人经协商，达成夫妻财产约定如下：一、上述合同项下所有涉财产权益、义务均归男方李胜利个人享有和承担。二、若位于北京市昌平区沙河镇xxx号的房产过户至李胜利名下，上述房产则该房产归李胜利个人所有，李胜利对上述房产享有独立的处分权，与女方刘霞无关。刘霞对该房产不享有任何产权。因上述房产所产生的权利、义务均有李胜利个人享有、承担。三、该房产所欠贷款由李胜利负责偿还。本约定自我们离婚登记之日起生效。2010年5月4日，中华人民共和国北京市信德公证处对上述《夫妻财产约定》出具了（2010）京信德内民证字第1459号公证书，,内容为：兹证明公证申请人于二〇一〇年四月二十八日来到我处自愿签订了前面的《夫妻财产约定》。公证申请人的上述行为符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国婚姻法》的相关规定。……后诉争房屋一直未予过户至李胜利名下。另查明：2012年6月8日，案外人李胜利（甲方）与被告张成（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，成交价格为118万元。张成于2012年6月8日、2012年6月16日分别向李胜利缴纳购房定金2万元、购房首付款30万元，目前该房屋由被告张成实际占有并使用，且被告张成已缴纳2015年该房屋的物业费2044.44元。2013年7月20日，案外人刘霞（甲方）与原告韩乾源（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》（合同编号J0001688），双方约定甲方将位于北京市昌平区沙河镇xxx号的房产出卖给乙方。甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币159万元。2013年8月16日，刘霞出具收条：今收到韩乾源交来购买xxx室房款156万元整，特此证明。2013年8月16日，刘霞与韩乾源完成涉案房屋的过户登记手续，原告韩乾源取得了涉案房屋的房屋所有权证，该证书显示涉案房屋为韩乾源单独所有。庭审中，原告韩乾源向法庭提交了发票、完税证、《房屋所有权证》、《北街家园物业管理服务协议》、物业等费发票证据，证明自己已缴纳了契税、个人所得税、营业税及其附加税，取得了上述房屋的所有权，并按合同约定缴纳了物业费。再查明：2014年，案外人李胜利诉至本院，要求确认刘霞与韩乾源签订的《北京市房屋买卖合同》（合同编号J0001688）无效。2015年2月10日，北京市昌平区人民法院作出（2014）昌民初字第01873号民事判决书，驳回原告李胜利的诉讼请求。后李胜利上诉至北京市第一中级人民法院，但于2015年10月22日撤回上诉。上述事实，有（2014）昌民初字第01873号民事判决书、房屋所有权证书、《北街家园物业合同》以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，本案中双方主要争议的焦点有两个。一、涉案房屋所有权的认定。依法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，2010年4月28日案外人李胜利与刘霞在协议离婚的《夫妻财产约定》中对涉案房屋的归属进行了约定，即若涉诉房产过户至李胜利名下，归李胜利个人所有，李胜利享有独立的处分权，刘霞对该房产不享有任何产权。后房屋并未过户至李胜利名下，而刘霞在未经李胜利同意的情况下，擅自处分了上述房产，属于无权处分行为；原告韩乾源与案外人刘霞签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，并有专业的房地产中介机构进行居间服务，韩乾源也尽到了基本的审查主义义务，加之其购房行为并非恶意，同时合同约定的价款也符合当时的市场价格，韩乾源按约定付清了全部房款，涉案房屋亦登记在韩乾源名下，因此原告韩乾源对于涉案房屋符合不动产善意取得的条件。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告韩乾源通过合法途径取得涉案房屋所有权，其要求被告张成搬出涉案房屋的主张，于法有据，本院予以支持；原告韩乾源关于要求被告张成按照当时市场价赔偿房屋损害损失的主张，因未提交被告张成损坏房屋的相关证据，本院对此不予支持。二、被告张成是否应就占有房屋赔偿原告韩乾源经济损失。本案中，被告张成与案外人李胜利于2012年6月8日订立《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。同时，截止本案庭审辩论终结，被告张成与案外人李胜利的合同并未解除或终结。被告张成对涉案房屋的占有系基于合同权利而产生，并非恶意占有。被告张成的此种占有固然无法对抗原告韩乾源作为房屋所有权人基于物权主张的腾退，但关于要求被告张成赔偿其自从2013年8月16日至实际腾退之日止内的经济损失的主张，于法无据，本院对此不予支持。此外，原告韩乾源于与案外人刘霞于2013年7月20日签订的《北京市房屋买卖合同》约定，双方须于办理房屋权属过户登记之日起5个工作日内完成交付。2013年8月16日完成过户登记，但至今未按合同约定交付房屋。故对于此项损失，原告韩乾源可另行向刘霞主张。关于物业费，因房屋的实际占有人张成享受了该物业服务，应承担相应的物业费，结合本案事实，对于原告韩乾源要求被告张成支付自2013年8月16日至腾房之日止的物业费（每平米2.2元/月，扣除2015年全年物业费）的主张，本院予以支持。被告张成关于案外人刘霞与原告韩乾源所签合同无效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信；被告张成关于原告韩乾源与刘霞涉嫌恶意串通的辩解，未提交相应证据，本院对此无法采信；被告张成关于其对涉案房屋系合法善意的在先占有、使用该房屋的辩解，因其占有系基于与案外人李胜利签订的合同而产生，并非基于房屋所有权，故该占有不得对抗房屋所有权人主张腾退的要求；被告张成关于大部分积蓄都用来购买涉诉房产，没有其他居所，如从该房屋搬出，将无家可归的辩解，于法无据，本院对此无法采信；被告张成关于不同意赔偿原告韩乾源经济损失的辩解，于法有据，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张成于本判决生效后十日内搬出北京市昌平区xxx室。二、被告张成给付原告韩乾源自二〇一三年八月十六日始至实际腾退之日止的物业费（按照每月每平米二元二角计算，并扣除张成缴纳的二〇一五年度物业费）。三、驳回原告韩乾源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百一十四元，由原告韩乾源负担一千二百一十四元（已交纳），由被告张成负担一百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 敏人民陪审员 李德江人民陪审员 张蕊芬二〇一六年四月二十二日书 记 员 李思伟 微信公众号“”