（2016）京01民终2363号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-29

案件名称

北京有家置地房地产经纪有限公司与杨叶房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京有家置地房地产经纪有限公司,杨叶

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终2363号上诉人（原审被告）北京有家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号（B座）6层602号。法定代表人王企魁，总经理。委托代理人曹昊，男，1985年4月11日出生，北京有家置地房地产经纪有限公司经理。委托代理人徐大为，男，1986年4月15日出生，北京有家置地房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审原告）杨叶，女，1989年12月3日出生。委托代理人李春芳，北京市信凯律师事务所律师。上诉人北京有家置地房地产经纪有限公司（以下简称有家置地公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第42268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人有家置地公司的委托代理人曹昊、徐大为，被上诉人杨叶的委托代理人李春芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨叶在原审法院起诉称：2015年8月11日，我与有家置地公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定有家置地公司将308室B间房屋出租给我居住使用，租期为2015年8月26日至2016年8月25日，每月房租2900元。合同签订后，我向有家置地公司交纳了房租和押金15853元、卫生费758元并于8月13日入住。2015年11月16日，有家置地公司趁我不在北京，将我所租住的房屋换锁。我得知后，从外地赶回来通过报警才将屋内物品取走。此后，我与有家置地公司多次交涉未果。我认为有家置地公司的行为已构成严重违约，侵犯了我的合法权益，故起诉至法院要求：1、确认我与有家置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年11月16日解除；2、有家置地公司向我退还押金2900元、剩余租金3770元及剩余卫生费568元；3、有家置地公司向我支付违约金5800元；4、有家置地公司赔偿我因强行锁门给我造成经济损失2035元，包括住宿费447元，搬家费150元，交通费1438元；5、本案的诉讼费由有家置地公司负担。有家置地公司在原审法院答辩称：杨叶并没有跟我公司办理退房手续，故不同意杨叶的第一项诉讼请求。根据合同约定，如果不按时缴纳租金达5日以上的，我公司有权更换门锁，寻找新的住户。在与杨叶沟通时，我公司同意其可以继续居住，但需要缴纳400元滞纳金。对此，杨叶选择不继续居住，其行为属于中途解约，应该按照房租的200%计算违约金。而且杨叶向我公司支付的钱没有那么多，其是从8月26日开始入住的，实际支付的是三个月房租和一个月押金，共计11600元，再加上维修管理费和垃圾处理费730元。我公司同意退还扣除违约金及水费112元后的剩余费用。杨叶主张的住宿费、搬家费及交通费是其选择自行搬家后产生的费用，我公司不同意其上述请求。原审法院审理查明：2015年8月8日，委托人宋凯与租赁代理机构有家置地公司签订《北京市房屋出租代理合同》，约定宋凯将308号房屋委托有家置地公司对外出租，出租代理期自2015年8月26日至2016年8月25日。2015年8月11日，租赁居间机构（甲方）有家置地公司与承租人（乙方）杨叶签订《北京市房屋租赁合同》，约定：有家置地公司将308室B间（以下简称涉诉房屋）出租给杨叶居住使用，房屋租赁期自2015年8月26日至2016年8月25日止；租金及押金：租金标准2900元／月，支付方式押一付六，提前15天支付下一期房租，如逾期支付每天按人民币100元收取滞纳金。押金2900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，供暖费和物业管理费由甲方负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生管理费、上网费、室内设施维修费由乙方承担。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃。2.欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5日仍不交款的或欠缴各项费用达300元的。……7.乙方不准与甲方公司的工作人员以任何方式将部分现金私自支付给甲方工作人员（例如降低房屋租金和房屋相关费用）除公司开取正规带章票据外。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同日，出租人（甲方）有家置地公司与借款人（乙方）杨叶、出借人（丙方）李磊签订《“会分期”分期借款协议》，约定：鉴于乙方通过甲方承租房屋，丙方作为甲方的合作伙伴，愿意为乙方提供房屋租金的分期支付服务。租金总计34800元，首期款2900元由乙方支付给甲方，剩余31900元由丙方向甲方垫付，乙方按月向丙方还款（首期款不含手续费）。丙方向甲方垫付方式如下：半年付，第一期2015年8月26日支付14500元，第二期2016年2月26日支付17400元。乙方按以下方式向丙方还款：乙方分11期还款；每期手续费：145元，每期应还款：3045元，还款日期：每月11日，首次还款日为9月11日，依此类推（提前15日还下期款项，还款日自丙方款项支付开始计算，还款日为每月同起始日对应的日期，如当月无此日期，则为当月最后一天，节假日不顺延）；尾款还款3045元（含手续费）；乙方还款之后须与丙方电话进行确认（4000-185-581】或关注微信公众号【huifenqi365】将打款截图发至微信后台。说明：租金、押金按以下方式收取：乙方向甲方支付押金及首期款，向丙方支付除首期款外的所有租金。四、违约约定：1、乙方违约1.1逾期违约金：乙方还款逾期按照每日100元向甲方支付逾期违约金。如果还款逾期3天及以上，视为乙方违约，租赁合同及分期合同同时终止，甲方有权利收回房屋，乙方室内物品视为放弃，甲方可以移出本房屋，并不负责保管。1.2甲方在收到丙方通知15日内，将丙方已支付的自通知之日起剩余租期的租金，退还丙方。1.3丙方将乙方提前支付房租（扣除乙方逾期期间租金），退还甲方。……2、甲方违约：如果由于甲方不遵守北京市建委发布的租赁合同中对房东的约定导致合同中途解约。2.1甲方需退还丙方已支付剩余租期租金。2.2甲方按照与乙方的房屋租赁合同约定承担违约责任，与丙方无关。合同签订当日，杨叶向有家置地公司交纳了押金2900元及2015年8月12日至2015年9月25日期间的房屋租金4253元及卫生费758元，共计5011元。杨叶于2015年8月13日入住涉诉房屋并分别于2015年9月11日、10月12日、11月14日通过支付宝向李磊转账支付三笔共计9135元，每笔金额为3045元。2015年11月14日，有家置地公司向杨叶发送短信，内容为：“你好，是杨叶么？你的房租交了么？请回话，如果没有交请及时交，要不我们会将房屋收回的”，2015年11月16日上午10：26，有家置地公司向杨叶发送短信，内容为：“根据合同您以过5天未交房租，公司今天将更换你的门锁，如再不缴纳，公司将正常出租房屋。请尽快联系我”。杨叶于当日下午14：07回复短信，内容为：“查账查清楚，我很忙。”、“再骚扰我，我报警了。”有家置地公司于2015年11月16日下午将涉诉房屋的门锁更换。2015年11月18日，有家置地公司与杨叶协商未果，杨叶搬离涉诉房屋。庭审中，杨叶就其主张的住宿费、搬家费及交通费向法院提交如下证据：1、住宿费发票2张，开票日期分别为2015年11月18日、11月19日，金额分别为237元、210元；2、2015年11月18日搬家费收据1张，内容为：“今收到搬家运费（308号至双清路）150元整”；3、火车票2张，金额共计1438元，显示杨叶于2015年11月17日自福州站到北京南站，于2015年11月20日自北京南站到福州站。经质证，有家置地公司对证据1的真实性和证明目的均不认可，认为上述费用是杨叶选择自行搬家以后发生的，与本案无关；对证据2的真实性不认可；对证据3中的真实性认可，但不认可证明目的，认为是杨叶自己回家产生的费用，与本案无关。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《“会分期”分期借款协议》、收据、支付宝付款凭证、短信记录等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。本案中，有家置地公司与杨叶签订的《北京市房屋租赁合同》、《“会分期”分期借款协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行中，杨叶虽未按《“会分期”分期借款协议》约定的时间及时履行2015年11月份的还款义务，但其逾期天数不足三天，因此，杨叶的上述违约行为并不足以导致其与有家置地公司的租赁合同终止。而有家置地公司于2015年11月16日更换门锁、收回涉诉房屋的行为系导致双方合同无法继续履行的主要原因，同时考虑到杨叶已于2015年11月18日搬离涉诉房屋，故法院确认双方合同于2015年11月18日解除。杨叶起诉要求确认双方合同于2015年11月16日解除的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。合同解除后，双方理应按照合同约定结清相关费用，现杨叶起诉要求有家置地公司退还押金、剩余房租、卫生费之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。在计算具体退还的押金数额时，法院将扣除杨叶因迟延还款应承担的违约金。有家置地公司虽抗辩称杨叶存在尚未结清的水费，但未向法院提交证据，故法院对其该项抗辩意见不予采信。有家置地公司抗辩称杨叶还款后未向其公司进行电话确认的行为属于违约，经审查，根据《“会分期”分期借款协议》的约定，杨叶履行电话确认义务对应的权利主体为李磊，并非有家置地公司，故法院对有家置地公司的该项抗辩意见不予采信。综上，有家置地公司更换门锁、收回涉诉房屋的行为，缺乏事实及法律依据，已经构成违约，故杨叶起诉要求有家置地公司支付违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。庭审中，杨叶虽就其主张的损失向法院提交了证据，但考虑其主张的违约金金额已经超过其主张的具体损失的金额，故法院对其要求赔偿损失之请求不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京有家置地房地产经纪有限公司与杨叶签订《北京市房屋租赁合同》于二〇一五年十一月十八日解除；二、北京有家置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向杨叶退还押金人民币二千七百元、二〇一五年十一月十八日至二〇一五年十二月二十五日期间的房屋租金人民币三千六百七十三元、剩余卫生费人民币五百六十二元；三、北京有家置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向杨叶支付违约金人民币五千八百元；四、驳回杨叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。有家置地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项、第三项，不同意退还押金、租金以及不同意支付违约金。上诉理由是：原审判决认定事实错误，根据《“会分期”分期借款协议》，杨叶逾期支付租金构成违约，合同终止，我公司有权收回房屋，室内物品视为杨叶放弃。我公司在多次与杨叶交涉未果后收回房屋，因此，杨叶应承担违约金5800元。杨叶答辩称：服从原审判决，不同意有家置地公司的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。有家置地公司与杨叶签订的《北京市房屋租赁合同》、《“会分期”分期借款协议》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。杨叶虽未按《“会分期”分期借款协议》约定的时间及时履行2015年11月份的还款义务，但其逾期天数不足三天，按上述协议约定并不足以导致其与有家置地公司的租赁合同终止。而有家置地公司于2015年11月16日更换门锁、收回涉诉房屋的违约行为系导致双方合同无法继续履行的主要原因。杨叶已于2015年11月18日搬离涉诉房屋，双方合同于2015年11月18日解除。杨叶要求有家置地公司退还押金、剩余房租、卫生费及支付违约金之请求，具有事实及法律依据，原审法院予以支持并无不当。有家置地公司的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八十八元，由北京有家置地房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百一十八元，由北京有家置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一六年四月二十二日书记员　　赵梦芸 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