（2016）黔27民终202号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-01
案件名称
夏林与黔南龙顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏林,黔南龙顺房地产开发有限公司,吴奇兵,李昌平,黄保良,陈祖玉,罗兴有,张传林,黄荣志,杨明国,杨庆飞,冉瑞勇,李明慧,黄晓频,黄保育,卢红峰,陈建设,寿忠梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终202号上诉人（原审原告）夏林。委托代理人程飚，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黔南龙顺房地产开发有限公司，住所地黔南州都匀市。法定代表人江成明，该公司经理。被上诉人（原审第三人）吴奇兵。被上诉人（原审第三人）李昌平。被上诉人（原审第三人）黄保良。被上诉人（原审第三人）陈祖玉。被上诉人（原审第三人）罗兴有。被上诉人（原审第三人）张传林。被上诉人（原审第三人）黄荣志。被上诉人（原审第三人）杨明国。被上诉人（原审第三人）杨庆飞。被上诉人（原审第三人）冉瑞勇。被上诉人（原审第三人）李明慧。被上诉人（原审第三人）黄晓频。被上诉人（原审第三人）黄保育。被上诉人（原审第三人）卢红峰。被上诉人（原审第三人）陈建设。被上诉人（原审第三人）寿忠梅。上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称黔南龙顺房开公司）、吴奇兵、李昌平、黄保良、陈祖玉、罗兴有、张传林、黄荣志、杨明国、杨庆飞、冉瑞勇、李明慧、黄晓频、黄保育、卢红峰、陈建设、寿忠梅商品房预售合同纠纷一案，罗甸县人民法院于2015年10月10日作出（2015）罗民初字第252号民事判决后，夏林不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2008年被告黔南龙顺房开公司因欠有原告夏林的借款，将该公司开发的位于罗甸县龙坪镇龙兴商城第17、18、19、20幢房屋FA-1至FA-24号共24个门面房，出售给原告夏林抵债，双方于2008年5月15日签订商品房买卖合同，并到罗甸县房地产管理所进行备案，被告于2008年6月16日向原告出具了原告付款的收据，售房款共计4888576元。2008年12月至2010年10月23日期间，被告黔南龙顺房开公司又分别与本案16个第三人签订《商品房买卖合同》，将已出售给本案原告的上述24个门面房再转让给本案第三人，合同转让价共计5788488元，第三人已向被告支付了部分购房款，并支付维修基金、产权办理税费、土地使用证办证费、按揭保证金、产权转让费等费用。由于签订合同时房屋已建成，被告随即将门面房交付本案16个第三人，第三人已装修使用至今。原告夏林发现该房屋被本案第三人使用后，向罗甸县有关部门反映寻求解决，因被告黔南龙顺房开公司法定代表人江成明涉嫌犯罪，此事一直未得到解决。由于双方争议的房屋已被原告备案，第三人迄今未能办理按揭和产权证等手续。2015年4月15日，原告夏林认为本案所争议的24间门面房是自己先购得，并办理了备案登记，自己享有该房屋的所有权，故向法院提起诉讼。原审原告夏林一审诉称：2008年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于贵州省罗甸县龙坪镇龙兴商城第17、18、19、20幢FA－1至FA－24号共24个门面房，面积1222.144平方米，总房价4888576元（每平方米4000元），合同约定交房期限为2009年4月。签订合同当时即向罗甸县房地产管理所办理了备案登记，原告在全额付清了房款后，被告开具了收款收据。后因被告法定代表人涉嫌刑事犯罪，一直未给原告办理房产权证及交付房屋。为此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决确认原告与被告所签订的《商品房买卖合同》有效，由被告向原告交付合同约定的位于罗甸县龙坪镇龙兴商城的24个门面，并由被告协助办理相应的房屋产权证。原审被告黔南龙顺房开公司一审辩称：2007年，我公司因资金周转困难，用门面和房屋抵押向原告夏林借款380万元，当时所有门面和房产价值700万元。夏林为了安全起见，就要求我公司与他签订《商品房买卖合同》，并到房管所备案，按照双方协议，夏林同意我公司将门面出卖后还原告的钱，后来我公司就把房屋卖给了后来的购房户。由于购房者比较零散，我公司将款用于了周转，计划购房者办理的房屋按揭款比较集中，数额可以还380万元借款。但由于夏林备了案，就办不了银行按揭，至今没有付尾款，原告的钱也还不了。被告对本案的意见是由法院协调让购房者支付尾款给原告，应可以还清被告所借的380万元。利息部分由被告与原告协商，由被告向原告方支付。原审第三人吴奇兵等16人一审共同述称：原告起诉的事实及理由是错误的，因为本案原告夏林实际上是借款给被告，原、被告的关系是借款合同关系，不是房屋买卖合同关系。其次原告在罗甸县房地产管理所办理的备案登记没有法律效力，因为备案所盖的章不是正式的专用章。第三人于2008年12月开始至2010年12月23日期间，先后与本案被告签订了《商品房买卖合同》，并向被告支付了相应的门面房转让款及其他相关费用，即支付购房款、产权转让费、维修基金、产权证和土地使用证办理费、按揭保证金、税费等，被告也及时向第三人交付了所转让的门面，第三人已装修使用至今。第三人黄保良并办理了正式备案登记手续，第三人对所得门面进行装修营业至今快5年时间，其中黄保良已使用6年多。一审审理认为：原告夏林与被告黔南龙顺房开公司所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且符合相关法律规定，应予以认定。但被告黔南龙顺房开公司以原、被双方有口头协议为由，又将已经转让的房屋再出售给本案16个第三人，并将房屋交付第三人，第三人装修使用至今已长达5年，被告行为违反了诚实信用原则。综观本案事实，虽然原告夏林与黔南龙顺房开公司所签订的合同真实有效，但由于被告的过错导致原、被告合同不能履行，只能按照违约行为处理，因为作为善意取得该房屋的本案第三人吴奇兵等16人没有过错，且向被告黔南龙顺房开公司交纳了各种相关费用，对争议房已经实际占有并使用。原告夏林以自己购房时就已备案，并支付全部房款，应享有对房屋的所有权的主张不能成立，因为原、被告在签订合同时，该房并未建成，《商品房买卖合同》备案不是不动产登记，备案登记不等于享有房屋所有权，本案原告对被告的违约行为，只能按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，返还原告购房款并赔偿其他损失。但原告在诉讼过程中坚持要求被告交付房屋和办理房产证作为自己的诉请，其主张被告已明确表示不能履行，故原告只能变更诉请另案起诉。本案第三人在诉讼中诉请法院判决确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效，争议房屋归第三人所有，并由被告协助第三人办理门面房产证，未依法向法院交纳诉讼费用，故本案不予处理。被告黔南龙顺房开公司经法院合法传唤、拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告夏林的诉讼请求。本案案件受理费45909元，由原告夏林承担。一审判决宣判后，夏林不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判房屋产权归上诉人所有；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由：1、一审认定事实不清。一审对被上诉人吴奇兵等16人占用房屋的成因及关联事实未作审查，相关事实不清。如：被上诉人吴奇兵等16人向房开商支付了多少首期款，至今尚欠多少房款？被上诉人吴奇兵等16人是在什么时候向银行申请办理按揭贷款？是什么时候收到房屋的？为什么在房款未付清前可以入住该房屋等等；2、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定属于适用法律错误，物权争议和是否构成善意占有应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，应予纠正。如果转让人在转让财产时形迹可疑，那么往往表明其是恶意的，关于善意的确定时间，《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定，受让人的善意限于领受财产时，即受让人与转让人交付财产时受让人须是善意的，如果受让人在领受财产以前出于恶意，一般推定其领受财产为恶意，不适用善意取得。法律设立善意取得制度最终是保护受让人即时取得财产的所有权，因此，发生所有权的转移是善意取得条件之一。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，在需要进行转让登记的情况下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志，善意取得制度，对于动产而言，需要受让人已经实际占有，对于不动产而言，受让人应当已经办理了登记，财产所有权转移到其名下，否则，不产生取得的法律后果。由此可见，被上诉人吴奇兵等16人与房开商签订《商品房买卖合同》后，在按揭贷款未予以办理，也未交付房款的情况下领受房开商交付的房屋，占用房屋达数年中也不能办理房屋产权证，不能产生善意取得的法律构成要件，被上诉人吴奇兵等16人不是善意占有的第三人；3、一审判决逻辑错误。一审引用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条驳回上诉人的诉讼请求，而上述条款均是保护上诉人合法权益的，一审判决书认定被上诉人吴奇兵等16人系善意取得争议房产，都没有在审理查明中审查善意取得构成要求的相关事实，更没有认定被上诉人吴奇兵等16人符合哪个实体法而善意取得财产。被上诉人吴奇兵等16人二审共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、被上诉人吴奇兵等人与被上诉人黔南龙顺房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意愿并且已经履行，被上诉人吴奇兵等人是按当地市场价格购买的房屋，用于自己居住使用，维持基本的生产生活，没有主观恶意，应受《中华人民共和国合同法》等法律保护；2、被上诉人吴奇兵等人均按《商品房买卖合同》的约定交纳了首期款，其中包括有房屋公共维修金、购房按揭保证金、水电闭路开户费、产权办理税费等，后因被上诉人黔南龙顺房开公司法定代表人江成明涉嫌犯罪被追究刑事责任，才造成现在这个局面，被上诉人吴奇兵等人与被上诉人黔南龙顺房开公司已经履行大部分权利和义务，在一审时也都表示继续履行双方合同约定，且被上诉人吴奇兵等人已经领受标的物达五年多，完全符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定；3、上诉人与被上诉人黔南龙顺房开公司法定代表人江成明存在高利贷借款关系，在江成明资金紧张的情况下，上诉人乘人之危签订的合同，并非双方真实意愿，是上诉人为了掩盖非法目的签订的合同，是无效的民事行为。另外，上诉人与被上诉人黔南龙顺房开公司签订的《商品房买卖合同》是到罗甸县房地产管理所备案，该部门当时没有备案资格，当时有资格备案的是罗甸县建设局住宅与房地产业管理股。被上诉人黔南龙顺房开公司二审未答辩。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：2008年12月被上诉人黄保良、黔南龙顺房开公司签订了《商品房买卖合同》，同年12月5日被上诉人黄保良到罗甸县住房和城乡建设局对其购买的房屋办理了备案登记。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记才具有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在“一物二卖”等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均为无效。本案中，上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房开公司于2008年5月15日签订《商品房买卖合同》后，于同年10月31日到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力，即上诉人夏林不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。虽然被上诉人吴奇兵等16人分别与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》的时间在2008年12月至2010年10月期间，晚于上诉人夏林签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，被上诉人黔南龙顺房开公司就将该房屋交付被上诉人吴奇兵等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被上诉人吴奇兵等16人已基于其与被上诉人黔南龙顺房开公司的合同占有本案争议房屋，即被上诉人吴奇兵等16人与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，故本案争议房屋已不能交付上诉人夏林，其与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现。因此，上诉人夏林主张本案争议房屋归其所有的理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实基本清楚，处理并无不当。上诉人夏林的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45909元，由上诉人夏林承担。本判决为终审判决。审 判 长 李家荣代理审判员 王天才代理审判员 蔡云飞二〇一六年四月二十二日书 记 员 杨 墨 百度搜索“”