（2015）鹰民一终字第166号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-28
案件名称
黄仁龙与虞永妹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省鹰潭市中级人民法院
所属地区
江西省鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄仁龙,虞永妹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鹰民一终字第166号上诉人（原审原告）黄仁龙。委托代理人陈光明、卢海燕，江西华星律师事务所律师。上诉人（原审被告）虞永妹。委托代理人许春林、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。上诉人黄仁龙、虞永妹因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄仁龙的委托代理人陈光明，上诉人虞永妹的委托代理人许春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年10月1日，原告（甲方）作为出租方，被告（乙方）作为承租方，双方签订了一份《租赁合同》，合同第一条约定了甲方将位于市正大街37号付3号店面289.491平方米（含楼上二间，其中一层面积为96.1平方米，二层面积为186平方米）租赁给乙方经营服务业，租赁期为五年，自2009年11月1日至2014年10月31日止。第二条约定了租金为人民币捌仟元整，按季交纳租金。每壹年分四次交付房租，合计人民币贰万肆仟元整乙方必须于签订合同时将第一次租金贰万肆仟元交付给甲方，以后每次提前15天交清下季度的租金。在合同期限内，从第二年合同生效对应日起，每年租金标准在上年租金金额基础上增加5%。第三条约定了在甲乙双方签订合同时，乙方须一次性给付甲方租金押金人民币贰万元整等内容。第四条约定了乙方在经营期间可以对店面进行装修，所需费用由乙方自行承担，乙方对店面的装修不得改变房屋的主体结构，不得破坏外墙，装修方案事先应征得甲方书面同意。租赁期满，乙方可以拆除所有活动装修设施，不可拆除的装修设施应无偿归甲方所有。乙方装修所产生的垃圾由乙方负责处理。第六条约定了乙方应按时交纳租金，如有逾期，甲方有权先行断水、电，并且甲方有权按每日5%的标准收取滞纳金，并按日罚款100元／天。第七条约定了在承租期间内的一切税费由乙方承担。甲方不负担任何费用。第八条约定了在合同期限内，甲方不得以任何理由干扰乙方的合法经营，租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权，但必须在合同期满前一个月和甲方协商同意后并订立租赁合同，否则甲方将如期收回租赁房。乙方在承租期间转租出租方，应事先征得甲方同意，否则追究乙方违约责任。租赁合同签订后，被告同时租赁了原告与冷艳的房屋（其中一层面积为62.63平方米，二层面积为239.571平方米）经营金鼎养生馆。原告与被告的租赁合同到期后，双方对继续租赁的租金未达成一致意见，原告遂提起诉讼。原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照协议履行。该协议约定的租赁期限至2014年10月31日止，现租赁合同已经到期，在双方对继续租赁的租金未达成一致的情况下，原告要求被告搬离所租赁的房屋，予以支持。原告要求被告赔偿自合同届满之日至被告搬离租赁房屋期间对原告造成的损失，实为被告逾期占有原告店面的占有使用费。原告要求被告按照每日800元的标准计算占有使用费，因原告未提供相关证据，不予采纳，但可以参照被告提供的经营同地段金鼎养生馆的租金进行适当上浮，被告应按照每月13000元标准计算2014年11月1日起至实际搬离之日的占有使用费。原告要求被告恢复租赁房屋的主体结构，因原告并未提供被告拆除的主体结构的相关证据，其相关费用难以做出认定，故原告的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告虞永妹应于本判决生效后十五日内将占有原告黄仁龙所有的位于鹰潭市正大街37号附3号房屋返还给原告黄仁龙；二、被告虞永妹应按每月人民币13000元的标准向原告黄仁龙支付逾期腾房占有使用费（自2014年11月1日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告黄仁龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币1825元（原告垫付），由被告虞永妹负担。上诉人黄仁龙上诉称：本人自己向一审法院提供左邻右居的三份租赁合同，足以证明与自己相同地段相同面积的店面租金的标准，一审判决驳回要求虞永妹恢复原状或赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据。为此，请求二审法院撤销原审判决第二、三项；改判虞永妹按800元/日的标准赔偿合同届满之日至虞永妹搬离租赁房屋时止；改判恢复租赁房屋的主体结构至房屋租赁前的原貌；恢复1楼左侧外墙、恢复2楼右侧外墙、恢复1至2楼楼梯；或赔偿恢复原状费用人民币45000元；本案一、二审诉讼费用由虞永妹承担。上诉人虞永妹上诉称：本案争议的租赁房屋到期后，虞永妹继续按该合同约定按期向黄仁龙支付了租金，黄仁龙均未提出异议。同时，虞永妹按照该合同的约定，积极同黄仁龙协商续租事宜。期间，黄仁龙并未明确表示不愿意续租，然而，黄仁龙却在合同到期1个半月后突然诉至法院，黄仁龙的这一行为，不符合合同的约定，也缺乏客观事实及法律依据。原审法院在对上述事实未查明的前提下，对黄仁龙的大部分诉请作出予以支持的判决，且作出了与诉请不一致的判决，该判决明显不公正、不恰当。要求终止合同必须具有事实依据和法律依据，且必须在法律规定的期限内以书面方式通知虞永妹，更何况虞永妹对该租赁房屋有优先的租赁权。为此，请求二审法院撤销原审判决。改判驳回黄仁龙的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由黄仁龙负担。经审理，本院对原审法院所查明的事实予以确认。二审期间，上诉人黄仁龙向本院提出申请，要求对本案所涉店面租金及对该店面恢复原状的工程费用进行评估。本院委托江西鹰潭同信资产评估事务所进行了评估。该评估事务所于2016年1月29日作出鹰同信评报字（2015）第039号资产评估报告书，其评估结论为：一楼店面租金从2014年11月1日至2015年10月31日为133848.29元，即每月11154元；二楼营业房租金从2014年11月1日至2015年10月31日为132912.5元，即每月11076元；恢复工程费用为9280元。经质证，上诉人黄仁龙认为店面租金及恢复工程费用均偏低。上诉人虞永妹认为店面租金偏高，恢复工程费用较合理。对上述评估报告，本院认为，该评估报告是本院依照上诉人黄仁龙的申请，委托具有相关资质的评估单位进行评估，提交到该评估单位的材料经过了双方当事人的质证，评估单位依照合法程序，根据国家有关资产评估的规定，客观公正地作出上述评估结论，本院对该评估报告予以采信。本院认为：在本案纠纷中，两上诉人于2009年10月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意见表示，合法有效。该合同租赁期限自2009年11月1日至2014年10月31日止。现该合同早已到期，上诉人黄仁龙要求上诉人虞永妹搬离所租赁的房屋，并支付租期以外的店面租金和恢复租赁店面原状或支付恢复原状的工程费用，符合有关法律的规定。上诉人虞永妹上诉称，上诉人黄仁龙要求上诉人虞永妹立即搬离租赁房屋不符合约定，缺乏事实和法律依据，上诉人虞永妹的这一上诉理由不能成立。对合同约定期限之外的房屋租金，双方没有达成一致意见，经评估部门进行评估，一楼店面租金为每月11154元，二楼营业房租金为每月11076元，合计为每月22230元。因此，应当以该数额为准，由上诉人虞永妹每月按22230元的标准自2014年11月1日起向上诉人黄仁龙支付至般离租赁店面时止。关于对租赁店面恢复原状的工程费用，经评估部门进行评估，其费用为9280元，应当以该数额为准，由上诉人虞永妹向上诉人黄仁龙支付。上诉人黄仁龙上诉要求上诉人虞永妹支付租期以外的店面租金和恢复租赁店面原状的工程费用，这一上诉理由成立，但要求支付租金和恢复原状的工程费用的数额过高，其具体数额应当以评估部门的评估结论为依据。原审判决欠妥，依法应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第54号民事判决第一项；二、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第54号民事判决第二项、第三项；三、上诉人虞永妹按每月人民币22230元的标准向上诉人黄仁龙支付逾期腾房占有使用费（自2014年11月1日起计算至实际搬离之日时止）；四、上诉人虞永妹支付给上诉人黄仁龙恢复店面原状工程费用人民币9280元；五、上述第二、三项债务，应在搬离店面之日起七日内一次性付清。一审案件受理费1825元，二审案件受理费3650元，评估费5000元，合计人民币10475元，由上诉人虞永妹负担9700，由上诉人黄仁龙负担775元。本判决为终审判决。审判长 陈华秀审判员 陈信仕审判员 徐遇金二〇一六年四月二十二日书记员 罗玉萍 关注公众号“”