（2016）鲁07民终471号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-08-09

案件名称

朱来富与刘建兰、刘汉波等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘建兰,朱来富,刘汉波,刘建光,潍坊昌润肉食品有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2016）鲁07民终471号上诉人（原审被告）刘建兰。委托代理人周永健，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人（原审原告）朱来富。委托代理人张丽萍，山��普瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘汉波。委托代理人周永健，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘建光。被上诉人（原审被告）潍坊昌润肉食品有限公司，住所地：潍坊市潍城区大柳树工业园昌润街1号。法定代表人刘建光，董事长。上诉人刘建兰、朱来富因与被上诉人刘汉波、刘建光、潍坊昌润肉食品有限公司（以下简称昌润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，刘建兰与刘汉波系夫妻关系。2013年5月28日，朱来富与刘建兰签订房屋买卖合同一份，约定：朱来富购买刘汉波名下坐落于潍坊市奎文区胜利东街288号院内66号楼1-201室房产（房产证号为潍房权证市属字第××号），成交价格为25万元；朱来富于2013年6月5日前付款，刘建兰于2013年6月26日前将房屋及附属物交付给朱来富使用；若因房屋发生产权纠纷或者债权债务，由刘建兰负责；若刘建兰中途违约，应向朱来富返还全额购房款，若刘建兰不能按时返还房款或不能按时向朱来富交付房产，每逾期一日，给付房产价款10%的违约金。合同上朱来富名字由朱来富儿子代签，刘建兰签字并代签刘汉波名字。同时，刘建兰为朱来富出具收到条，载明：今收到卖房款人民币大写贰拾伍万元，请将该款转入农行刘火俊账户，账号为62×××10卖房人处签有刘建兰名字，并由刘建兰代签刘汉波名字。同日，朱来富将款项25万元转入刘火俊上述账户内，后刘火俊将该款转入昌润公司账户。2013年5月27日，昌润公司作��股东会决议，刘建光、昌润公司分别出具保证书各一份，载明昌润公司经股东会决议，自愿为房屋买卖合同提供担保，自愿承担造成的一切经济损失。刘建光也同意对涉案房屋买卖合同提供担保。朱来富持有涉案房产证原件、刘汉波与刘建兰的结婚证复印件、刘建兰签字的身份证复印件、刘建兰代刘汉波签字的刘汉波身份证复印件。上述事实，有房屋买卖合同、收到条、保证书、银行转账交易记录以及当事人陈述等证据在案为证。原审法院认为，朱来富与刘建兰签订的合同系房屋买卖合同，合同中约定的条款也是与房屋买卖有关的权利义务，刘建兰出具收到条上明确载明收到款项系卖房款，该房屋买卖合同和收到条与民间借贷合同和借条形式上有明显差别，不能从房屋买卖合同形式及内容上认定交易双方存在民间借贷的意思表示。房屋买卖合��中约定刘建兰将涉案房屋出卖给朱来富，同时合同对房屋价款、交付方式、交付期限等内容进行了约定，合同签订后，朱来富将房款打入刘建兰指定的刘火俊帐户，刘建兰将涉案房屋房产证交付朱来富并为朱来富出具收到购房款的收到条，应视为双方已实际履行了部分合同义务。朱来富持有涉案房产证原件、结婚证复印件、刘建兰身份证复印件、刘汉波身份证复印件的事实，刘汉波等抗辩本案系民间借贷关系均未提供有效证据证明，对此依法不予支持，应认定本案系房屋买卖合同关系。刘建兰与朱来富于2013年5月28日签订房屋买卖合同，刘建兰作为完全民事行为能力人，其对签字所产生的法律后果应当有所预见，故刘建兰应承担因其签字行为产生的相应法律责任。房屋买卖合同签订后，朱来富按合同约定向刘建兰交付房款，但刘建兰未在合同约定的期限内向朱来富��付房屋，刘建兰的行为构成违约。朱来富要求解除双方签订的房屋买卖合同，应予支持。合同解除原因在刘建兰，故刘建兰应承担返还朱来富房款25万元并支付违约金的民事责任。本案系房屋买卖合同，刘建兰应承担的违约金系朱来富的损失，结合本案实际情况，朱来富损失即为其购房款的利息损失，故刘建兰应承担的违约金应自2013年5月28日起至本案判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算的利息。虽然涉案股东会决议、保证书的作出时间早于房屋买卖合同的时间，但股东会决议上加盖昌润公司公章、保证书上加盖了昌润公司公章并有刘建光签字，上述签字、盖章行为均系昌润公司、刘建光的真实意思表示，故昌润公司、刘建光应对刘建兰的上述债务承担连带清偿责任。因昌润公司、刘建光未约定担保份额，故二人应互负连带责任。昌润公司、刘建光承担连带责任后，可向刘建兰追偿。虽然刘汉波与刘建兰系夫妻关系，但涉案房屋买卖合同、收到条、刘汉波身份证复印件上的本人签名均系刘建兰代签，朱来富也未提供有效证据证明刘汉波有出售涉案房产的意思表示，故应认定刘汉波对涉案房产买卖事宜不知情。结合本案中朱来富只诉求解除房屋买卖合同、返还房款并支付违约金，并未诉求对涉案房产的物权进行处置，且本案涉案房产也未办理过户手续，故依据合同相对性原则，房屋买卖合同由刘建兰签订，由刘建兰承担相应的民事责任，刘汉波不承担返还房款25万元及支付违约金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法��关于适用若干问题的解释》第十九条第一款之规定，判决如下：一、解除朱来富与刘建兰于2013年5月28日签订的房屋买卖合同；二、刘建兰于判决生效之日起十日内返还朱来富购房款25万元，并支付违约金（自2013年5月28日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、刘建光、昌润公司对上述刘建兰的欠款承担连带清偿责任，且互负连带清偿责任；刘建光、昌润公司承担清偿责任后有权向刘建兰追偿；四、驳回朱来富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，财产保全费1770元，合计6820元，由刘建兰、刘建光、昌润公司负担。宣判后，刘建兰、朱来富均不服原审判决��分别向本院提起上诉。刘建兰上诉称：原审判决对房屋买卖合同的基础性事实缺乏调查，错误的认定刘建兰与朱来富之间系房屋买卖合同关系。实际上，本案名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。原审法院未依法审查证据的真实性、合法性、关联性。本案的一系列证据均是朱来富与刘建光之间形成的，且先存在担保协议，后形成房屋买卖合同，汇款直接付至刘建光之妻账户内，通过关联时间的先后顺序表明刘建兰并未实际参与朱来富与刘建光之间的交易，朱来富与刘建光恶意串通损害刘建兰的合法权益。即便本案房屋买卖合同成立，也不具备法定及约定的合同解除条件。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。朱来富上诉称：原审判决解除涉案房屋买卖合同，实质上就是对房屋买卖合同效��的肯定。刘汉波与刘建兰系夫妻关系，夫妻之间的代理并不需要书面授权，且刘建兰在签订合同过程中亦提供了结婚证、刘汉波的身份证复印件及房产证等证据，朱来富完全有理由相信刘建波对出售房屋是明知的，刘建波作为合同主体，应受合同约定，依法应承担返还购房款的义务。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。刘建兰的答辩意见同其上诉请求。朱来富的答辩意见同其上诉请求。被上诉人刘汉波的答辩意见同刘建兰的上诉请求一致。被上诉人刘建光未作答辩，亦未提交书面答辩意见。被上诉人昌润公司未作答辩，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人陈述并结合朱来富提供的房屋买卖合同、收到条、银行交易回单及房产证、结婚证复印件等证据，可以确认经朱来富授权，经办人以朱来富的名义与刘建兰就房屋买卖签订了书面合同，合同双方一方交付了房款，一方交付了房产证原件，此后朱来富对代办行为进行了追认。涉案房屋买卖合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依据房屋买卖合同履行各自的权利义务。刘建兰虽对双方之间的房屋买卖关系提出异议，但未提交反驳证据，应依法承担举证不能的不利后果，对其主张的双方名为房屋买卖实为民间借贷的抗辩理由依法不予采信。刘建兰未履行合同义务，已构成违约，朱来富起诉要求解除合��，证据充分、理由正当，本院予以支持。朱来富虽主张刘汉波应一并承担返还房款的违约责任，但房屋买卖合同、收到条及刘汉波的身份证复印件等证据均显示“刘汉波”的签名系刘建兰代签，根据现有证据尚不足以证明刘汉波对刘建兰出售涉案房屋系明知的，故朱来富要求刘汉波一并返还房款，证据不足，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人刘建兰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　尹义代理审判员　　张敏代理��判员李丹华二〇一六年四月二十二日书　记　员　　田然来自