（2016）湘0121民初741号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-09
案件名称
粟拥军与胡宇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
粟拥军,胡宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016)湘0121民初741号原告粟拥军。被告胡宇。原告粟拥军与被告胡宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告粟拥军请求本院判令：1、被告胡宇向原告支付房租、物业费、水电费12000元；2、被告胡宇承担本案全部诉讼费用；3、解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》并限期腾出房屋。被告胡宇答辩要点：1、《房屋租赁合同》于2016年1月已经协商解除。2、原告并未实际享有涉案房屋2016年2月的使用收益。3、被告交付的租房押金10000元足以抵扣被告欠付原告的2016年1月的房租费、水电费、物业费。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、2014年7月1日，原告粟拥军将湖南金鹰机电大市场2区6栋1-3号门面和三楼304住房租给被告胡宇使用，双方分别签订了《房屋租赁合同》，胡宇向粟拥军交纳了1-3号门面履约保证金10000元，作为胡宇履行本合同的担保。合同约定：房屋租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，租金从2014年7月1日起计算，住房租金每月300元（不递增）、门面租金每月4000元，从2015年7月1日起在上一年度的基本上递增10%，即每月4400元，物管费225元/月；租金每季度交一次，必须先交租金后用房，并且不得以任何理由主张缓交或免交租金，如果被告逾期不能按时交纳房租费，原告有权解除合同；合同期满，胡宇无违约情形，保证金10000元无息退还。2、被告胡宇的房租费和物管费已交至2015年12月31日。截止2016年2月29日，胡宇欠原告粟拥军各项费用如下：物管费450元、2016年1月1日至2016年3月30日三楼304房房租费900元、水电费1850元、2016年1月一楼门面房租费4400元，合计7600元。3、原告粟拥军认为因被告胡宇没有交纳房屋租金，一楼门面的《房屋租赁合同》于2016年1月1日解除，胡宇亦表示同意，且于2016年1月31日搬离门面，并向粟拥军交付门面的钥匙。粟拥军于2016年1月20日与案外人李舜签订《门面租赁合同》，将一楼门面租赁给李舜，租赁期限从2016年3月1日起至2021年2月28日。4、原告粟拥军与被告胡宇均在本案庭审当天即2016年4月12日一致同意解除三楼住房的租赁合同，胡宇表示愿意于2016年4月底搬离该房屋、支付租金至2016年4月，2016年1月至2016年4月，三楼房屋租金共计1200元。2、各方当事人有争议的事实1、被告胡宇是否应当支付一楼门面2016年2月份租金。原告粟拥军认为，因胡宇未提前预交2016年1月的租金，所以粟拥军有权于2016年1月1日解除合同，但双方的门面租赁合同是2016年6月30日才到期，2月正值春节期间，粟拥军不可能迅速把房屋租赁给他人，因此2月份的租金仍应由胡宇承担。被告胡宇认为，双方的门面租赁合同于2016年1月1日解除，粟拥军在2016年1月20日即与李舜签订租赁合同，胡宇在1月底已将钥匙交付给粟拥军，李舜在2月进场装修，从2月1日开始胡宇并未再使用该门面，因此无需承担2月份的租金。本院认为，胡宇未预交2016年1月的租金，粟拥军行使了合同解除权，双方的门面租赁合同于2016年1月1日解除，胡宇对此不持异议，双方之间的门面租赁合同已于2016年1月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，胡宇从2月1日起确未再实际使用该门面，故无需再交纳2016年2月份的租金。2、被告胡宇所欠租金是否应当从履约保证金10000元中抵扣。原告粟拥军认为，该10000元为履约保证金，胡宇未按约定预付租金属于违约行为，应当不予退还。被告胡宇认为，双方已协商解除合同，胡宇应付款项应在该10000元内抵扣。本院认为，双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的数额应与实际损失大体相当。本案中因粟拥军主动行使解除权，使双方的门面租赁合同关系终止，且粟拥军于2016年1月20日将门面又租赁给了李舜，并未因解除合同而造成其租金损失，但考虑到胡宇有未按约预付租金的行为，故以胡宇应付粟拥军的各项费用7600元、胡宇认可的应付2016年4月房屋租金300元，合计7900元为基数，酌情认定胡宇应向粟拥军支付违约金1580元。因此胡宇共计应支付粟拥军9480元（7900元+1580元），其已向粟拥军交纳10000元，故无需再向粟拥军支付款项。判决理由与结果本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告粟拥军与被告胡宇签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，胡宇应当履行按约支付租金的义务，承担相应的违约责任。粟拥军与胡宇对门面租赁合同于2016年1月1日解除、住房租赁合同于2016年4月12日解除，达成一致意见，本院予以确认。合同解除后，胡宇有搬离湖南金鹰机电大市场2区6栋三楼304住房的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告粟拥军与被告胡宇就湖南金鹰机电大市场2区6栋1-3号门面和三楼304住房签订的《房屋租赁合同》分别于2016年1月1日、2016年4月12日解除；二、限被告胡宇于2016年4月30日前搬离湖南金鹰机电大市场2区6栋三楼304住房；三、驳回原告粟拥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告胡宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨柳青二〇一六年四月二十二日书记员 才华姣附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：搜索“”来源：