（2015）开民初字第0872号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-27
案件名称
徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村村民委员会与王洪建、徐传节租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村村民委员会,王洪建,徐传节
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第0872号原告徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村村民委员会，住所地徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村。法定代表人李智勇，该单位主任。委托代理人陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被告王洪建。被告徐传节。二被告共同委托代理人李锋，江苏恒邦律师事务所律师。原告徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村村民委员会与被告王洪建、徐传节租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理。原告的委托代理人陈洪亮、被告王洪建、徐传节及共同委托代理人李锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年6月18日，原、被告签订协议，约定原告将位于原湖庄村龙骨厂场地租赁给被告，合同期限为2008年1月1日至2017年12月30日止，场地面积为2.337亩，每亩每年租金为2000元，租金于每年1月10日之前付清当年租金，逾期付款每拖延一天加罚年租金的2%。合同签订后，原告将场地交给被告使用，但被告支付部分租金后，尚欠2013年以后的租金14022元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝，现诉至法院，请求判令被告支付2013年至2015年租金14022元、违约金9855元。二被告辩称：原告的诉求无事实和法律依据，原告要求被告支付租金和违约金的理由不能成立，双方的协议是无效的，因为二被告共同租赁的房屋和土地于2002年7月5日经过拍卖被被告王洪建购买，厂房所有权归被告王洪建，同时土地也归王洪建使用，在原告堵门的情况下，被告才与原告签订了该份协议，因此，原告的诉求不能成立。经审理查明：2002年4月26日，被告王洪建通过法院拍卖的形式取得位于徐州经济技术开发区大黄山镇湖庄村龙骨厂十间厂房的所有权；江苏省铜山县人民法院的民事裁定书还载明，“厂房南门至李自强房屋后，东门至水泥路面以西土地由购买人王洪建使用”。此后，二被告共同使用该房屋。2008年6月18日，二被告与原告签订租赁协议，约定由二被告承租上述土地2.337亩（含十间厂房所占土地），租金为每亩每年2000元，每年1月10日之前付清当年租金，逾期每天加罚年租金的2%。二被告向原告缴纳了2008年至2012年的租金，此后未再支付租金。以上事实有当事人一致陈述及各自提供并经本院认证的租赁协议书、租金结算凭证、（2002）铜执字第998-1号民事裁定书等证据予以证实。本院认为：1、房屋所有权与所占土地使用权是不可分割的组成部分，买受人取得房屋所有权，也同时取得土地使用权，其所支付价款在没有明确约定的情况下既包括房价款，也包括地价款。本案中，被告王洪建依法有偿取得案涉厂房的所有权，其所支付价款应包括了该厂房所占用土地的使用费用。故，二被告不应再就厂房范围内土地向土地所有权人即本案原告支付租金。案涉厂房占用的土地面积，二被告自认为660平方米（换算为0.99亩），原告没有提出异议，本院予以确认。2、除此之外的其他土地（2.337亩-0.99亩=1.347亩），即“厂房南门至李自强房屋后，东门至水泥路面以西土地”，王洪建没有证据证实其支付的购买款包含该土地使用费用；(2002）铜执字第998-1号民事裁定书认定王洪建有使用权，主要基于其通行便利的考虑，并未确认可无偿使用，故，二被告作为使用人应向原告支付2013年至2015年的租金，数额为1.347亩×2000元/年×3年=8082元。3、二被告未按期支付租金，应承担违约责任。原告主张的违约金过高，本院予以调整，按照欠付租金的30%予以支持，即8082元×30%=2424.6元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王洪建、徐传节于本判决生效之日起十日内向原告徐州经济技术开发区大黄山街道办事处湖庄村村民委员会一次性支付2013年至2015年的土地租金人民币8082元、违约金人民币2424.6元；二、驳回原告的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告已预交）由原告承担200元，二被告承担200元（被告承担部分与上述判项一并履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张基奎人民陪审员 孙荣林人民陪审员 孟献勇二〇一六年四月二十二日书 记 员 董世妹 微信公众号“”