（2016）闽01民终362号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
何秀玉、霍小清物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何秀玉,霍小清,福建世欧物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终362号上诉人（原审被告）何秀玉，女，1957年8月24日出生，汉族，住福州市晋安区。上诉人（原审被告）霍小清，女，1984年1月1日出生，汉族，住福州市晋安区。被上诉人（原审原告）福建世欧物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路156号6层。法定代表人林晓彤，董事长。委托代理人王洁、郑超超，公司员工。上诉人何秀玉、霍小清因与被上诉人福建世欧物业管理有限公司（以下简称“世欧物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第3943号民事判决，向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告世欧物业与福州市仓山区金山街道彼岸城社区居委会签订《物业服务合同》，约定世欧物业为世欧彼岸城B区提供物业服务，合同期限自2012年4月1日至2015年3月31日止。小区内高层住宅物业费每月每平方米1.5元，业主于每月10日前支付物业费，业主逾期缴纳物业费的，应按欠费额的每日千分之五标准支付违约金。因物业服务合同将于2015年3月31日到期，金山街道彼岸城社区居委会于2015年3月30日向原告复函，委托原告在合同到期后继续对小区进行物业管理，代业主大会召开后再确定是否续聘。2015年6月15日，原告与金山街道彼岸城社区居委会签订《物业服务合同》，由世欧物业为世欧彼岸城B区提供物业服务，合同期限自2015年6月15日至2018年6月14日止。小区内高层住宅物业费每月每平方米1.5元，业主于每月10日前支付物业费，业主逾期缴纳物业费的，应按欠费额的每日千分之三标准支付违约金。另查明，被告何秀玉、霍小清系世欧彼岸城B区1#1604单元业主，房屋面积为130平方米。被告确认其未缴纳2015年1月1日至2015年8月31日止的物业服务费1560元及2014年12月1日至2015年8月31日止的水电公摊费291.61元。原审法院认为，原告与福州市仓山区金山街道彼岸城社区居委会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为世欧彼岸城B区的业主接受原告的物业管理服务，应按合同约定交纳物业管理服务费，被告的辩解不足以成为拒绝缴费的理由。庭审中被告确认其未缴纳2015年1月1日至2015年8月31日止的物业服务费1560元及2014年12月1日至2015年8月31日止的水电公摊费291.61元，故原告主张的被告支付物业服务费1560元及水电公摊费291.61元，原审法院予以支持。根据《物业服务合同》的约定，业主于每月10日前支付物业费，逾期缴纳物业费的，应按欠费额的每日千分之五标准支付违约金。由于原告主张的违约金按日千分之五计算显属过高，原审法院调整为日万分之五。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何秀玉、霍小清应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧物业管理有限公司物业管理费1560元及违约金（违约金以日万分之五的标准，按每月应缴纳的物业费，从2015年1月11日起分别计至款项还清之日止）；二、被告何秀玉、霍小清应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧物业管理有限公司水电公摊费291.61元；三、驳回原告福建世欧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告福建世欧物业管理有限公司负担10元，被告何秀玉、霍小清负担15元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。一审宣判后，原审被告何秀玉、霍小清不服，向本院提出上诉。上诉人何秀玉、霍小清上诉称：一、根据双方间曾经存在的《福建省物业服务合同》，或现有的《福州市物业服务合同》，被上诉人有义务依约提供服务符合约定的事项和质量，上诉人有义务依约支付物业管理费，即被上诉人与上诉人互负债务。在被上诉人不能依约提供符合约定质量事项和服务时，上诉人有权拒绝其相应的履行要求，即拒绝向被上诉人缴纳物业管理费。二、在被上诉人违约前，上诉人从未拒绝履行向被上诉人缴纳物业管理费义务。但自2014年8月以来，上诉人所在楼宇的楼顶被他人用于种菜，侵犯业主共有物权；上诉人所在楼宇的电梯运行中经常发生异响，可能存在安全隐患;上诉人所在小区为住宅，他人违反法律、法规以及管理规约，未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，扰乱小区秩序,对于这些问题，被上诉人均未予以解决，正是被上诉人提供的服务事项和质量不符合合同约定，以致于上诉人停放在小区停车场内“VOLVO”车的车标于2015年1月被盗，且至今未能查获。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施外，上诉人还有权要求被上诉人承担赔偿损失等违约责任。因此，在被上诉人违约在先的情形下，上诉人拒绝向被上诉人缴纳物业管理费，合法合理。另外，上诉人没有住在世欧彼岸城，公摊的物业费上诉人不能出。小区摆摊用的都是物业的电，不能算在公摊里面。故请求：依法撤销一审判决并驳回被上诉人有关物业管理费的诉讼请求；本案一二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人福建世欧物业管理有限公司答辩称：一、根据物业服务性质，被上诉人很难对某一户业主终止服务，上诉人陈述拒绝被上诉人提供的物业服务是很难实现的。二、上诉人提出被上诉人没有提供合同约定的服务，但其没有提出相关证据，故对其陈述的事实存疑。三、上诉人如果对公摊存疑，被上诉人可以提供材料以供上诉人核对。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。被上诉人世欧物业与福州市仓山区金山街道彼岸城社区居委会签订《物业服务合同》合法有效，对上诉人具有法律约束力。被上诉人提供了物业服务，上诉人亦享受了物业服务成果，应依照合同约定及时缴纳物业费。上诉人以被上诉人提供的物业服务事项和质量不符合合同约定为由拒绝交纳物业费，但并未提供证据予以证明，且被上诉人提供物业服务存在瑕疵并不足以成为上诉人拒交全额物业费的理由，故上诉人的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费50元，由上诉人何秀玉、霍小清负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 吴筱洲代理审判员 黄 锋二〇一六年四月二十二日书 记 员 卢灵真PAGE 百度搜索“”