（2015）南民初字第2901号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-29

案件名称

曹玉珍与唐山市华瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

唐山市路南区人民法院

所属地区

唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹玉珍,唐山市华瑞房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

河北省唐山市路南区人民法院民事判决书（2015）南民初字第2901号原告曹玉珍，唐山市农牧局退休干部。被告唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区南新西道19-26号。法定代表人孙彦来，该公司总经理。委托代理人刘敬强，河北东明律师事务所律师。原告曹玉珍诉被告唐山市华瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹玉珍，被告唐山市华瑞房地产开发有限公司的委托代理人刘敬强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年9月，原告与被告签订了购买金鑫楼106-4-501的购房协议。2004年10月30日双方正式签署购房合同。购房合同第15条写明：60日内为原告办理房地产权属证书。因被告责任使原告拿不到房地产权属证书的，双方按第3条协商解决。2004年12月7日原告一次性付清购房款281259元及办理两证等所有费用，并在购房合同上签字后，房屋交付使用。可是，房地产权属证书却迟迟不见踪影。为此，原告和小区居民一直敦促被告未果。直到2013年5月15日，开发商下辖的物业处才通知补交物业管理费并领取双证。华瑞公司的拖延，给原告造成了很大损失。首先是原告因病爬楼困难，可因为无两证被误认为军产，房卖不出去，错过了多次调换房屋的机会。同时，被告的延误使原告丧失了享受首套房优惠的机会，契税也由2%上调到4%损失达到5625.19元。小区部分业主的房地产权属证书办下来之后，被告要求原告按新政策补交2%的契税。原告认为被告违约造成的损失不能由原告担责。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条等法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依据合同约定，被告应在2004年12月31日之前将房地产权属证书办理下来。但超过合同约定期限被告一直未履行交付房地产权属证书的义务，被告的行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告立即为原告办理房地产权属证书；二、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计142329.75元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其主张，提交的证据材料及提出的证明目的如下：证据一、购房合同复印件一份，证明合同是唐山宏成房地产开发有限公司签发的，但是被告是挂靠在唐山宏成房地产开发有限公司的。双方签订购房合同是2004年12月份，但是到2013年5月才通知领取房产证。代表房地产公司签订购房合同的是陈淑瑾，现在她在华瑞房地产公司工作。购房合同中第十五条约定了办理房产证时间为180天，后来改成60天，但是实际到被告承诺办证时间是9年。还证明双方有问题可以协商解决，但是对方拒绝协商解决，并声称房子不是在被告处购买的。2004年签订合同一直到2010年以后房管局才在双方签订的合同上盖章，才在房管局备案。证据二、唐山市商业银行现金交款单，证明收款人是李文东，李文东是被告的法定代表人。当时被告属于挂靠在唐山宏成房地产开发有限公司，财务自理。证据三、金鑫楼80名业主的信访件，证明金鑫楼业主请求有关领导责成被告尽快办理房产证。证据四、信访件的收据，证明业主多次为此事信访。证据五、聘请律师委托代理合同一份，证明曾聘请了河北杰大律师事务所陈立强律师与被告协商解决有关问题，最后律师告知我们被告不承认是出售房屋一方。证据六、原告记录的2015年8月24日与唐山宏成房地产开发有限公司的法定代表人冯亚宏通话内容，对方不承认是冯亚宏，但是她说她知道情况，金鑫楼是李文东建设的，被告当时挂靠，跟唐山宏成房地产开发有限公司没有任何关系。证据七、中建华瑞物业2008年10月15日开出的办理户口证明一份，证明被告原来的老板是李文东，2015年6月已经将法定代表人更换成孙彦来。证据八、路南区工商局某工作人员写的“中建华瑞物业公司是2004年8月注册的，法人是孙彦来。”，证明被告原来的老板是李文东，2015年6月已经将法定代表人更换成孙彦来，华瑞物业公司和被告原本就是一回事。唐山宏成房地产开发有限公司不会委托被告老板办理房产证的。证据九、2007年8月11日原告与李文东的短信交流记录，证明小区居民开始上访，在这种情况下原告与李文东短信交流的，证明房子是被告开发的。证据十、2013年6月25日原告发给被告处陈淑瑾的短信，证明原告跟被告处公司人员多次协商房本的问题。证据十一、原告记载的通话记录，证明原告与被告处工作人员协商房本的问题。证据十二、小区居民告李文东书，证明全体业主要求李文东两天内给答复，答复内容是：把军用土地转成地方用地的手续复印件给业主们看一下。证据十三、金鑫楼小区106、107全体业主的一个通知（没有落款），小区一些业主发给全小区业主的一个通知，证明被告就是开发商。证据十四、小区业主之中的知情人给106、107楼业主作出的说明一份，证明整个土地的规划，106、107楼没有用地信息。证据十五、原告手抄件，系从255医院取得的军地两地交接土地交接协议的手抄件，证明106、107楼原来属于军事用地。证据十六、原告记录，记录内容是2009年6月1日小区居民转告原告的到市信访局信访情况记录，证明小区居民到市信访局信访以及答复情况。证据十七、市政府2009年1月20日陈学军市长主持的会议纪要，证明我们反映的问题市长要求路南区政府和255医院按照规定妥善解决，并且注明了是华瑞。证据十八、金鑫楼物业2009年9月10日发的紧急通知，证明原告提供的这些证据都是属实的。证据十九、金鑫楼物业2013年5月15日发的通知，证明通知办理两证。证据二十、庭前提交录音光盘一张、当庭提交录音光盘一份，证明华瑞是开发商，法人是李文东，还证明市政府关于这件事是有协调会的。证据二十一、被告工商登记档案，证明华瑞从2003年成立，法人代表注册登记的过程。被告在建设金鑫楼时是没有资质证书的，可以印证在建设金鑫楼时挂靠在唐山宏成房地产开发有限公司。证据二十二、原告给李文东的一封信（当庭提交），证明原告跟李文东有过不止一次的接触，李文东承认房子是他开发的。证据二十三、住宅楼收费明细表（当庭提交），证明房子是被告开发的。证据二十四、房屋交接证书（当庭提交），证明房子有质量问题。被告辩称，一、原告所诉与事实不符。经被告核实，原告是与唐山宏成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，出卖人为唐山宏成房地产开发有限公司，该出卖人为独立法人，与被告不存在法律关系。二、原告主张由被告承担责任于法无据。根据合同相对性原则，原告应向合同的对方当事人唐山宏成房地产开发有限公司主张其合同权利，我方不应作为本案被告。请法院依法驳回原告起诉。被告未向法庭提交证据。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一有异议，从合同看，合同的出卖人是唐山宏成房地产开发有限公司，而不是被告，所以商品房买卖合同中确定的办理房产证的义务应该是唐山宏成房地产开发有限公司，而不是被告。对证据二有异议，收款单位并非是被告，从商品房合同和收款单上并不能反映出是华瑞公司开发。对证据三有异议，上访信是由原告单方提供，也无法证明商品房买卖合同中约定的办证义务由被告承担。对证据四、五有异议，不能证明是由被告承担该义务。对证据六有异议，不能显示出通话的具体内容，且与本案无关。对证据七有异议，是由中建华瑞物业出具的，并非是被告。对证据八有异议，与本案事实无关，被告不予质证。对证据九、十、十一有异议，所反映的内容也无法证明商品房买卖合同中约定的办理房产证的义务是由被告承担。对证据十二有异议，是106、107楼业主单方的一个要求，也不能证明被告有义务承担该责任。对证据十三有异议，由于是小区业主主张的观点，也不能认定被告承担该责任。对证据十四有异议，与原告所主张的无关。对证据十五有异议，系手抄件并非原件，被告不予质证。对证据十六有异议，不能证明被告承担该责任。对证据十七有异议，无法确定被告是商品房买卖合同的义务人。对证据十八有异议，2009年9月10日的紧急通知是由金鑫物业发出的，不能证明被告是商品房买卖合同的义务人。对证据十九有异议，不能证明被告是商品房买卖合同的义务人。对证据二十有异议，原告所说的录音证据的内容，不能证明被告华瑞公司是商品房买卖合同的出卖人。对证据二十一有异议，被告与唐山宏成房地产开发有限公司不存在挂靠关系，被告是独立的法人单位。对证据二十二有异议，并不能证明原告所主张的诉讼请求，被告不予质证。对证据二十三、二十四有异议，与本案无关。经审理查明，原告曹玉珍与唐山宏成房地产开发有限公司于2004年10月30日签订了商品房买卖合同，合同约定原告在唐山宏成房地产开发有限公司购买金鑫楼小区106幢4单元501号住宅一套，房屋总价款为262796元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”。被告唐山市华瑞房地产开发有限公司于2002年7月2日在唐山市工商行政管理局设立登记，在2003年3月17日至2015年2月2日期间的法定代表人为李文东。本院认为，原告提交的有效证据可证明原告与唐山宏成房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系，不能证明实际出卖人为被告，也不能证明被告与唐山宏成房地产开发有限公司存在挂靠关系，故原告请求判令被告为原告办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，证据不足，本院依法应不予支持。鉴于出卖方违反了合同义务，迟延办理两证，应承担相应的法律责任，故原告待证据充足后，可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曹玉珍的诉讼请求。案件受理费3147元，由原告曹玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审　判　长　　王　彦代理审判员　　王晓丹代理审判员　　徐　琳二〇一六年四月二十二日书　记　员　　李　玥来源：百度搜索“”