（2016）渝0115民初898号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-20
案件名称
重庆广开物业管理有限公司与余远志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆广开物业管理有限公司,余远志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初898号原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，统一社会信用代码91500115793530481W。法定代表人吴金席，该公司总经理。委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工。委托代理人程光国，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。被告余远志，男，1977年9月2日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）诉被告余远志物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用小额诉讼程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告广开物业公司的委托代理人熊小林、程光国，被告余远志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广开物业公司诉称：2007年12月10日，我公司被重庆裕达房地产开发有限公司选聘为长寿区xxxx小区的物管公司，双方签订了《前期物业服务合同》。该小区成立业主委员会后，我公司又分别于2013年、2014年、2015年与业主委员会签订了为期一年的《物业服务合同》。被告余远志系该小区x幢xxx号房屋业主，应按0.85元/平方米/月（按建筑面积计）的标准交纳物业服务费、按9元/户/月的标准交纳公共地段水电公摊费。我公司按约为被告提供了物业服务，被告却未按约交纳2010年10月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费，我公司经多次催收未果。请求法院判令被告支付2010年10月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费共计4341.9元，并从逾期交费之日起以所欠费用为基数按每日3‰的标准支付违约金至费用付清时止。被告余远志辩称：我不同意交纳物业费，不同意原告的诉讼请求。原因如下：我是2011年底入住，2012年1月8日第一次交电费，我入住前应该按照半价收取费用；我没有与原告签订任何合同，接房后，原告不愿意与我签订物业服务合同，且原告当时扣留我的单元门可视电话一部；原告拒不执行前期物业服务合同，未维修损坏的公共雨棚，小区公共门厅损坏、外墙渗水严重、走廊过道遍地垃圾、污水管堵塞、雨水管损坏、避雷装置锈蚀严重等；原告对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理混乱，公共照明亮度不够、灯的个数减少，在几个物业合同中可体现，原告应为全体业主恢复；原告对公共设施和附属建筑物的日常维修养护管理差，甚至不做，如道路破损未修，化粪池与小河沟不清理，游泳池从未蓄水和使用，路灯灯杆倒地、电线凌乱，公共设备房间被作他用，5幢和6幢至车库的电梯从未启用；公共绿地被非法占用，面积明显减少，对花木和建筑小品管理差；附属配套建筑设施设备的日常维修养护管理从不执行，健身器材全部损坏从不维修，称应由社区提供和管理；公共场所房屋共用部位的清洁卫生做得不好，垃圾箱配置不合理，垃圾清理不及时，排污管道经常堵塞，未及时疏通；公共秩序、安全无人管理，小区的野狗野猫很多，有严重的安全隐患，我家孩子被狗咬伤过，消防不达标，消防设施设备损毁严重，喷淋系统不能使用，管网锈蚀严重，有人为破坏的现象，原告没有尽到管理维护维修的责任，两套安全监控系统从不能正常使用，巡视制度形同虚设；晚上七点至八点半左右，小区歌舞扰民严重，喇叭对着我家的卧室、书房，大型灯光犹如白天，严重侵犯了业主休息的权利，无法正常生活，但原告提供音响设备的电源，甚至为歌舞者保管音响器材，我多次反映，原告拒不整改，街道办要求原告整改，原告也不整改；小区正门长期被车辆堵塞，岗亭无人值守，无外来人员登记制度，导致多家业主被盗，无安全感；小区电梯经常损坏，原告乱动大修基金，诱导甚至冒充业主签字，没有执行相关规定；小区公共水电浪费巨大，有长流水现象，水乱流导致环境差；小区乱搭乱建成风，且原告带头并非法牟利；原告从未对业主开展满意度意见调查，服务中心接人待物态度差，接待中心不是24小时值守，电梯紧急通话无人接听；原告没有提供合同约定的标准服务，原告依照合同早已停止对欠费业主提供服务，原告没有权利要求业主交纳物业费；原告于2013年8月29日起诉过我，2016年1月26日原告再次起诉我，应属于一事不再理的范畴，原告的起诉已过诉讼期间，应驳回原告的请求；原告与所谓的业委会签订的合同无效，该合同未经业主大会讨论通过，且没有公示，业委会未尽到职责，依据相关规定，业委会超越职权作出决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任，即谁签字谁负责，与业主无关；原告没有履行或不完全履行服务合同约定或法律法规规定的相关行业管理规范，业主可请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任，原告进场时小区是什么样应修好再走；原告没有服务就不存在违约金的问题，广大业主已被停止服务，欠费业主仅享有的服务收费依据只是公共区域卫生部分，费用占物业费比例的8%；原告给业主提供的是：环境卫生差、绿化亮化差、设备管护差、秩序维护差、经费管理差、管理人员综合素质差，理应被淘汰，且早已停止对该小区的管理服务，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告余远志系重庆市长寿区xx街道xx路x号xxxx小区x幢xxx号房屋业主，房屋建筑面积为74.14平方米。2007年12月10日，原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为xxxx小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2007年12月10日起至2010年12月9日止；业主应于接受房屋当月起交纳物业服务费用，未装修前物管费按半价收取；住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯运行能耗费）的标准向原告交纳物业服务费，共用设施设备运行的能源消耗（指公共照明、路灯、庭院灯的电费和公共用水水费）应独立计价核算，由业主每月据实分摊，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金；等内容。2013年1月1日，原告广开物业公司与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为xxxx小区提供物业服务；服务事项包括对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；服务期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止；业主应于物业公司入住之日起交纳物业服务费用，住宅业主应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/平方米（含电梯电费）的标准向原告交纳物业服务费，并按9元/月/户的标准交纳公共照明、用水所产生的费用，业主未能按时如数交纳物业服务费和合同约定的相关费用的，应按欠缴总额每日3‰的标准支付违约金。双方并在合同中对其他相关事项进行了约定。2013年12月23日、2014年12月25日，双方又分别签订了为期一年的《物业服务合同》，服务内容、住宅物业费和公摊费收费标准及违约金标准等内容与之前没有变化。上述合同签订后，原告为xxxx小区提供物业服务至2015年10月9日。被告从2010年10月1日起未交纳物业服务费等费用。原告对被告2010年10月1日至2015年8月31日期间的欠费进行书面催收，被告仍未交纳。另查明，2010年8月31日，重庆市长寿区发展和改革委员会做出《关于xxxx住宅小区物业服务收费正式标准的批复》，载明：高层住宅物业服务费（含电梯运行费）每月每平方米0.85元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.35元等内容。2013年8月30日，原告向长寿区人民法院起诉被告要求支付物业服务费等费用，2013年11月21日，长寿区人民法院做出（2013）长法民初字第04946号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。同时查明，原告在为xxxx小区提供物业服务时，在物业公共部分、公用设施的养护、安全管理、公共秩序维护等方面确有服务不到位之处。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、物业服务合同、物业服务材料、挂号信及催费函、照片、证明、民事裁定书，长发改价〔2010〕45号文件等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与xxxx小区建设单位重庆裕达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对作为该小区业主的被告具有约束力。《前期物业服务合同》于2010年12月10日到期后，原告继续为该小区提供物业服务，原、被告双方形成事实上的物业服务合同关系；原告与重庆市长寿区xxxx小区业主委员会于2013年1月1日、2013年12月23日、2014年12月25日分别签订为期一年的《物业服务合同》，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。原告为被告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费等相关费用。原告作为物业服务企业，应当按照约定的质量标准来提供服务，满足业主提出的合理要求，被告亦应按约履行交费义务。鉴于原告的服务确有瑕疵，本院根据查明的实际情况，对物业服务费酌情下浮10%，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告提交2012年1月8日的电费发票欲证明其入住时间，并称其于2011年底入住，之前的费用应按半价交纳的意见，原告不予认可，本院认为，被告提交的电费发票不能充分证明其入住的具体时间，且被告未能证明该发票与《前期物业服务合同》约定按半价交费的条件有关联性，故对该意见不予采纳。对于被告提出原告的起诉超过诉讼时效的意见，原告提交了催款通知的照片欲证明曾于2012年、2013年等时间主张过权利，被告不予认可，本院认为照片不能显示出张贴的具体位置，故不予采信，原告于2013年8月30日起诉被告要求支付物业服务费等费用，诉讼时效应从2011年8月30日起算，故对于原告要求被告支付2011年8月30日之前的物业服务费、公摊费的诉讼请求不予支持。对于原告请求被告支付2011年8月31日至2012年12月31日期间的费用，因原告确为被告提供了事实上的物业服务，本院参照《前期物业服务合同》的收费标准计算物业服务费，原告请求被告支付上述期间的公摊费，因其未提供证据予以证明，且原、被告双方无合同约定，本院对该请求不予支持。经核算，被告在2011年8月31日至2015年8月31日期间应交物业服务费2722.42元（0.85元/平方米/月×74.14平方米×48月×90%），公摊费288元（9元/月×32月，时间段为2013年1月1日至2015年8月31日）。对之后的费用，因原告未举证证明其已向被告进行过书面催收，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余远志在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2011年8月31日至2015年8月31日期间的物业服务费2722.42元、公摊费288元，合计3010.42元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告余远志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余远志负担（原告已预交50元，本院予以退还，被告在本判决生效后5日内直接向本院交纳25元）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 张琛琛二〇一六年四月二十二日书 记 员 罗 琳 微信公众号“”