（2015）大民初字第2385号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-10-12
案件名称
曹大为等诉王浩军租赁合同纠纷一案
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹大为,付金恒,杨金松,曹大千,王浩军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第2385号原告曹大为，男，1981年12月1日出生。原告付金恒，男，1969年2月6日出生。原告杨金松，男，1978年8月1日出生。原告曹大千，男，1987年8月2日出生。四原告委托代理人李思思，北京市慧海天合律师事务所律师。四原告委托代理人李军，北京市慧海天合律师事务所律师。被告王浩军，男，1961年7月24日出生。委托代理人董占军，北京市金拓律师事务所律师。原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千与被告王浩军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员郭艳飞担任审判长，与人民陪审员李之良、人民陪审员朱洪涛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千的委托代理人李军，被告王浩军的委托代理人董占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千诉称：原告与被告于2013年6月1日签订租赁合同，双方约定原告承租被告位于大兴区北臧村镇诸葛营村村南路东一处院落30多间房屋（约15亩），租期3年，年租金为255000元。并约定如因土地违法、属于违章建筑等被强拆，则租赁协议自行终止，已付款未达使用期限部分，由被告退还所余租金，并约定被告要赔偿原告一年租金，即255000元作为原告的搬迁损失费。合同签订前，原告依约缴纳了租金255000元，至2014年1月底，本案诉争院落因涉及土地违法被认定为违章建筑被大兴区北臧村镇综合治理办公室责令拆除，原告无奈于2014年1月底被清退出该院落，租赁协议自动终止。因原告多次要求被告退还租金被拒，原告无奈特起诉至法院。请求1、判令被告退还原告租赁费85000元，2、诉讼费由被告承担。被告王浩军辩称：被告不认可原告的诉讼请求，原告起诉的事实与理由和事实不符，被告不同意原告诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。具体意见为：一、本案争议土地，政府拆迁违法。本案争议土地，系答辩人承包，承包用于为旅游和种植。政府拆迁没有任何法律手续，属于违法行政。被告正在准备行政诉讼。二、政府的拆迁是基于原告违法私自乱搭乱建。被告了解到，政府的违法强拆行为是由于本案的原告私自乱搭乱建，政府多次制止无效，采取的行为，原告的行为导致被告多年的房屋和设施也遭到违法拆迁。三、被告保留要求原告赔偿的权利。被告乱搭乱建的违法行为，导致连带被告的房屋和相关设备、设施也被强制拆迁，答辩人保留索赔的权利。经审理查明：2013年6月1日，王浩军（出租方、甲方）与曹大为、付金恒、杨金松、曹大千（承租方、乙方）签订《场院租赁合同》约定：甲方同意将位于北京市大兴区北臧村镇诸葛营村村南路东的一院落，面积共计约15亩的场院出租给乙方存放建筑物资（钢管、碗扣、扣件等）使用；租赁期限为五年；场院租金为17000元/亩/年；租金每年交付一次，乙方须在每年的6月1日前足额交付下一年的租金；甲方需确保乙方能在场院内（即存放钢管、扣件、碗扣油托跳板等建筑周转器材）维护乙方的正常经营活动，保护乙方的合法权益；依法在租赁期限内，如与（遇）国家征地，商业占地等不可抗拒的原因迫使合同终止时，因征地、拆迁取得的地上物及其他附属设施赔偿款归甲方所有，与乙方无关。乙方按规定时间及时撤出本场院，甲方应及时返还乙方本年度剩余租金；甲方如在本合同履行期内违约或由于其他原因（如土地的使用性质不合法）、房屋属于违章建筑、院落不允许出租等原因造成乙方不能继续使用此场院存放货物或房屋遭到强拆时，除第六项原因外，甲方须赔付乙方1年租金，作为乙方的搬迁损失费。合同签订后，王浩军交付房屋及院落，曹大为、付金恒、杨金松、曹大千依约交纳2013年6月1日至2014年6月1日租金255000元。关于上述土地来源，王浩军主张系高俊英从北臧村镇诸葛营村民委员会承租后转让给王浩军。庭审中，王浩军提交《土地租赁合同》、《土地租赁权转让协议》，《土地租赁合同》、《土地租赁权转让协议》中土地的具体位置均为：东西229米，东至承包地，西至经八路，南北52.5米，南至张日迁，北至韩立军；《土地租赁合同》约定北臧村镇诸葛营村民委员会将上述土地出租给高俊英，供其从事种植业及养殖业，土地用途为旅游种植。2014年1月底，曹大为、付金恒、杨金松、曹大千承租王浩军的房屋被相关部门拆除，曹大为、付金恒、杨金松、曹大千被清退出该租赁场院，致使租赁合同无法履行。上述事实，有《场院租赁合同》、《土地租赁合同》、《土地租赁权转让协议》、租金收据、双方当事人的陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。曹大为、付金恒、杨金松、曹大千与王浩军签订的《场院租赁合同》涉及15亩土地的土地性质为农用地，在未经有关部门变更登记改变土地用途的情况下，《场院租赁合同》约定上述土地出租被用于存放建筑物资使用已经改变了土地用途，违反法律强制性规定，应属无效合同。现王浩军出租给曹大为、付金恒、杨金松、曹大千的房屋被有关部门拆除，租赁的土地涉及改变土地用途，曹大为、付金恒、杨金松、曹大千要求王浩军退还2014年1月底房屋拆除后剩余租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千与被告王浩军于二零一三年六月一日签订的《场院租赁合同》无效；二、被告王浩军退还原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千租金八万五千元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费一千九百二十六元，由原告曹大为、原告付金恒、原告杨金松、原告曹大千负担九百六十三元（已交纳），由被告王浩军负担九百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭艳飞人民陪审员 李之良人民陪审员 朱洪涛二〇一六年四月二十二日书 记 员 刘 丽 更多数据：