（2016）豫1621民初360号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-09
案件名称
解新春与刘金玉、龙国红确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
扶沟县人民法院
所属地区
扶沟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
解新春,刘金玉,龙国红
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1621民初360号原告解新春，男，汉族，住扶沟县委托代理人谭振平，河南扶正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告刘金玉，男，汉族，住周口市委托代理人韩红伟，扶沟县鸿昌街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人龙国红，男，汉族，住扶沟县委托代理人刘宾会，扶沟县包屯法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告解新春与被告刘金玉、第三人龙国红确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。解新春及其委托代理人谭振平，刘金玉及其委托代理人韩红伟，龙国红委托代理人刘宾会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。解新春诉称：2011年11月份，黄泛区农场四分场职工金凤梅将自己的产权房转让给原告解新春，后参加黄泛区农场四分场的惠民小区房改。在四分场房改中，解新春交房改金95000元后，取得了四分场惠民小区房改房一套，房子位于25号楼3单元3楼东户，共113平米。2014年2月份，解新春去新疆承包地时，解新春该处房屋下的二楼住户装修需用电，找解新春协商用电。为二楼住户搞装修的人是解新春认识的刘金玉。刘金玉说他先给解新春保管钥匙，等解新春回来再把钥匙还给解新春。解新春就把钥匙交给了刘金玉，让二楼住户使用自己房屋的电源。之后，解新春到新疆种地一年。2015年初，解新春回河南后去新疆种地前，到四分场去看房子，发现房子被龙国红装修并使用。经寻问，解新春才知道，2014年3月28日，刘金玉就已背着解新春把该处房子私自卖给了龙国红，双方签有房屋买卖协议。后解新春多次找刘金玉索要房产，刘金玉以各种理由推脱。解新春为维护自己的合法权益特诉至法院，请求法院依法确认刘金玉与龙国红之间的买卖房屋协议无效，并责令刘金玉与龙国红返还给解新春黄泛区农场四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋。刘金玉辩称：解新春委托我给他卖房的，我已经给了解新春1万元。解新春把龙国红列为第三人是不合适的，应当同样列为被告。龙国红辩称：我作为本案的第三人是合适的，是刘金玉卖给我的房，我与刘金玉的合同是有效的，我已向刘金玉交清全部房款，已善意取得房屋，并已装修入住，只是时间未到未办理过户手续。本案适用国务院小产房、房改房的限制，解新春与金凤梅签订的协议是无效的，解新春不是农场职工，无资格享受本案的房改房。解新春向法院提交的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.刘金玉身份证复印件，证明刘金玉的基本情况；3.金风梅与解新春房屋转让协议一份，证明解新春的房屋来源，是金风梅转让后所得；4.金风梅证明一份，证明解新春房屋来源及房改后房屋是解新春自费交纳后所得；5.黄泛区农场四分场证明一份，证明金风梅有资格参加四分场的房改；6.黄泛区四分场收款收据两份，证明解新春房改款已经金风梅手以金风梅名义交付给四分场；7.黄泛区四分场惠民小区住房统计表一份，证明解新春房屋的所在位置；8.刘金玉与龙国红之间的房屋买卖协议一份，证明刘金玉把解新春的房屋非法私自卖给了龙国红；9.依解新春申请，法院从四分场派出所调取的录音录像资料，证明刘金玉承认自己在解新春不知情的情况下，私自卖给了龙国红，卖价款21万元，实际收到14万元，14万已花费完的情况。录音中提到的1万元是刘金玉借给解新春儿子的。刘金玉对解新春提交的9组证据的真实性无异议，对证据3的证明目的有异议，认为金凤梅与解新春签订的合同违反国务院的法规规定，解新春的诉讼资格不合法。解新春对证据9认为当时说的有假话，并已经给了解新春1万元。龙国红对解新春提交的9组证据的质证意见同刘金玉，认为解新春没有诉讼主体资格。对解新春提供证据经庭审质证本院认证如下：本院认为解新春提交的上述证据，形式合法，内容客观真实，与本案有关联，刘金玉、龙国红均对其真实性无异议，可作为本案有效证据认定。金凤梅与解新春签订合同，解新春用金凤梅名义参加四分场房改，并交纳相应房款费用，解新春得到黄泛区四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋的所有权，未对该房屋进行房屋登记，虽然有瑕疵，但解新春已实际占有，本院认为解新春在本案中有诉讼主体资格。刘金玉、龙国红未向法院提交证据。.根据上述有效证据，结合庭审中双方当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2011年11月26日，解新春与黄泛区农场四分场职工金凤梅签订合同一份，合同约定：金凤梅将其所拥有的土地使用权和房屋所有权证已27000元的价格转让给解新春，解新春享有参加黄泛区农场四分场的惠民小区房改的权利，房改的优惠条件归解新春，房改由解新春出资，房改后的产权归解新春等。在黄泛区农场四分场的惠民小区房改中，解新春用金凤梅名义交房改金95000元后，得到了四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户面积为113平方米房屋一套。2014年2月份，二楼住户装修需用解新春三楼的电源，解新春就把钥匙交给了在二楼搞装修的刘金玉，之后解新春去新疆一年。2014年3月28日，刘金玉未告知解新春的情况下，把认为价格值21万的该房屋，以14万元的价格卖给了龙国红，并与龙国红签订房屋买卖协议一份。2015年初，解新春到四分场去看房屋，才得知房屋已被刘金玉卖给了龙国红，龙国红已装修并使用。解新春多次找刘金玉索要房屋，刘金玉以各种理由推脱。2016年1月16日，解新春向周口市公安局泛区分局治安管理大队报案，该公安分局经侦查认为属于刑事自诉案件，告知解新春到法院诉讼。解新春特诉至法院，请求法院依法确认刘金玉与龙国红之间的买卖房屋协议无效，并责令刘金玉和龙国红返还给解新春黄泛区农场四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户的房屋。本院认为：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中解新春为了方便其相邻的二楼装修用电，把其占有三楼的房屋钥匙给在二楼搞装修的刘金玉，刘金玉对三楼房屋并无处分权，刘金玉在未告知解新春的情况下，刘金玉与龙国红签订房屋买卖协议，把三楼房屋转让给龙国红。龙国红取得该房屋也不符合以下情形：1、不能证明其取得该房屋时是善意的。龙国红与刘金玉签订房屋买卖协议前，并未到相关部门询问该房屋的权属，在其知道有可能不是刘金玉房屋时仍然与刘金玉签订协议，不能证明其是善意的。2、以合理的价格转让。刘金玉把认为值21万元价格的房屋以14万元转让给龙国红，该房屋并不是以合理的价格转让。3、转让的不动产应当登记已经登记。该房屋未到房屋登记部门进行房屋登记。综上，刘金玉作为无处分权人将房屋转让给龙国红，解新春有权对该房屋追回。至庭审结束解新春也未对刘金玉处分房屋进行追认，刘金玉也未取得房屋的处分权，故解新春要求依法确认刘金玉与龙国红之间的买卖房屋协议无效，并要求刘金玉与龙国红返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘金玉与第三人龙国红之间的买卖房屋协议无效；二、被告刘金玉和第三人龙国红于本判决生效后十日内把四分场惠民小区25号楼3单元3楼东户面积为113平方米房屋一套返还给原告解新春。本案案件受理费100元，由被告刘金玉承担（由原告先行垫付，待执行时一并执行）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 高亚东审判员 张永强陪审员 王文娟二〇一六年四月二十二日书记员 高 娜 来源：百度“”