（2016）鲁10民终539号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-04-29
案件名称
姜连合与威海市高岛制盐有限公司、威海南海新区管理委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜连合,威海市高岛制盐有限公司,威海南海新区管理委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终539号上诉人（原审原告）：姜连合。委托代理人：姜丽娜。委托代理人：于云斌，北京易准律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市高岛制盐有限公司。住所地：文登市侯家镇高岛。法定代表人：侯贵珠，董事长。委托代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。委托代理人：苑书富，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海南海新区管理委员会。住所地：威海市南海新区现代路北。法定代表人：张海军，主任。委托代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。上诉人姜连合因与被上诉人威海市高岛制盐有限公司（以下简称高岛盐场）、威海南海新区管理委员会（以下简称南海管委）租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文商初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姜连合一审诉称：原告与被告高岛盐场于2013年1月1日签订养殖池租赁合同，原告租赁高岛盐场30亩养殖池用于养殖海参，年租金90000元，租期5年。合同签订后原告依约缴纳租金，建设养殖场、购置设备及参苗，开始养殖。2013年9月25日，原告接到高岛盐场通知，要求其停止生产、接受人民政府征收，原告即停止生产投入并开始处理已投入的海参苗。文登市政府于2007年将高岛盐场所占用的滩涂划拨给文登市城市资产经营有限公司，2009年将土地性质从国有滩涂变更为工业用地，南海管委在此过程中对涉案的养殖池进行了征收。现被告要求原告清退养殖池，原告愿意服从政府规划、解除租赁合同，但被告应当按照涉案养殖池的评估价值对原告进行赔偿或补偿。请求判令二被告向原告支付因政府征收养殖池所造成损失赔偿及补偿费用2990000元（具体数额以评估为准）。高岛盐场一审辩称：其与原告于2013年1月1日签订养殖虾池承包合同一份，被告将原养殖二场33号面积30亩的养殖池承包给原告。涉案养殖池所占用的土地系由其暂时管理使用的国有土地，政府因规划及建设需要随时可以收回，因此双方在合同中明确约定“因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池，导致合同无法正常履行，甲方（即被告高岛盐场）不承担违约责任，应返还乙方（即原告）未使用期间的租金；乙方需无条件服从开发政策，积极配合征用工作，及时将海参养殖池清空，返还甲方，没有补偿费”，根据上述约定可以看出，双方在签订合同时对因政府开发规划需要占用养殖池的情形已经预见，并对就此产生的后果进行了约定，因此涉案租赁合同解除后，被告根据合同的约定不需承担任何赔偿责任。因此不同意原告的诉讼请求。南海管委一审辩称：涉案养殖池占地系国有土地，并已出让给文登市城市资产经营有限公司，根据文登市人民政府（2006）第30号会议纪要精神，允许被告高岛盐场对划拨土地未开发部分或部分开发的部分依然享有土地使用权和管理权，2007年10月被告已发布关于停止新建、扩建和改建养殖池和养殖大棚等设施的紧急通知，并严禁在辖区新建、扩建和改建养殖池及地面建筑，辖区内所有养殖合同和承包合同必须维持现状，严禁继续对外转包和延包，违反规定进行新建、扩建和改建的，发生的所有费用自行承担，严禁列入征用补偿范围。原告与高岛盐场签订海参养殖池租赁合同，形成了租赁合同关系，因租赁合同解除产生的纠纷应按照合同的约定及法律的规定进行处理，其非合同关系的当事方，原告向其主张合同赔偿，于法无据。因此不同意原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2013年1月1日，原告与被告高岛盐场签订养殖虾池承包合同书一份，约定：原告承包高岛盐场原养殖二场33号养殖池（面积30亩）用于养殖海参，承包期自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金90000元；高岛盐场按合同签订时的现状将养殖池交付原告使用，养殖所需设备、设施、用具等均由原告自行配备，费用自担；因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池，导致合同无法正常履行，高岛盐场不承担违约责任，应返还原告未使用期间的租金，原告需无条件服从开发政策，积极配合征用工作，及时将海参养殖池清空，返还高岛盐场，没有补偿费。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2000年10月10日，文登市人民政府召开全市企业改革领导小组会议，专题研究高岛盐场的改制问题，形成了（2000）第13号会议纪要，主要内容为同意高岛盐场剥离虾池和盐田两项资产租赁使用，自企业改制之日起五年内免缴盐田和虾池租赁使用费，自第六年开始，由市企业改革领导小组牵头组织有关部门，以企业上一年度的盐田和虾池经济效益情况为依据，确定其应上缴的租赁费。2002年1月9日，文登市人民政府召开全市企业改革领导小组会议，形成了（2002）第2号会议纪要，其中关于高岛盐场的主要内容为高岛盐场出资购买华山盐场经市国资局确认的盐田、虾池和育苗场，同意将华山盐场盐田、虾池和育苗场所占用的荒滩使用权自2002年1月起，由高岛盐场无偿使用五年。2006年6月6日，文登市人民政府召开高岛盐场土地转让有关问题的专题会议，形成了（2006）第30号会议纪要，研究决定将高岛盐场现有的国有划拨土地一次性出让给城市资产经营有限公司，高岛盐场内的划拨土地未开发或部分开发时，高岛盐场依然享有盐场内未开发土地的使用权和管理权。2007年7月11日，文登市人民政府召开关于南海新区资产有关问题专题会议，形成了（2007）第65号会议纪要，研究决定成立南海管委会，将小观镇整建制划归南海管委会，将华山盐场、麦岛盐场、高岛盐场、泽库盐场划归南海新区管理委员会；泽头、宋村、侯家等镇环海路以南沿海的滩涂、盐田、虾池、参池等，服从南海新区管理委员会的统一规划管理。2007年10月，南海管委发布“关于停止新建、扩建和改建养殖池和养殖大棚等设施的紧急通知”，主要内容为自通知发布之日起，南海新区管辖范围内所有养殖池、养殖大棚及地面附属物必须保持原状；严禁在辖区内新建、扩建和改建养殖池及地面建筑；辖区内所有养殖合同和承包合同必须维持现状，严禁继续对外转包和延包；违反以上规定进行新建、扩建和改建的，发生的所有费用自行承担，严禁列入征用补偿范围。2009年9月21日，文登市城市资产经营有限公司为其根据（2006）第30号会议纪要精神受让的土地（包括本案涉案养殖池所占用的土地）办理了文国用（2009）第130016号国有土地使用权证。2013年7月25日，南海管委向被告高岛盐场下发通知一份，称根据文登市政府和南海管委的总体规划和部署，将组织机械对龙泰路以东的航天路进行修筑，需要收回被告高岛盐场19处盐田改建的养殖池，并要求被告高岛盐场接到通知后及时通知各养殖户做好相关工作，于2013年10月31日前将征用的养殖池清空后交付南海管委使用。2013年9月25日，被告高岛盐场向各养殖户下发关于限期清（退）养殖池的通知，要求各养殖户根据南海管委2013年9月“南海新区重点工程征地说明”和南海管委的总体规划和部署，于2013年10月31日前清退养殖池，到期不清理的，一切后果由养殖户自负；按期清理的养殖户，持承包合同等进行清帐。原审中，原告申请对涉案养殖池的建造成本、养殖池建筑物及附属设施的价值、池内养殖物的价值及养殖物的搬迁费用进行司法鉴定。原审法院依法委托威海英华资产评估房地产估价有限公司进行了评估。该公司出具的英华评报字（2014）第035号姜连合与高岛盐场、南海管委租赁合同纠纷一案所涉及的资产项目资产评估报告书的结论为：涉案养殖池的建造成本、养殖池建筑物及附属设施的价值、池内养殖物的价值及养殖物的搬迁费用在评估基准日的评估价值为1952685.83元，其中养殖池建造成本为320201.69元，养殖池建筑物及附属设施价值为49388.43元，池内养殖物价值为1500685.65元，搬迁费为82410.05元。经质证，原、二被告对评估报告的真实性均无异议，但对评估过程中所使用的方法及评估结论均提出异议。原告称，第一、评估报告第47页，关于池内养殖物数量的部分，表述为“参照市场类似养殖技术、养殖环境、养殖管理、养殖规格养殖池的养殖密度，对称重结果进行修正处理如下：3.05斤／平方米×60%＝1.83斤／平方米”，而3.05斤／平方米已经是取点采捕后得出的平均数，评估机构将平均数取60%作为最终的结论是不符合实际情况的；第二、评估报告第48页，关于池内养殖物单价的部分，表述为“参照市场同规格、同地区、同类型资产的市场价格确定成参的市场采捕费为2元／斤，运输费为0.2元／斤，搬迁导致成活损失费为0”，而海参采捕搬迁后不可能百分之百存活，必然会产生一定的损失；第三、评估报告第51页第2项，关于池内网箱及安装价值部分，其评估得出的价格明显低于市场价格。基于上述理由，原告申请对涉案养殖池内非成品参的数量及搬迁损失进行重新评估。二被告称，第一、评估报告第35页，关于评估基准日部分，评估基准日应该按照评估目的确定，本次评估参池建造成本的目的是为了确定原告在建造参池时投入的资金数额，进而确定原告在建造参池成本上的损失，涉案的参池是由被告在2011年修建的，2011年参池的建造成本与2014年4月22日的建造成本必然会因市场建材、人工价格标准的浮动而产生巨大差异，评估机关将鉴定基准日确定为2014年4月22日，便将价格上浮的不利因素全部转嫁给被告高岛盐场承担，这显然有失公允；第二、评估报告第45页，关于涉案养殖池建造成本部分，涉案参池2013年对外发包时已经是建造好并养殖了两年海参的参池（合同明确记载“甲方将租赁海参养殖池以合同签订时的现状交付乙方使用”，第一次庭审时原告也认可租赁参池时参池建造费及池内养殖了两年的参苗在内的转让费共计285000元），但评估机关没有考虑上述因素，以“委托资产原始地貌资料及土质资料无法取得”为由，用盐田新建参池的标准确定工程量，明显违背了本案的客观事实，因此其对涉案养殖池建造成本的评估结论不能成为本案的定案依据。另外，评估报告“养殖池评估明细表”所列全部12项资产及“建筑物及附属设施评估明细表”中所列1-4号的4项资产，全部包含在被告转让的范围之内，即已经包含在每亩9500元的转让价格范围内；第三、评估报告第45页，关于涉案养殖池建造成本部分，该报告对涉案参池的建造方法设定为“开挖深度为1.0米，其中50厘米以内可采用挖掘机与推土机配合施工，50厘米以外需挖掘机单独作业”，事实上南海盐场范围内的参池均系采用挖掘机在参池两侧开挖后，推土机从中间向两侧推土的参池挖掘方式，这是根据当地的地形、土质等特点而采取的养殖池挖掘方式，省时省力省费用，按此方法挖掘参池，每亩挖掘费用仅在1000元至1100元左右。挖掘方法的设定正如评估报告所言“将对评估结果产生重大影响”，因此评估机关错误的设定开挖方式，导致工程量计算错误，养殖池建造成本虚高；第四、评估报告第45页，关于涉案养殖池建造成本部分，该报告确定的参池挖土的市场单价为6.8元／立方米，而该单价大大超过了南海区域参池挖土的实际市场单价，高岛盐场2011年至2013年与施工单位的结算单可以证实，挖掘机按土方结算的单价在2.1元／立方米至2.5元／立方米，推土机按土方结算的单价为1.1元／立方米，评估报告确定的单价超过了市场实际价格的3倍；第五，评估报告第54页，关于搬迁费部分，池内海参的采捕需由专业的潜水人员进行逐个捕捞、耗时长工作量大，而网箱内参苗全部集中在固定的网箱内，采捕非常简便，采捕费用自然也会远远低于池内海参的采捕。而评估机构将网箱内参苗搬迁费评估单价确定为6元／斤，远远高出池内海参搬迁费2.2元／斤的结论明显不合常理。基于上述理由，二被告申请对涉案养殖池在2011年的建造成本进行重新评估。就原、被告对评估过程中所使用的方法及评估结论提出的异议，原审法院依法要求威海英华资产评估房地产估价有限公司进行了说明。该公司书面回复称：“关于原告异议部分，第一、关于池内养殖物数量，池内成参的养殖密度与养殖技术、养殖环境、养殖管理、养殖规格有密切关系，故仅以取点采捕称重的数量结果作为评估数量的确定而不进行修正处理是不合理的；第二、关于池内成参搬迁费评估单价，池内成参采捕运输后，市场同类资产的正常处理方式是直接销售，而不是继续异地养殖，故本次评估确定搬迁导致成活损失为0；第三、关于池内网箱评估单价，该单价是在勘察、核实、鉴定记录及大量的市场调查资料的基础上，依据有关法律、法规和资产评估准则所做出该项资产于资产评估基准日的评估单价，其价值中包括材料费及安装费。关于被告异议部分，第一、关于评估基准日，依据有关法律、法规和资产评估准则的相关规定，司法鉴定的评估基准日除委托书中有明确要求外，通常应确定为委托书下达之日，评估基准日系评估的重要因素，应具体到某一天，在鉴定委托书没有明确要求鉴定养殖池建造的历史成本的情况下，评估机构不可能也不应该随意将评估基准日设定为2011年的某一天；第二、关于养殖池建造成本，本次评估的鉴定范围与申请鉴定人申请鉴定的范围一致，是养殖池建造成本，而不是合同签订之后原告购置或建造的物资；第三、关于养殖池建造方法的设定，养殖池的建造方法与原始地貌和土质密切相关，在无法取得上述资料的情况下，评估机构只能够根据所收集到的周边参池开挖深度、土质情况等有关资料进行综合设定。被告所述的建造方法在地貌和土质允许的情况下，也可以达到养殖池所需水面深度等条件的要求，但在没有取得委托方下达的可作为评估鉴定采用的地貌及土质资料的前提下，评估机构不能也不应该简单地设定评估对象的原始地貌和土质满足于被告所述的建造方法予以鉴定评估；第四、关于参池挖土评估单价的确定，该单价是在收集了大量市场调查资料和有关机构公布的公开竞价结果的基础上，依据有关法律、法规和资产评估准则所做出该项资产于评估基准日的公开市场评估单价；第五、关于参苗搬迁费，参苗搬迁过程中的采捕和运输环节都不同程度的存在损失，故其评估单价中包括采捕、运输和成活损失三部分。而池内成参采捕运输后，可实现直接销售，不存在成活损失，其评估单价实际包括采捕和运输两部分。故参苗搬迁费的评估单价要高于成参搬迁费的评估单价”。原审法院认为：本案中，根据原告提交的文国用（2009）第130016号国有土地使用权证的记载，包括本案涉案养殖池占用的土地在内的3865176平方米土地为国有土地，并已出让给文登市城市资产经营有限公司。而该公司营业执照登记的经营范围包括受委托负责土地、基础设施、公用设施的资产经营，实施土地收购、储备、整理等。由此可见，文登市城市资产经营有限公司是代政府经营管理国有土地。同时根据（2000）第13号、（2002）第2号及（2006）第30号会议纪要的精神，文登市政府在将高岛盐场国有划拨土地一次性出让给城市资产经营有限公司的同时，允许高岛盐场对划拨土地未开发或部分开发的部分依然享有土地的使用权和管理权。因此，高岛盐场将涉案土地改建成养殖池并出租给原告等养殖户，系行使土地使用权和管理权的行为，原、被告高岛盐场签订的合同应当视为双方当事人真实的意思表示，该合同合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原、被告高岛盐场签订的合同中第六条“合同的变更或解除”第三款明确约定“因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池，导致合同无法正常履行，被告不承担违约责任，应返还原告未使用期间的租金，原告需无条件服从开发政策，积极配合征用工作，及时将海参养殖池清空，返还被告高岛盐场，没有补偿费”。根据庭审时原告提交的文登市人民政府会议纪要及南海管委下发的通知，南海管委根据文登市政府的规划收回暂由被告使用的国有土地，应当认定为合同中约定的“因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池”的情形，因此原、被告高岛盐场约定的合同解除条件成就。被告高岛盐场于2013年9月25日向原告下发通知，要求原告于2013年10月31日前清退养殖池，则原告与被告高岛盐场之间的租赁合同应于2013年10月31日解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告高岛盐场签订的养殖池租赁合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务，而租赁合同中明确约定“因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池，导致合同无法正常履行，高岛盐场不承担违约责任，应返还原告未使用期间的租金，原告需无条件服从开发政策，积极配合征用工作，及时将海参养殖池清空，返还高岛盐场，没有补偿费”。根据上述约定，在合同解除后原告并无依据向高岛盐场就合同的解除主张赔偿。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高岛盐场系独立的法人企业，其以自己的名义同原告签订租赁合同，独立的享有合同权利并承担合同义务，因合同解除而产生的纠纷应按照合同的约定及法律的规定进行处理；威海南海管委既非高岛盐场的主管单位，亦非涉案合同的当事人，因此原告向南海管委主张合同赔偿，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告姜连合要求被告威海市高岛制盐有限公司、威海南海新区管理委员会赔偿因解除养殖池租赁合同造成损失2990000元的诉讼请求。案件受理费30720元，由原告负担。宣判后，姜连合不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：1、原审法院适用法律错误。本案实质为征收，应适用征收的相关法律规定。原审法院认定本案系租赁合同纠纷不当。涉案土地因政府规划征收征用已经变为国有工业用地，期间没有给权益人相关补偿，按照相关法律规定，土地征收需要给予相应的赔偿或补偿。上诉人作为被征收土地的实际使用人，有大量经济投入，应当得到征收赔偿及补偿费用。2、原审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人明知涉案租赁土地随时可能被征收的前提下，故意隐瞒该事实，导致上诉人在签订合同后对租赁物资进行大量经济投资，经原审法院委托鉴定机构鉴定，涉案养殖池价值1952685.83元，对该部分损失被上诉人理应赔偿。被上诉人因土地被征收获得政府相应的补偿，针对涉案养殖池的补偿正是基于上诉人投入取得，按照民法的公平原则，原审判决上诉人无法获得赔偿，对上诉人有失公平。被上诉人高岛盐场答辩称：原审判决正确，应予维持。被上诉人南海管委答辩称：原审判决正确，应予维持。二审中，上诉人提交如下证据：1、南海管委2013年5月14日向被上诉人下发的通知，证明政府对上诉人的养殖池征收征用，在此期间高岛盐场接到通知。2、2013年1月22日南海管委向被上诉人下发的通知，证明根据总体规划和部署涉案养殖池要被征收，并于2013年2月做好补偿的核算工作。经质证，被上诉人高岛盐场、南海管委对该两份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。养殖池所占用的土地在2009年已经完成土地变性，并办理国有土地使用权证书，因此，不存在因政府规划而征收征用土地的事实。证据2中所载明的养殖池范围与证据1不一致，与上诉人的养殖池没有任何关联性。本院经审查认为，上诉人提交的该两份证据，被上诉人对此并无异议，上诉人主张该两份证据能够证明涉案土地被征收征用。对此，本院认为，涉案养殖池所占用的土地在2009年已经变更为国有土地，上诉人以此主张该土地2013年被征收征用，缺乏事实依据。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为：本案双方争议的焦点为上诉人要求二被上诉人赔偿养殖池被占用造成的经济损失，有无事实和法律依据。根据文登市人民政府（2006）第30号会议纪要，高岛盐场现有国有划拨土地一次性出让给文登市城市资产经营有限公司。2009年9月21日，文登市城市资产经营有限公司为其受让的土地（包括涉案养殖池所占土地）办理国有土地使用权证。因此，涉案养殖池所占土地在2013年高岛盐场通知清退前已经变更为国有土地。上诉人姜连合与高岛盐场签订的合同中明确约定“因开发规划政策需要征收、征用、占用租赁海参养殖池，导致合同无法正常履行，高岛盐场不承担违约责任，应返还姜连合未使用期间的租金，姜连合需无条件服从开发政策，积极配合征用工作，及时将海参养殖池清空，返还高岛盐场，没有补偿费”。从合同内容来看，双方当事人在签订合同时对于诉争养殖池可能因政府规划被征用、占用养殖池有一定预期。根据该合同约定，涉案养殖池在符合约定的因规划需要被征收、征用、占用时，上诉人不能以此要求高岛盐场赔偿经济损失。该合同系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。因此，上诉人要求高岛盐场赔偿经济损失，缺乏损失和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。对于上诉人要求被上诉人南海管委赔偿经济损失的问题，因南海管委并非租赁合同的一方主体，因此，上诉人要求被上诉人南海管委赔偿经济损失，亦无事实和法律依据。原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30720元，由上诉人姜连合负担。本判决为终审判决。审 判 长 于 晶代理审判员 葛俊生代理审判员 薛淑娴二〇一六年四月二十二日书 记 员 李 伟 更多数据：