（2016）鲁06民终1033号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-14

案件名称

张丽君与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司、山东高景置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司,张丽君,山东高景置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终1033号上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：山东省海阳市海滨中路北、阳瑞路东。法定代表人：徐伟，该公司经理。委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽君。原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，该公司总经理。委托代理人：刘东升，该公司职工。上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人张丽君、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海开民初字第1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年1月10日，张丽君（甲方）与高景公司（乙方）、凯悦公司（丙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸8栋1108室租赁给乙方，由乙方委托丙方进行经营管理，房屋建筑面积41.816㎡，毛坯房款为368399元，装修款为62724元，总房款为431123元，租赁期限为5年（自2013年2月4日至2018年2月4日）。合同第三条约定：乙方在租赁期限内，每年按甲方所购房毛坯房款的9%即33156元作为租赁费付给甲方。合同第五条约定：租赁费支付时间为每年的2月4日，乙方将租赁费直接汇入甲方指定账户。合同第十条约定：如乙方不按第三条约定支付租赁费，乙方需按租赁费总额的10%支付违约金给甲方。合同第十二条约定：本合同自签订后，除了不可抗力因素外，任何一方不得单方面终止合同。协议书签订后，张丽君将房屋交付高景公司，高景公司委托凯悦公司经营管理，高景公司于2014年2月14日向张丽君支付了一年的租赁费33156元。张丽君主张高景公司与凯悦公司未向其支付2014年2月4日至2015年2月3日及2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费合计66312元，并按租赁费总额的10%支付违约金3315.60元。凯悦公司称2013年2月4日至2014年2月3日期间的租赁费应于2014年2月4日支付，张丽君认可。故2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费尚未到达支付时间，且因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付2014年2月4日到2015年2月3日的租赁费，责任不全在高景公司与凯悦公司，因此高景公司与凯悦公司不应支付相应的违约金或者利息损失，张丽君主张的10%的违约金没有法律依据双方对此也未达成合意，不应得到支持，并要求对租赁费进行调整。诉讼中，凯悦公司反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。张丽君不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。原审法院依据当事人的陈述、商品房买卖合同、房屋租赁协议书等认定上述事实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张丽君与高景公司、凯悦公司签订的租赁协议系其真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合同各方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，高景公司应向张丽君支付2014年2月4日至2015年2月3日的租赁费33156元。张丽君主张支付2015年2月4日至2016年2月3日的租赁费33156元，因该期间的租赁费尚未到达支付时间，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张丽君主张高景公司按照合同第十条约定按租赁费总额的10%支付违约金3315.60元，应当依法予以支持。因张丽君与两方签订的租赁协议书中约定，张丽君将房屋租赁给高景公司，由高景公司委托凯悦公司统一经营管理，因此，高景公司承担的是给付义务而非连带责任，张丽君要求凯悦公司承担租赁费以及违约金应予驳回。凯悦公司反诉解除租赁协议书，因其在本案中是受托人，而非承租方，其主张解除租赁协议书应予驳回。原审法院于2015年12月8日判决：一、山东高景置业有限公司于本判决生效后十日内支付张丽君2014年2月4日至2015年2月3日的租赁费33156元以及违约金3315.60元；二、驳回张丽君对海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的诉讼请求；三、驳回张丽君的其他诉讼请求；四、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1541元，减半收取为771元，由高景公司承担356元，由张丽君承担415元。反诉费100元，减半收取为50元，由凯悦公司承担。宣判后，上诉人凯悦公司不服，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知、更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人张丽君答辩称，上诉人的上诉理由不成立，不同意上诉人解除三方租赁协议的要求，上诉人应当按照租赁合同的约定履行合同。请求驳回上诉，维持原判。原审被告高景公司辩称，同意上诉人的意见。本院审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案争执焦点是上诉人凯悦公司与被上诉人张丽君及原审被告高景公司所签房屋租赁协议应否解除。上诉人凯悦公司作为商业和民事活动主体本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人张丽君及原审被告高景公司签订了租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“除了不可抗力因素外，任何一方不得单方面终止合同。”上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人凯悦公司作为租赁协议当中的受托经营管理者，其提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，且不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人凯悦公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王守远审判员　　衣振国审判员　　姜松诚二〇一六年四月二十二日书记员　　陈蒙蒙关注公众号“”