（2016）豫01民终4262号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-06-03

案件名称

李春雷与郑州高屋置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李春雷,郑州高屋置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4262号上诉人（原审原告、反诉被告）李春雷，男，汉族，1983年2月16日生。委托代理人付汝彬、黄琰琰，河南德冠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）郑州高屋置业有限公司。法定代表人刘保强，总经理。委托代理人尹志凌、高晨，河南仟问律师事务所律师。上诉人李春雷因与上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第2130号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李春雷的委托代理人黄琰琰，上诉人高屋置业公司的委托代理人高晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月15日，李春雷、高屋置业公司签订商品房买卖合同，主要约定，李春雷购买高屋置业公司开发的位于郑州市惠济区滨河路北、茂源街东的天地湾晴苑小区6幢1单元8层806号商品房一套，房屋总价款为652311元，其中400000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2012年7月15日。逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，李春雷按日向高屋置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。高屋置业公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给李春雷使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实。高屋置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李春雷使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业公司按日向李春雷支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，李春雷有权解除合同，……李春雷要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业公司按日向李春雷支付已交付房价款万分之二的违约金。李春雷、高屋置业公司于同日签订的补充协议约定：高屋置业公司应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向李春雷支付总房款的0.01%违约金。2013年12月26日，李春雷领取涉案房屋钥匙。另查明，李春雷所购房屋所在的6号楼于2014年2月25日取得竣工验收备案。高屋置业公司于2014年9月24日就天地湾晴苑小区向郑州市住房保障和房地产管理局申请商品房初始登记，2014年10月22日取得商品房初始登记。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。关于李春雷的第一项诉讼请求，高屋置业公司在未取得竣工验收备案表的情况下向李春雷交付房屋，存在违约情形，但李春雷在合同约定期限内已实际接收房屋，合同并未约定高屋置业公司逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，李春雷也未举证证明因高屋置业公司迟延取得竣工验收备案表给其所造成的具体损失，李春雷的该项诉讼请求，证据不足，不予支持；关于李春雷的第二项诉讼请求，高屋置业公司逾期提交商品房初始登记资料，确属违约，根据本案情况，本院酌定高屋置业公司支付李春雷违约金9850元，李春雷要求过高部分，不予支持；高屋置业公司关于第一项诉讼请求的辩解意见成立，予以采纳。关于第二项诉讼请求的辩解意见理由不当，不予采纳。关于高屋置业公司提出的反诉请求，因其未提交贷款银行逾期支付房款的转账凭据以确定房款支付时间，故其反诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告郑州高屋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李春雷违约金9850元。二、驳回原告李春雷的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告郑州高屋置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费553元减半收取277元、反诉费25元，由李春雷负担186元，由郑州高屋置业有限公司负担116元。李春雷不服原审判决，上诉称：原审判决不支持李春雷要求高屋置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合法律规定及合同约定，本案原审判决认定高屋置业公司在明知房屋未经验收即交付房屋的行为违背诚实守信原则，根据法律和双方合同的约定，高屋置业公司应当承担相应的违约责任。原审判决酌减高屋置业公司向李春雷支付逾期提交房屋权属初始登记资料违约金的数额是错误的。双方签订的商品房买卖合同是高屋置业公司提供的格式条款，高屋置业公司处于优势地位，其在原审中称违约金过高，明显是在逃避责任，请求依法改判高屋置业公司向李春雷支付违约金21004.42元（不服部分数额为11154.42元）。本案一、二审诉讼费用由高屋置业公司负担。高屋置业公司答辩称：本案不存在逾期交房，李春雷已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，李春雷要求高屋置业公司支付逾期交房违约金的上诉请求无合同依据和法律依据。逾期报送初始登记资料的责任不在高屋置业公司，原审在李春雷无任何损失的情况下，对违约金标准予以酌减符合法律规定，请求驳回李春雷的上诉请求。高屋置业公司不服原审判决，上诉称：高屋置业公司按时报送了初始登记资料，因郑州市郑房测绘队延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，该情况是高屋置业公司无法预见且不能避免的，属于不可抗力。原审判决高屋置业公司支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误。即使按照原审判决所认定，高屋置业公司逾期提交初始登记资料确属违约，原审判决酌定高屋置业公司承担9850元违约金过高，有违公平原则，二审法院应在原审判决基础上再酌减3000元，改判承担违约金6850元。李春雷逾期付款按照合同约定应支付违约金，原审判决认定高屋置业公司未提供存在时效中止、中断情形的证据，属于认定事实错误，二审法院应依法改判或发回重审。请求维持原审判决第二项，撤销第一、三项，改判驳回李春雷的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由李春雷负担。李春雷答辩称：高屋置业公司承认其逾期报送初始登记资料，但认为逾期系测绘队原因造成并归结为不可抗力，显然与事实和法律不符。高屋置业公司作为格式合同的提供人，在制作商品房买卖合同时首先考虑的是己方的权益，约定己方承担违约金显然不会过高。高屋置业公司称李春雷违约的证据不足，其依据购房发票主张李春雷逾期支付购房款，但发票并不能作为李春雷付款时间的依据，李春雷首付款时间为2012年6月15日，合同约定办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户。如果在2012年7月15日前未收到按揭款，那么高屋置业公司此时已经知道李春雷未交余款，诉讼时效应当从此时计算，故高屋置业公司的反诉已过诉讼时效。请求依法驳回高屋置业公司的上诉请求，支持李春雷的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于高屋置业公司逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，高屋置业公司虽在交付房屋时尚未取得竣工备案表，但鉴于李春雷已经接收涉案房屋，且合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，故李春雷根据合同约定的逾期交房违约责任要求高屋置业公司支付违约金的诉讼请求显然证据不足。高屋置业公司在明知尚未取得竣工备案表的前提下依然通知李春雷接收房屋，明显有悖诚实信用原则，但该过错尚未达到必然承担违约责任的程度。综合考虑李春雷的实际损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等因素，原审判决未支持李春雷主张高屋置业公司承担逾期取得竣工备案表违约金的诉讼请求合理适当。二、关于高屋置业公司逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题。尽管高屋置业公司逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋置业公司作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故对高屋置业公司主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持。关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题。高屋置业公司在原审反诉请求中所主张李春雷逾期支付房款的违约金标准为按日支付逾期应付款万分之一，而原审认定的高屋置业公司逾期提交初始登记资料违约金标准为按日支付总房款的0.01%，两者的违约金标准一致。根据公平原则和诚实信用原则，原审判决依据上述标准酌定该项违约金为9850元并无不当。故高屋置业公司应向李春雷支付逾期提交初始登记资料违约金9850元。三、关于李春雷应否支付逾期付款违约金问题。因高屋置业公司在原审中未提交贷款银行逾期支付房款的转账凭据以确定房款支付时间，原审以其证据不足，驳回高屋置业公司的反诉请求，本案审理中，高屋置业公司亦未对此提供新的证据予以证明，故对于高屋置业公司主张李春雷支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，高屋置业公司、李春雷的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由郑州高屋置业有限公司负担474元，李春雷负担79元。审判长　　陈贵斌审判员　　舒　杨审判员　　赵晓涵二〇一六年四月二十二日书记员　　王江南 来自