（2015）江民一初字第2738号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-07-26
案件名称
孙镇斌、黄丽芬等与覃勇委托合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙镇斌,黄丽芬,徐莹,孙欣宇,孙某,覃勇,唐俊民,孙萍,陈萍,农勒记,曾莹
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第二百二十九条，第三百九十六条，第三百九十八条，第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2738号原告孙镇斌。原告黄丽芬。原告徐莹。原告孙欣宇。原告孙某。法定代理人徐莹，孙某的母亲。上述原告的共同委托代理人将信全、杨昌伟，广西理维律师事务所律师。被告覃勇。委托代理人黄艳飞、覃臣寿，广西百举鸣律师事务所律师。第三人唐俊民。第三人孙萍。唐俊民及孙萍的共同委托代理人孙善才。第三人陈萍。第三人农勒记。第三人曾莹。原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某诉被告覃勇，第三人唐俊民、孙萍、陈萍、农勒记、曾莹委托合同纠纷一案，本院2015年12月18日立案后，依法适用普通程序于2016年2月22日公开开庭进行审理，并于当日言词辩论终结。原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某的委托代理人蒋信全、杨昌伟，被告覃勇的委托代理人覃臣寿、黄艳飞，第三人孙萍，唐俊民的委托代理人孙善才到庭参加诉讼。第三人陈萍、农勒记、曾莹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某诉称：被告覃勇和第三人陈萍是夫妻关系；第三人唐俊民和孙萍是夫妻关系；第三人孙萍是被告覃勇的表姐、是孙小军的堂姐。孙小军的法定第一顺序继承人为孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某。2004年4月，唐俊民、孙萍以及覃勇、陈萍两家人向荣宝昌（南宁）房地产有限公司购买两套房屋，因覃勇、陈萍二人较为年轻，可以办理期限较长的房屋抵押贷款，故两家人协商后交叉持有两套房屋，即坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼120号房屋（下简称120号房屋）登记为孙萍、陈萍共同共有，以陈萍的名义办理抵押贷款；坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋（下简称讼争房屋、122号房屋），登记为被告唐俊民、覃勇共同共有，以覃勇的名义办理抵押贷款；120号房屋实际上由覃勇、陈萍夫妻占有、使用、收益、处分；122号房屋实际上由唐俊民、孙萍夫妻占有、使用、收益、处分。2008年6月23日，被告唐俊民、覃勇作为甲方，孙小军作为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，约定孙小军向唐俊民、孙萍购买讼争房屋，孙小军支付购房款250000元（人民币，下同），讼争房屋的抵押贷款（月供）由孙小军负担，孙小军按约定取得了122号房的占有、使用、收益权（用益物权）至今。孙小军自2008年6月23日起，以122号房屋所有人身份继续出租房屋和收取租金至今，由被告覃勇代孙小军收取该房屋租金并代孙小军交该房屋按揭借款至2013年2月28日止，至此各方没有任何纠纷。在孙小军与第三人唐俊民、被告覃勇签订122号房屋买卖合同时，第三人唐俊民和被告覃勇向孙小军告知了上述两对夫妻购买涉案房屋的约定之事实。被告覃勇和唐俊民同时向原告提供了122号房屋的有关书面证据原件给原告收执。2013年2月28日，孙小军向银行付清了讼争房屋的全部贷款。在孙小军要求将讼争房屋过户到其名下时，唐俊民、孙萍同意并愿意协助，但覃勇、陈萍拒绝履行协助义务，认为122号房登记覃勇为共有人之一，陈萍作为覃勇的妻子也是该房屋的实际共有人，进而认为2008年6月23日由唐俊民、覃勇与孙小军签订的关于122号房的买卖合同不经共有人陈萍同意而为无效合同，据此不同意办理房屋过户手续，从而引起买卖房屋合同纠纷。该纠纷经另案审理已判决生效，并已执行完毕。现122号房屋已经依法变更登记为孙小军所有，孙小军已经取得该房屋的所有权证书。孙小军委托被告覃勇向第三人农勒记收取房租，自2008年6月23日起至2014年6月30日止，被告覃勇共收得租金177984元，并收取了孙小军存入被告覃勇账户共47400元，该款约定用于被告覃勇代原告交122号房屋的按揭贷款。以上共计225384元，其中由被告覃勇用这些资金代孙小军交房屋按揭贷款共118525.03元，尚有106858.97元由被告收执。孙小军先后多次要求覃勇清算以上有关数目，把剩余的应属孙小军所有的租金等款项返还给原告，但被告覃勇却以各种理由拒绝。覃勇还提交了几份不一样的租赁合同，掩盖租金标准的真实情况，涉案房屋的租金标准自2012年开始应当按照3300的标准计算，覃勇提交的1800元的标准是不真实的。2014年4月1日，孙小军已书面通知解除被告覃勇代收租金的合同，所以自2014年4月1日起，该房屋的租金应由房屋的所有权人即孙小军直接收取。综上，被告覃勇应把代孙小军收取租金的余款返还给孙小军及继承人，并有权解除委托被告代收租金的合同。被告覃勇以前收取第三人农勒记的保证金4000元，是交给出租方保管的，现应转交给原告保管，以作为第三人农勒记向原告租房的保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、确认原告与被告口头达成并履行了的关于原告委托被告代收取南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋租金的委托合同于2014年4月1日起解除；2、判令被告把其自2008年6月23日起至2014年6月30日止代原告收取关于南宁市江南区星光大道××号a-15号房的房屋租金，扣除其代原告归还该房屋的按揭借款之后余下的部分返还给原告，该项返还款为106858.97（该项金额最后一法庭查明的为准）；如本案第三人损害了原告收取上述期间内的租金的权利的，则由第三人各自向原告承担支付或返还相应房屋租金的民事责任；3、判决自本案原告与被告委托合同解除之后，即2014年7月1日起，至第三人农勒记与原告签订本案122号房屋的承租合同之日止，在该期间内每月租金按3300元计算由第三人支付给原告，（租金数额以法庭查明的为准），并判决由被告覃勇对此承担连带责任；4、被告把已收取第三人农勒记的租房押金4000元转交给原告，作为第三人农勒记继续承租上述房屋的保证金；5、本案的诉讼费由被告承担。被告覃勇答辩称：原告的起诉属于重复起诉，违背一事不再理的基本原则。原被告之间不存在委托代理关系。在孙小军未取得房屋所有权之前，其并不是涉诉房屋所有权人，其无权主张对涉诉房屋行使占有、使用、收益及处分的权利。原告主张2008年6月23日至2014年6月30日被告收取租金177984元不符合事实，纯属原告的主观臆想，其没有证据证明；被告是涉诉房屋的合法所有权人，依法对该房屋行使占有、使用、收益、处分等法定权利，原告没有任何理由且无权干涉。原告主张农勒记已向其缴纳2015年10-12月份的租金没有证据证明。（2014）江民一初字第907号民事判决书已经驳回原告孙小军提出的自合同签订之日起享有涉案房屋的占有、使用、收益、处分权，原告在本案提交的证据也已经在前案中已全部质证。租金属于涉诉房屋收益的一部分，原告本案的诉请已包含在前诉的诉讼请求及生效判决中，原告的起诉属于重复起诉，违背一事不再理原则。原告只能主张（2014）江民一初字第907号民事判决书确定物权后的收益。第三人唐俊民、孙萍共同陈述称：涉案房屋在卖给孙小军前是由第三人唐俊民、孙萍出钱购买。房屋的出租及租金的收取由唐俊民、孙萍决定，委托覃勇办理。收到房屋租金后，也由覃勇代唐俊民、孙萍交纳银行的按揭借款本息。在签订涉案房屋买卖合同时已约定自合同生效之日起房屋的所有权归孙小军，租金归孙小军所有。由覃勇继续作为受托人，代孙小军办理出租手续、代收租金、代交银行按揭借款本息。涉案房屋买卖合同纠纷案件的生效判决只是否定孙小军对房屋的处分权，并没有否定孙小军对房屋的占有、使用、收益权，没有否定孙小军享有涉案房屋的出租权和收益权，也没有确认孙小军委托覃勇代办出租、代收租金、代交按揭贷款无效。相反是确认桂平市法院的有关判决书认定的覃勇代孙小军收取租金、代交按揭贷款有效。本案与前一个案件的请求和理由不相同。请法院在查明事实后，作出支持原告诉请的判决。第三人陈萍、农勒记、曾莹未到庭陈述意见。根据当事人的诉辩意见，归纳本案调查要点及争议焦点：1、原告的诉请是否属于重复起诉的情形？2、原告主张的其与被告覃勇之间的委托合同是否成立及该合同的起止时间如何确定？3、涉案的房屋从2008年6月23日至原告所得房屋产权证之日期间的收益情况及收益权主体如何确定？原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某提交的证据材料：1、孙小军的身份证；2、覃勇户籍登记卡；3、陈萍身份证；4、陈萍与覃勇的结婚证；5、唐俊民的身份证；6、孙萍的身份证；7、农勒记结婚证；8、曾莹身份证；9、房屋所有权证；10、房屋所有权证；11、房屋转让协议书；12、判决书及生效证明；13、孙小军汇款给覃勇的统计表及汇款凭据；14、覃勇代孙小军归还按揭借款统计表及凭据；15、个人还款凭证；16、房屋他项权证；17、覃勇代孙小军收取房租统计表；18、覃勇与农勒记签订的《商铺租赁合同》及覃勇收取保证金的收条；19、法院询问笔录；20、录音笔录及光碟；21、有关房屋租赁事宜通知书；22、解除合同通知书；23、解除合同通知书邮寄凭证；24、（2014）江民一初字第907号民事判决书；25、（2015）南市民一终字第227号民事判决书；26、（2015）江法执字第975-1号执行裁定书；27、孙小军名下的《中华人民共和国房屋所有权证》；28、孙小军的《授权委托书》；29、农业银行账号流水记录；30、关于孙小军的火化证；31、孙小军的《死亡户口注销单》；32、广西壮族自治区桂平船厂的《证明》；33、孙镇斌、黄丽芳等人的身份证及户口簿；34、广西壮族自治区梧州航道管理局桂平分居的《证明》；35、孙小军继承人的身份证、户口簿等身份信息材料；被告覃勇提交的证据材料：1、民事判决书；2、税收通用完税证；3、商铺租赁合同；4、收款收据；5、情况说明；6、银行流水账单；7、缴纳涉案房屋税费的票据。第三人唐俊民、孙萍、陈萍、农勒记、曾莹未提交证据材料。为了查明事实，本院到讼争商铺及所在居委会调查了解相关情况，并制作了调查笔录。第三人曾莹在调查时陈述从2015年10月份起月租金标准为3500元。经审理查明：被告覃勇与第三人陈萍于1997年2月24日登记结婚。第三人唐俊民、孙萍于1979年1月26日登记结婚。被告覃勇系第三人孙萍的表弟。2004年4月17日，荣宝昌（南宁）房地产有限公司作为出卖人，第三人唐俊民与被告覃勇作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（含附件）》，约定：买受人购买出卖人开发的坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋，房屋建筑面积37.91平方米，套内面积37.25平方米，总金额441621元，签订合同当日交纳88621元，2004年6月12日前交纳44000元，剩余房款309000元，由买受人申请银行按揭；在没有改变房产所有权人之前，本协议签订生效后，甲方把房产证、购房合同、按揭合同、房屋租赁合同和交按揭款专业存折等有效证件和合同交给乙方，由乙方继续履行购房合同，按揭合同、房屋租赁合同所约定的权利义务，甲方不再拥有a-15-122号房产的所有权。2004年6月25日，中国农业银行南宁市民族支行为贷款人、被告覃勇作为借款人，双方签订《个人购（建）房借款合同》，约定借款金额为309000元，借款期限24年，贷款利率执行年利率5.04%，借款人每月还款1851元，坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋作为抵押物；合同还约定了当事人的其他权利义务。同日，被告覃勇、第三人唐俊民作为抵押人，中国农业银行南宁市民族支行作为贷款人，双方签订《抵押物清单》一份，对122号房屋进行了抵押约定。2006年8月9日，坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋办理房屋所有权登记，房屋所有权证号码：邕房权证字第××号，房屋建筑面积38.3平方米，含公摊面积1.05平方米，登记为唐俊民、覃勇共同共有。2004年4月16日，第三人唐俊民、孙萍向第三人陈萍名下的中国建设银行账号存款82000元。荣宝昌（南宁）房地产有限公司2004年4月17日开具的首期款88621元的《收据》和2004年6月12日开具的首期款44000元的《收据》原件，由第三人唐俊民、孙萍持有。2004年6月12日天安保险股份有限公司开具的122号房屋的保险费3323元的《收据》原件，由第三人唐俊民、孙萍持有。2004年9月20日和10月20日，第三人唐俊民、孙萍向第三人陈萍名下的中国邮政储蓄账号分别存款1852元；2004年11月18日起至2006年12月18日，每月向覃勇或陈萍的账户存款2000元；2006年3月13日交纳契税6624.32元，契税发票原件由唐俊民、孙萍持有；2007年1月、2月和3月，各存款1000元；2007年5月至2008年8月，每月存款1000-2000元不等。据此，在2008年8月之前，讼争122号房屋的首期款、保险费、契税、抵押贷款（月供），全部由第三人唐俊民、孙萍支付。讼争房屋出租后的租金，由被告覃勇或陈萍收取。2006年6月20日，第三人农勒记、唐俊民与被告覃勇签订自2006年7月1日至2011年6月30日的《荣宝华商城商铺租赁合同》，约定2009年7月1日至2011年6月30日的租金按行情调整，约定所有的物业管理费及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、专项维修基金、垃圾费、公摊水电费等），由第三人农勒记按规定向商城的物业公司及其他相关单位缴纳，若农勒记不缴或迟缴，由此产生的一切后果由农勒记负责。该日，第三人农勒记向被告覃勇交纳了涉案房屋的租赁保证金4000元。此后涉案房屋签订的租赁合同均约定所有的物业管理费及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、专项维修基金、垃圾费、公摊水电费等），由第三人农勒记按规定向商城的物业公司及其他相关单位缴纳。2008年6月23日，第三人唐俊民与被告覃勇作为甲方，孙小军（孙萍的堂弟）作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋转让给乙方；该房屋至2004年6月至2008年6月已交银行按揭款108000元；在本协议生效后，甲方把房产证、购房合同、按揭合同、房屋租赁合同和交按揭款专用存折等有效证件和合同交给乙方，由乙方继续履行购房合同、按揭合同、房屋租赁合同所约定的权利和义务，甲方不再拥有122号房屋的所有权；根据乙方意愿，在乙方认为需要把房产所有权转到乙方名下时，甲方无条件配合乙方办理房产过户手续，过户所发生银行解押款、转让税、手续费等一切费用由乙方承担；本协议生效后两个工作日内，乙方一次性付给甲方250000元；合同还约定了当事人的其他权利义务。2008年6月25日，孙小军向第三人唐俊民名下的银行账户转账300000元。2008年7月至2013年2月，孙小军每月向被告覃勇名下的银行账户转账，共计64笔，每笔30.76元至2342.46元不等，合计118525.03元，平均每笔1851.95元。此期间讼争房屋出租后的租金，由被告覃勇或陈萍收取。2013年2月28日，孙小军以被告覃勇的名义，交纳讼争房屋剩余的抵押贷款本金246566.84元、利息358.89元，合计246925.73元。中国农业银行股份有限公司南宁民族支行出具《南宁市房屋抵押权注销登记申请书》一份和该银行委托孙小军办理讼争房屋抵押登记注销手续的《授权委托书》一份。另查明：覃勇作为原告，以孙小军作为被告、以唐俊民作为第三人，诉至广西桂平市人民法院。该院作出（2014）浔民初字第381号民事判决，判决：驳回原告覃勇全部诉讼请求。该判决已经于2014年5月10日发生法律效力。在该判决记载的覃勇提出的事实和理由部分：2008年6月23日签订《房屋转让协议》后，覃勇、唐俊民将讼争房屋的房产证……交按揭款专用存折交给了孙小军，并嘱咐他要按时缴存银行按揭款……覃勇发现讼争房屋按揭存在24处超期还款记录……转让讼争房屋后，先由覃勇拿存折收取讼争房屋的租金交按揭款，不足部分由孙小军补足。因涉案房屋买卖合同签订后在办理过户手续中发生纠纷，孙小军于2014年6月9日诉至本院，请求判决：一、确认被告唐俊民、覃勇于2008年6月23日与原告签订的买卖南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋的《房屋转让协议》有效；二、确认自2008年6月23日起，原告对坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋享有占有、使用、收益、处分等权利；三、被告唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍四被告继续履行本案《房屋转让协议》，在判决生效后十天内与原告共同到房地产登记部门办理南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋抵押登记的注销手续，并办理该房屋所有权变更登记为原告所有的手续；四、本案诉讼费由被告覃勇、陈萍负担。本院以（2014）江民一初字第907号案件予以受理，覃勇提起反诉。孙小军同日以覃勇为被告、农勒记与唐俊民为第三人诉至本院，诉请确认原告与被告口头达成的关于原告委托被告代收取涉案房屋租金的委托合同于2014年4月1日起解除；被告覃勇把自2008年6月23日起至2014年6月30日止代原告收取的关于涉案房屋租金余额共计106858.97元，如本案第三人损害了原告收取租金的权利的则由其各自承担向原告支付相应房屋租金等民事责任；被告覃勇把已收取第三人农勒记的租房押金4000元转交给原告，作为第三人农勒记继续承租上述房屋的保证金；自2014年7月1日起，涉案房屋的租金由现承租人即第三人农勒记直接支付给原告。本院以（2014）江民一初字第908号案件予以受理，并于2014年9月24日裁定该案中止诉讼。本院经审理（2014）江民一初字第907号案后，对该案判决如下：一、确认原告孙小军与被告唐俊民、覃勇于2008年6月23日签订的关于买卖坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋的《房屋转让协议》合法有效；二、被告唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助原告孙小军办理坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋的注销抵押登记的手续，办理注销抵押登记手续所需费用由原告孙小军负担；三、被告唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助原告孙小军办理将坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋所有权由唐俊民、覃勇共同共有变更登记为原告孙小军所有的手续，办理所有权变更登记手续所需费用由原告孙小军负担；四、被告唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍不履行上述第二、第三项协助义务的，原告孙小军可凭本案生效判决书办理上述注销抵押登记和所有权变更登记手续；五、被告覃勇、陈萍向原告孙小军赔偿评估费2800元；六、驳回原告孙小军提出的确认自2008年6月23日起原告对坐落于南宁市江南区星光大道××号a-15号楼122号房屋享有占有、使用、收益、处分等权利的诉讼请求；七、驳回反诉原告陈萍的全部反诉请求。孙小军、陈萍不服一审判决提起上诉，南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第227号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2015年6月3日生效。因该案的被告未履行生效判决确定的协助过户义务，孙小军向本院申请执行，本院以（2015）江法执字第975号执行案件予以受理，并于2015年9月15日裁定将涉案房屋过户至孙小军名下。2015年10月22日，涉案房屋的过户手续办妥，孙小军登记为所有权人。2016年1月5日，孙小军因病死亡，其法定第一顺序继承人为父亲孙镇斌、母亲黄丽芳、妻子徐莹、儿子孙某、女儿孙欣宇。第三人农勒记自2015年7月起直接将租金交给孙小军，支付方式为转账的方式，支付的时段为按季度支付，每个季度的租金为10500元，每月的租金标准为10500÷3=3500元。2014年4月1日，原告向第三人农勒记、曾莹发出《有关房屋租赁事宜的通知书》，向被告覃勇发出《解除合同通知书》，告知第三人农勒记、曾莹有关涉案房屋买卖及租赁合同变更事宜，通知被告覃勇自该日起解除委托代为收取房租的协议，要求被告覃勇自该日起降代收租金的租房合同、收取房租的票据等原件交还给原告，原告自该日起直接收取涉案房屋的租金。该日，孙小军就涉案商铺的租金问题与第三人曾莹进行了联系，并制作了录音资料。第三人曾莹认可从2012年7月1日至2013年6月30日月租金标准为3300元的租赁合同是真实的；租赁房屋的物业、水电费由第三人承担，也交过租赁税。在本案诉讼过程中，孙小平于2016年1月5日死亡，其法定第一顺序继承人孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某继续作为本案原告参加诉讼。本院认为：民事活动及民事诉讼行为应当遵守诚实信用原则。关于本案是否属于重复起诉的问题。原告在（2014）江民一初字第907号案中系因被告覃勇、陈萍拒绝履行协助过户手续义务而诉请确认涉案房屋转让协议有效，并要求相关义务人履行协助过户手续义务，系房屋买卖合同纠纷。而本案系原告主张在购买涉案房屋之后，委托被告覃勇代收房屋租金以支付按揭贷款，被告代收剩余的租金未支付给原告造成违约，系委托合同纠纷关系。故本案的法律关系及争议点与前案均不相同，原告在本案中的诉请并不属于重复诉请，不违反一事不再理的原则。关于原告主张的其与被告覃勇之间的委托合同是否成立的问题。基于查明的事实，原告与被告均确认自2008年6月23日签订涉案房屋的买卖合同之后，由孙小军继续履行购房合同、按揭合同、房屋租赁合同所约定的权利和义务，被告覃勇和第三人唐俊民不再拥有122号房屋的所有权，被告覃勇代原告孙小平收取租金用于支付按揭贷款，不足部分由孙小军弥补。该事实亦得到涉案房屋在出售给孙小军前的实际所有者唐俊民、孙萍确认。尽管孙小军与被告覃勇没有直接的亲属关系，但是两者与孙萍都是近亲属关系，孙小军是孙萍的堂弟，而被告覃勇是孙萍的表弟。基于原告、被告与第三人孙萍的上述亲属关系，原告与被告在代收租金支付按揭贷款的实际行为，尽管没有书面的合同形式，双方已通过该行为方式成立了委托合同关系。即原告委托被告覃勇收取涉案房屋的租金及用于支付按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，孙小军可以随时解除委托合同。故孙小军主张于2014年4月1日向被告覃勇发出解除合同书予以解除双方的委托合同于法有据，本院予以支持。关于涉案的房屋从2008年6月23日至原告所得房屋产权证之日期间的收益情况及收益权主体如何确定的问题。孙小军与被告覃勇、第三人唐俊民于2008年6月23日签订的涉案房屋买卖合同，明确约定由孙小军继续履行购房合同、按揭合同、房屋租赁合同所约定的权利和义务，被告覃勇和第三人唐俊民不再拥有122号房屋的所有权。该合同签订后，涉案房屋的租金由被告覃勇代为收取用于支付租金，说明被告覃勇、第三人唐俊民都按上述约定认可涉案房屋的租金收入归孙小军享有。故根据涉案房屋买卖合同的约定及合同当事人的实际履行情况，涉案房屋的租金收入主体应为孙小军。被告覃勇在买卖合同履行中存在不诚信的行为，其在本案诉讼中关于租赁合同的收益情况的陈述亦有违反诚信原则之行为。第三人农勒记提交的租赁合同亦存在几份内容不一致的情况，其与第三人曾莹在2014年4月1日之后的陈述存在矛盾之处。被告覃勇与第三人农勒记、曾莹亦未提交有关的转账凭证等较为客观的证据予以佐证。连租赁合同都可以制作成内容不同的几份，被告覃勇与第三人农勒记关于租金的一份收据就难以达到足以采信的程度。而原告第三人农勒记从2015年7月1日起即以每月3500元的标准向原告交纳租金。按此标准，从被告提出的2015年6月30日仍按每月1900元的标准收取租金，突然租金标准就升至每月3500元，难以符合情理。且第三人曾莹在2014年4月1日的录音中明确认可从2012年开始租金标准及提高到每月3300元，第三人唐俊民与孙萍亦陈述与曾莹联系后认可原告主张的租金标准。经综合考量各方的陈述及提交的证据，原告主张的2013年3月1日起涉案房屋的月租金标准已提高至3300元，并要求被告覃勇按此标准返还租金更为合理。故本院确认2013年3月1日起涉案房屋的月租金标准按3300元计算。因至2013年2月28日，孙小军已将涉案房屋的按揭贷款偿还完毕。故自2013年3月1日起，被告覃勇应当将收取的租金支付给孙小军。而被告覃勇收取的2013年3月1日至2015年6月30日租金均未给孙小军，于法无据。依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，原告诉请被告覃勇归还2013年3月1日至2015年6月30日的租金合法有据，本院予以支持。该期间的租金计算标准为每月3300元，被告覃勇应当向原告返还的租金数额为3300元×28=92400元。因第三人农勒记于该期间并未直接与原告签订租赁合同，而是与被告覃勇签订租赁合同，农勒记按照租赁合同的约定将该期间的租金支付给被告覃勇并无不妥，原告诉请第三人农勒记、曾莹对被告覃勇的上述债务承担连带责任理据不足，本院不予支持。关于第三人农勒记支付给被告覃勇的押金4000元如何处理的问题。鉴于第三人农勒记、赠与均为本案的第三人，其租赁讼争房屋与本案有牵连关系，原告主张被告覃勇持有的4000元押金在本案中一并处理并无不当。被告覃勇、第三人唐俊民在与原告签订涉案房屋的买卖合同时已明确约定由原告继续履行房屋租赁合同所约定的权利和义务。当讼争房屋的所有权转移给原告后，即由原告与第三人农勒记成立租赁关系。租赁关系中的相关权利和义务也应一并转移给原告。2015年7月1日之后，第三人农勒记直接将租金交付给孙小军，孙小军予以认可，进一步确认了孙小军与农勒记之间的租赁关系。故被告覃勇持有农勒记交付的4000元押金已失去依据。应当将该笔押金转交给孙小军。被告覃勇将该笔押金支付给孙小军后，相关的事宜由第三人农勒记直接与孙小军协商处理。故原告诉请被告覃勇将农勒记交付的押金4000元转交给原告，作为第三人农勒记继续承租上述房屋的保证金理据充分，本院予以支持。关于被告覃勇主张应扣除的税费、交通费、误工费如何处理的问题。根据农勒记与被告覃勇签订的租赁合同约定条款及本院的调查情况，涉案房屋租赁期间的税费负担都是由第三人农勒记负担的，出租方无须负担，只是以出租方的名义缴纳。故本院对被告覃勇主张应予扣除的税费不予支持。鉴于被告覃勇、孙小军与第三人孙萍的关系，被告覃勇自身依靠孙萍给的指标亦在相同地段另行购置了一套商铺至2012年12月8日方才售出，覃勇在处理孙小军委托事项时并未要求支付管理费和报酬，双方属于无偿委托关系。第三人唐俊民亦提及被告覃勇从孙萍处获得了购买资格而购置了另一套商铺，已从中获益。2012年以前，因被告覃勇亦有商铺管理，在管理涉案商铺上并无需另行花费。在2013年之后，因被告覃勇已将商铺售出，此时需为处理涉案房屋的委托事项另行花费费用。根据《中华人民共和国合同法》三百九十八条的规定，被告覃勇主张自2013年至2015年6月30日期间应当扣除相应的管理费合理有据。经考量委托事项的难易、合同的类型、当事人的居住地址等情况，本院酌定扣除费用2400元。扣除该笔费用后，被告覃勇还须向原告返回租金90000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十九条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认孙小军与被告覃勇之间的委托合同于2014年4月1日解除；二、被告覃勇向原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某返还租金90000元；三、被告覃勇将收取的4000元租房押金移交给原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某；四、驳回原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某的其他诉讼请求。案件受理费2517元由原告孙镇斌、黄丽芬、徐莹、孙欣宇、孙某负担504元，由被告覃勇负担2013元；保全费1074元，由被告覃勇负担。上述第二项、第三项判决规定的义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2517元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨长春人民陪审员 麦志文人民陪审员 刘小英二〇一六年四月二十二日书 记 员 陆世任 百度搜索“”