（2016）桂01民终383号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-27

案件名称

卢春妹与南宁市地产业开发总公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南宁市地产业开发总公司,卢春妹

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民��诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2016）桂01民终383号上诉人（原审被告）南宁市地产业开发总公司。法定代表人陆炳良，总经理。委托代理人李桂玲，广西崇泰律师事务所律师。委托代理人黄伟先，广西崇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢春妹。委托代理人罗美连，广西中钧律师事务所��师。上诉人南宁市地产业开发总公司（以下简称：地产业公司）与被上诉人卢春妹商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人地产业公司的委托代理人李桂玲、黄伟先和被上诉人卢春妹的委托代理人罗美连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年5月10日，卢春妹与地产业公司签订《商品房买卖合同》，购买地产业公司开发的位于南宁市安园东路9号桃花源×组团第×号楼×单元×号房，房屋总价为161921元。合同第十五条约定：“出卖人（地产业公司）应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（卢春妹）不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：……3.买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”合同还对房屋买卖的其他事项进行了约定。合同签订后，卢春妹通过按揭贷款的方式支付了购房款。地产业公司于2010年1月10日进行建设工程质量竣工验收，并于2010年2月7日验收合格。2010年2月9日，地产业公司在报纸上刊登《桃花源交房通知》，通知桃花源小区×号楼的业主于当日办理入伙手续。2013年8月2日，地产业公司在小区内张贴《通知》，通知业主将办理房屋产权证的相关材料交至地产业公司处。现卢春妹认为地产业公司违反合同约定，逾期履行报备案义务，遂��至一审法院，请求判令：1、地产业公司立即履行将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并协助卢春妹办理房屋产权证；2、地产业公司向卢春妹支付迟延履行报备案义务的违约金18330元（按每日161920元的万分之一计算，从2010年5月11日起暂计至2013年6月17日止）。在本案审理过程中，卢春妹取得所购房屋的房屋产权证，撤回了第一项诉讼请求。一审另查明：地产业公司于2013年1月24日向南宁市规划管理局申请进行桃花源×组团×号楼和×号楼规划竣工验收手续，南宁市规划管理局于2013年2月1日向地产业公司核发（2006）第1094号、1095号《建设工程规划竣工验收合格证》。2013年4月24日，地产业公司向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市商品房现售备案证明申请及相关材料，并于2013年7月22日取得《商品房现售备案证明》，该证明载明的现售范围为：桃花源×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼，×组团×号楼（不含小区公共走廊）。2010年3月2日，卢春妹与地产业公司签订收楼确认书，明确交接手续办理日期为2010年3月2日，并载明本物业已按照相关规定由出卖人交接给买受人使用，双方已办理完毕交接手续。一审法院审理认为：卢春妹与地产业公司于2008年5月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在该合同第十五条约定出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时完成项目规划验收并未约定，虽然相关法律法规规定建设工程竣工后应申请规划条件核实，但对开发商应在何时办理项目规划验收亦没有明确规定，何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于地产业公司的意向，该时间并不确定，故卢春妹主张双方对地产业公司履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明，理由充分，予以采纳。如前述，双方对地产业公司履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，地产业公司办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。地产业公司于2010年3月2日交付房屋，其应于2010年5月31日前向产权登记机关办理产权资料备案，地产业公司于2013年4月24日才向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市房地产现售备案证明申请及相关材料，已超过法定的时限，构成违约，其应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，地产业��司应向卢春妹支付逾期办理房屋权属资料报备案义务的违约金，该违约金应从2010年6月1日起，计至2013年4月24日，共计1059天，每天按卢春妹已交付房款（161921元）的万分之一，即16.19元计算，计为1059天×16.19元／天=17145.21元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二十五条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：地产业公司向卢春妹支付逾期履行房屋权属资料报备案义务的违约金17145.21元。一审案件受理费258元，由地产业公司负担。上诉人地产业公司不服一审判决，上诉称：一、一审认为何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于上诉人的意向，并因此认定��诉人履行房屋权属资料报备义务的期限不明，属认定事实错误。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，交房条件是五方验收合格，而约定的办证条件是项目规划验收合格，因此，交房时涉案房屋尚不具备办理规划验收的条件。一审从交房之日起算上诉人的办证期限，违反当事人意思自治原则，明显增加上诉人的责任。2、双方约定办证的期限是附条件的期限，明确且可以实现，不存在约定不明的情形。3、进行项目规划验收属于法律规定的行政审批事项，合同双方不可能在《房屋买卖合同》对完成项目规划验收合格的期限作出约定，更不由上诉人的意向决定。二、一审判决上诉人履行房屋权属资料报备义务的期限为交付之日起90日内，并判决地产业公司承担违约责任，属法律适用错误。上诉人履行报备案义务完全符合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条��约定，没有逾期，不存在违约行为，不应承担违约责任。三、被上诉人未履行协助办证义务，按合同约定不能要求上诉人承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人负有协助办证的义务。但被上诉人未协助上诉人就办理现售证所需的《南宁市物业专项维修资金交存（结算）证明》签署业主表决意见表，拖延了上诉人申报时间，依照合同约定，不能要求上诉人承担违约责任。四、一审判决确定的违约金过高，应予调整。被上诉人购买的经济适用房已经交付，合同目的已经实现，即使认定上诉人违约，也不是根本性违约，且经济适用房是保本微利项目，法定利润仅有3%，一审判决违约金过高。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人卢春妹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回��诉人的上诉请求。上诉人认为报备案履行期限明确没有事实和法律依据，上诉人认为涉案合同第15条约定出卖人在项目规划验收合格后90天内将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是附条件的约定，该上诉理由不成立。根据法律规定附条件中的条件必须是不确定发生的事实，但本案中所涉项目规划验收是必须要合格的，不存在或然的情形，所以不应当是附条件约定，实属约定不明。当事人二审争议焦点为：1、上诉人地产业公司是否存在逾期报备案的违约行为？如是，违约金如何确定？2、上诉人地产业公司主张约定的违约金过高，请求予以调整是否有事实和法律依据？双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为：上诉人地产业公司与被上诉人卢春妹签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在该合同第十五条约定出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时完成项目规划验收并未约定，虽然相关法律法规规定建设工程竣工后应申请规划条件核实，但对开发商应在何时办理项目规划验收亦没有明确规定，何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于上诉人的意向，该时间并不确定，故双方对上诉人履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。上诉人于2010年3月2日交付房屋，其应于2010年5月31日前向产权登记机关办理产权资料备案，��诉人于2013年4月24日才向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市房地产现售备案证明申请及相关材料，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，上诉人应向被上诉人支付逾期办理房屋权属资料报备案义务的违约金，该违约金应从2010年6月1日起，计至2013年4月24日，共计1059天，每天按被上诉人已交付房款（161921元）的万分之一，即16.19元计算，计为1059天×16.19元／天=17145.21元。对于上诉人主张被上诉人未履行协助办证义务的问题，就上诉人提出被上诉人未协助上诉人就办理现售证所需的《南宁市物业专项维修资金交存（结算）证明》签署《业主表决意见表》，并不是双方合同约定由被上诉人应承担的合同义务，亦不是法律、行政法规规定的作为买受方的法定义务，故上诉人以此为由主张免责，理由不成立，本院不予采纳。对于上诉人提出双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已交付房款的万分之一”的违约金过高的主张，未能提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人南宁市地产业开发总公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邓　杰审　判　员　　包林辉代理审判员　　邓振宇二〇一六年四月二十二日书　记　员　　刘洪源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）��判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：百度“”