（2016）吉07民终205号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-03
案件名称
上诉人姜婷与被上诉人德信房地产公司、倪家窑村买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜婷,松原市德信房地产开发有限公司,松原市宁江区兴原乡倪家窑村村民委员会
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终205号上诉人（原审原告）：姜婷，住吉林省松原市。委托代理人：徐文林，住吉林省松原市。委托代理人：张永财，住黑龙江省肇源县。被上诉人（原审被告）：松原市德信房地产开发有限公司。住所：松原市宁江区郭尔罗斯大路，组织机构代码57892121－X。法定代表人：孙朋睿，系董事长。委托代理人：刘国志，吉林浩源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市宁江区兴原乡倪家窑村村民委员会。住所：松原市兴原乡倪家窑村。法定代表人：李青山，系村委会主任。委托代理人：滕振明，吉林良伟律师事务所律师。上诉人姜婷诉被上诉人松原市德信房地产开发有限公司（以下简称德信房地产公司）、松原市宁江区兴原乡倪家窑村村民委员会（以下简称倪家窑村）买卖合同纠纷一案，松原市宁江区人民法院于2015年11月27日作出（2015）宁民初字第2405号民事判决，姜婷不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜婷的委托代理人徐文林、张永财，被上诉人德信房地产公司委托代理人刘国志，倪家窑村委托代理人滕振明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告姜婷一审诉称：2012年12月6日德信房地产公司与倪家窑村签订倪家窑村失地农民商品房购楼协议书。2013年4月28日姜婷与德信房地产公司、倪家窑村签订倪家窑失地村民团购楼楼房意向协议并收取了姜婷购房定金5万元。协议书约定团购房工程在2013年6月初开工建设，2014年10末交房。但是时至今日该楼房未开工建设，已构成违约。故姜婷诉至法院要求解除团购楼房意向协议书，并双倍返还定金10万元。原审被告德信房地产公司一审辩称：楼房不能交工的原因并不是德信房地产公司的过错，市政府没有按期完成拆迁，没有将净地交给德信房地产公司，才导致德信房地产公司不能按期开工。倪家窑村也没有按照协议约定，完全做到协助拆迁，也是拆迁至今不能完成的原因。姜婷的诉讼请求不应得到支持。原审被告倪家窑村一审辩称：德信房地产公司收取姜婷的钱，应由德信房地产公司退钱，倪家窑村正在统计解除协议签字。一审法院审理查明：2012年1月9日松原市人民政府召开会议，形成市政府专题会议纪要（2012）1号，该决议专题研究兴原乡上报的倪家窑新农村住宅建设项目问题。会议确定该项目建设地址为沿江东路南、瓦房街东区域。该区域内现有村民住宅区占地约4.5万平方米，享受松原市棚户区政策。市规划局、市住建局、市国土资源局等相关部门密切配合，积极支持，加快推进该项目建设。2012年8月29日德信房地产取得宜家观澜棚改小区建设项目选址意见书。2013年6月4日德信房地产公司取得宜家观澜棚改小区建设用地规划许可证。2014年7月16日德信房地产公司取得建设工程规划许可证。2012年12月6日德信房地产公司与倪家窑村签订倪家窑村失地村民商品房团购楼协议书。2013年4月28日姜婷（丙方）与德信房地产公司（甲方）、倪家窑村（乙方）签订倪家窑村失地村民团购楼房意向协议，该协议约定姜婷购买83平方米楼房，购房总金额为215800元；团购房工程在2013年6月初开工建设，2014年10末交房；如因甲方的原因致使团购楼未按期交房，甲方自约定交房的下个月起，按照银行同期贷款利率给付丙方已交房款的利息。2013年4月28日德信房地产公司收取姜婷定金50000元。2014年12月12日倪家窑村给兴原乡人民政府关于倪家窑村失地村民新农村小区建设情况报告，该报告记载由于新农村小区地块内少数村民漫天要价，村委会当初与德信地产公司约定的协助征地拆迁的承诺无法实现，德信房地产公司想进场开工建设也没有实现，新农村小区没有按期开工。认定上述事实的证据有：原、被告的陈述、松原市政府专题会议纪要、团购楼协议书、团购楼意向协议、收据、松原市棚户区改造领导小组办公室文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、新农村住宅小区村民代表意见、村民代表会议记录、新农村小区建设情况报告。一审法院认为：姜婷与与德信房地产公司、倪家窑村签订倪家窑村失地村民团购楼房意向协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。团购楼房意向协议约定德信房地产公司于2014年10月末交房，德信房地产公司未按照协议约定的时间交房，故姜婷要求解除团购楼意向协议的请求予以支持。因新农小区用地拆迁未完成，导致德信房地产公司未按照协议的约定的时间交房。德信房地产公司未按照协议约定的时间交房是不可归责于当事人的事由造成的，姜婷请求双倍返还定金的请求不予支持。德信房地产公司收取姜婷的定金5万元，姜婷与德信房地产公司、倪家窑村签订倪家窑村失地村民团购楼房意向协议解除后，德信房地产公司应返还姜婷交的定金5万元并自交付之日即2013年4月28日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。倪家窑村不承担返还定金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决：一、解除原告姜婷与被告松原市德信房地产开发有限公司、松原市宁江区兴原乡倪家窑村村民委员会于2013年4月28日签订倪家窑村失地村民团购楼房意向协议。二、被告松原市德信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还姜婷购房定金5万元并自2013年4月28日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。三、驳回原告姜婷其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告松原市德信房地产开发有限公司负担。上诉人姜婷上诉称：一、原审判决认定事实错误。认定被上诉人违约是不可归责于当事人的事由造成的不符合事实。被上诉人在与上诉人签约时就应预见到土地拆迁的难度，违约的原因不是不可抗力的原因造成的，有被上诉人不肯多花拆迁费的原因，也有倪窑村配合不力的原因，同时也存在第三方即松原市政府工作不力的原因，但都不属于合同法第117条所称的不可抗力，完全是二被上诉人主观不努力和市政府不作为造成的。二、原审判决适用法律不当。根据合同法117条和担保法司法解释第122条的规定，被上诉人违约不属于不可抗力，造成违约不是不可归责的事由造成的，因此应适用定金罚则的规定。请求撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人定金10万元。被上诉人德信房地产公司二审答辩称：一审判决正确，不能按时交房的原因是市政府没有按期交付建楼净地，政府没有拆迁完。请求维持原判。被上诉人倪家窑村二审答辩称：本案与倪家窑村无关，倪家窑村不承担责任。经本院二审审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为：为新农村建设，倪家窑村与德信房地产公司2012年12月6日签订的《倪家窑村失地村民商品房团购楼协议书》和2013年4月28日与姜婷三方所签订《倪家窑村失地村民团购楼房意向协议》是各方的真实意思表示，且未违反法律和法规的禁止性规定，应认定合法有效。姜婷与德信房地产公司、倪家窑村2013年4月28日签订的意向协议书第七条约定，团购房工程在2013年6月初开工建设，2014年10月末交房，现工程尚未开工建设，不能按照约定时间交付房屋，姜婷请求解除双方的意向协议，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”姜婷请求返还定金5万元，亦应予以支持。本案双方当事人认可不能开工建设，原因是没有完成拆迁。而不能按期拆迁有被拆迁人认为补偿标准低等诸多情形导致。根据上述规定，因不可归责于德信房地产公司的事由，导致不能交付房屋，姜婷主张双倍返还定金没有事实依据。原审依据三方购房意向协议第十条，即：“如因甲方的原因致使团购楼未按期交房，甲方自约定交房的下个月起，按照银行同期同类贷款利率给付丙方已交房款的利息。”判决并无不当。姜婷的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人姜婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 于福桐审 判 员 邰伟莉代理审判员 邵国政二〇一六年四月二十二日书 记 员 段贵斌 微信公众号“”