（2016）黑09民终119号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-23

案件名称

上诉人耿本立与被上诉人徐双房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

法院

黑龙江省七台河市中级人民法院

所属地区

黑龙江省七台河市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

耿本立,徐双

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省七台河市中级人民法院民事判决书（2016）黑09民终119号上诉人（原审原告，反诉被告）耿本立，男。委托代理人于成，男。被上诉人（原审被告，反诉原告）徐双，男。委托代理人葛继武，男。上诉人耿本立因与被上诉人徐双房屋租赁合同纠纷一案，不服七台河市新兴区人民法院（2015）新红民初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿本立及其委托代理人于成，被上诉人徐双的委托代理人葛继武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2007年10月17日，耿本立与七台河市新兴区国税局签订售楼协议，购得新兴区国税局位于新兴区兴华街新兴客运站对面的办公楼一栋。2011年11月12日，耿本立与徐双签订房屋租赁协议，耿本立将该楼出租给徐双用于经营宾馆。双方约定租期十年，自2011年11月12日至2021年11月13日止；第一年租金为15万元，第二至三年每年租金为20万元，第四至六年每年租金为23万元，第七至十年每年租金为25万元。另约定徐双在使用期间应保证房屋及室内设施完好，在不改变房屋建筑结构的基础上进行装潢，合同到期徐双将房屋交给耿本立时不得破坏室内外装潢，保证完好无偿交给耿本立。徐双不能按时交纳租金构成违约，违约金为5万元。合同签订后徐双对该楼房进行了装修开办宾馆，经营至2014年11月份停业。房屋租金交至2014年11月，共计55万元。双方曾协商解除租赁合同，耿本立要求徐双支付15万元损失，徐双要求将房屋装修装饰物及家具、家电折价后由耿本立返还其10万元，双方未协商一致，耿本立诉至法院请求判令徐双支付拖欠的租金23万元、违约金5万元及滞纳金。徐双反诉要求确认双方租赁合同无效，由耿本立返还已交纳的租金55万元、装修损失90万元及利息。原审判决认为，耿本立将自有房屋出租给徐双开办宾馆，双方形成租赁关系。双方对各自的权利义务以书面合同的形式进行了详细约定，租赁合同系双方真实意思的表示，双方之间的房屋租赁合同真实有效且已实际履行三年，徐双请求确认合同无效的请求本院不予支持。徐双在合同履行期内欲提前解除合同，在双方未能就合同解除达成一致前应继续履行合同义务，被告未及时交纳租金已构成违约，耿本立要求徐双承担违约金5万元有双方合同约定，本院予以支持。鉴于该涉案楼房处于棚户改造区，人员流失致徐双经营宾馆的合同目的不能实现，双方之间的房屋租赁合同予以解除。考虑房屋租赁的特殊性、合同履行的剩余期限、双方约定的租金等情况，可由徐双补偿耿本立损失10万元。徐双反诉请求由耿本立返还已交纳的房屋租金55万元，因徐双已实际使用该房屋，请求返还租金无法律依据，对该项请求不予支持。徐双反诉要求耿本立赔偿装修费，因本案系徐双违约在先，致合同不能继续履行，双方已约定合同到期后徐双无偿将装修、装饰物留给耿本立，徐双要求耿本立赔偿装修费的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除耿本立与徐双之间的房屋租赁合同。二、徐双于本判决生效之日起十日内赔偿耿本立100000.00元、违约金50000.00元，合计150000.00元。三、驳回耿本立其他诉讼请求。四、驳回徐双反诉请求。本案受理费5500.00元，减半收取即2750.00元，反诉费8925.00元，合计11675.00元，由耿本立承担1277.00元，由徐双承担10398.00元。上诉人耿本立不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定双方的租赁合同有效及被上诉人构成违约这一事实清楚，但认定：“鉴于该涉案楼房处于棚户改造区，人员流失致被告经营宾馆的合同目的不能实现，双方之间的房屋租赁合同予以解除。”事实错误，被上诉人专业经营宾馆，了解客流量，也充分地考察了经营状况，且棚户区改造也不是双方签订房屋租赁合同以后才开始搬迁的。自2005年开始已搬迁，没有客流属于经营风险，而不是解除合同的法定条件。所以，双方的合同应当履行。二、原审法院既然认定合同有效，就应当将所欠的房屋租赁费予以保护。三、在原审诉讼过程中，双方任何一方没有要求解除合同，原审判令解除合同错误。四、由上诉人承担部分诉讼费也不合理。上诉请求：一、维持原审判决第二、四项；二、撤销原审判决第一、三项；三、判决被上诉人给付所欠房屋租赁费23万元，并继续履行合同；四、诉讼费用（一、二审）全部由被上诉人承担。被上诉人徐双答辩称，一、本案双方所签订的房屋租赁合同系无效合同，因为在诉讼中被上诉人得知该租赁房屋除具有土地使用证外，没有任何手续，根据法律规定，该房屋租赁合同应为无效合同。二、被上诉人经营宾馆期间，由于租赁房屋处在沉陷区，租赁房屋发生沉陷，墙体出现裂痕，不能正常经营，且该租赁房屋主体建筑工程的消防设备不完备，于2014年10月被消防部门关停，责令停业，2014年11月因不能正常营业闲置至今。三、2014年11月，被上诉人当面通知了上诉人，该房屋租赁合同解除，当时进行了协商，因为上诉人要求支付15万元现金，而被上诉人要求给付装修款10万元，双方没有达成协议，被上诉人多次通知上诉人接收房屋，上诉人拒绝接收。四、一审庭审调查中可以体现，被上诉人已经于2014年11月在不知道该合同属无效合同的情况下明确通知上诉人要求终止合同，双方也进行了协商，该事实在庭审时已经经过双方质证，一审法院判决解除合同是正确的。综上，上诉人上诉事实不存在，其诉讼请求应予驳回。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。经本院审理查明，对原审判决确认的本案基本事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人对签订房屋租赁合同及合同内容无异议，主要争议焦点为：一、关于合同应当继续履行还是解除的问题。本案被上诉人徐双，即房屋承租方因经营环境改变提出提前解除租赁合同，原审考虑涉案合同虽为十年期限，但租金是按年计，一年一收，且合同已实际不能履行这一现实情况，判令双方解除合同并由违约方承担违约责任，符合本案事实及相关法律规定。上诉人耿本立主张原审这一判项属超诉求裁判，但原审中，被上诉人徐双已在反诉中要求确认合同无效，即已作出不再履行合同的明确意思表示，关于合同是继续履行还是解除，原审法院亦对双方进行了询问，被上诉人也明确表示要求解除合同（原审卷宗第48页），故原审判决不存在超诉求裁判的问题，上诉人该上述主张，因无事实及法律依据，应当予以驳回。二、关于租金、违约金、损失承担问题。本案被上诉人徐双提前解除合同，即构成违约，故应当按照法律规定及合同约定赔偿上诉人耿本立的损失，并承担违约责任。上诉人耿本立作为出租方的实际损失，也就是房屋租金的损失，双方就损失的计算问题产生争议，被上诉人主张其于2014年11月（第三年房屋租金到期时）即向上诉人提出解除合同并要求交房，但其未举出相关证据证明向上诉人履行了通知义务，上诉人对这一事实亦不予认可。在一、二审过程中，上诉人明确表示双方就解除合同事宜进行了协商，并陈述称“我以前跟被告协商过，被告给我15万元就可以了，大约是2015年8月份时协商的。”（原审卷宗第49页）“2014年11月份时根本没提合同的事，只是让我给让点，租金降到15万，被上诉人也不干，后来也没说将房屋交给我，后来又过了半年，说干不下去了。房屋我没有收回，因为租金还没给我，一直到现在。”（二审庭审笔录第3页）综合上述情况，以上诉人耿本立认可的年租金15万元，计算至双方当事人就解除合同进行协商，原审判决由被上诉人徐双赔偿上诉人耿本立损失100000.00元，并承担违约金50000.00元，符合本案实际情况及公平原则，应当予以维持。同时考虑双方当事人在合同中约定合同到期徐双无偿将装修、装饰物留给耿本立，十年期合同，实际履行三年，装潢残值相对到期日要高，亦可作为对上诉人的适当补偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人耿本立的上诉人请求，因无事实及法律依据，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855.00元，由上诉人耿本立承担。本判决为终审判决。审　判　长　　李晓英审　判　员　　迟丽杰代理审判员　　李金弟二〇一六年四月二十二日书　记　员　　曲云潇搜索“”