（2016）川15民终510号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-01
案件名称
四川详鹰房地产开发有限公司与袁明金、邬天玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川详鹰房地产开发有限公司,袁明金,邬天玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终510号上诉人（原审被告）：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武青南路6号5栋2层30号。法定代表人：陈勇，系该公司董事长。委托代理人：王平，该公司员工。委托代理人：李红宇，四川酒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁明金，男，1972年9月出生，汉族，住四川省屏山县。被上诉人（原审原告）：邬天玉，女，1972年9月出生，汉族，住四川省屏山县。上诉人四川详鹰房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院（2015）屏山民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2012年4月30日，原告袁明金、邬天玉向被告详鹰公司购买了位于屏山县新县城丁石路王府井2栋3层9号商铺。双方于2012年3月9日，签订了《委托出租协议书》，主要约定：甲方（委托方）袁明金、邬天玉，乙方（受托方）详鹰公司；甲方自愿将已购位于王府井商业步行街2号楼3层9号商铺委托乙方代为出租及管理；委托期限为5年；甲方委托乙方代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用；五年租金的计算方式，按1508元／月计算；该商铺乙方可自行使用，也可代为对外出租；租金起算时间以王府井正式开业时间为准，如开业时间迟于2013年6月1日，则以2013年6月1日为准，乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金；商铺在委托期内，乙方根据市场发展需要，有权对甲方委托商铺物业进行统一规划、装修管理，统一制定租金标准对外招商租赁，甲方在委托期内不得干预乙方的管理；甲、乙双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议，因一方单方终止或解除协议造成另一方经济损失的，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金。之后，被告详鹰公司向原告支付租金至2015年5月31日，但此后的租金未再支付。原告请求法院判令：1.被告向原告支付2015年6月1日至2015年11月30日的房租9048元、违约金9048元，共计18096元；2.被告继续履行《委托出租协议书》；3.被告赔偿原告精神损失费和维权损失费0.5万元；4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理认为，在庭审中，被告当庭表示愿意继续履行案涉合同系其合法处分自己权利的意思表示，法院予以确认。本案的争议焦点为：一是原、被告双方签订的《委托出租协议书》的法律关系是委托合同关系，还是租赁合同关系？二是被告是否构成违约及若构成违约的责任承担。关于第一个焦点。买房人原告主张其将涉案商铺返租给开发商被告详鹰公司，双方系房屋租赁合同关系。被告一方面承认原告主张的前述返租事实，另一方面又反驳认为系原告委托被告代为出租本案涉案商铺，双方系委托合同关系。法院认为：双方无异议的《委托出租协议书》之标题及内容的确有委托合同的记载，但结合该合同上下条款，尤其是协议书第六条关于甲（原告）、乙（被告）双方的责任、义务：6.1甲方（原告）在委托期内不得干预乙方的管理；第八条关于违约责任：甲乙双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议等内容不符合委托合同中受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，委托人或者受托人可以随时解除委托合同的规定，涉及此部分内容出现前后约定不一致，且考虑到该协议系开发商被告事先拟定及被告已向原告支付数期租金等因素，应当对开发商作不利认定，故法院认定原、被告签订的《委托出租协议书》系“名为委托实为租赁”的租赁合同。关于第二个焦点。原、被告双方签订的租赁协议依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告详鹰公司自2015年6月1日后未按约定支付租金，出租人要求承租人支付至2015年11月30日的租金9048元，于法有据，法院予以支持。逾期付租金的违约责任，双方当事人没有进行具体约定，应自2015年5月28日逾期起以未付租金9048元为基数参照中国人民银行逾期贷款的基准利率进行计算；原告主张的其余损失费未提供充足证据加以证明，且法院已支持原告前述损失，法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告袁明金、邬天玉自2015年6月1日至2015年11月30日租金9048元。二、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告袁明金、邬天玉违约金，计算方法为：其中未付租金4524元从2015年5月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止，未付租金4524元从2015年8月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止。以中国人民银行同期逾期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至租金付清之日止。三、被告四川详鹰房地产开发有限公司与原告袁明金、邬天玉于2012年3月9日签订的《委托出租协议书》继续履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取计189元，由被告四川详鹰房地产开发有限公司负担100元，原告袁明金、邬天玉负担89元。宣判后，四川详鹰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、《委托出租合同》不是上诉人拟定的格式合同，不应作出对上诉人不利的解释；2、双方的关系应为委托代理关系而不是租赁关系，2015年6月后上诉人不再承租房屋，不应再支付租金和利息。请求撤销原判，驳回对上诉人的诉讼请求。袁明金、邬天玉答辩称，一审认定事实清楚，应予以维持。本院经二审审理，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为双方形成法律关系是委托合同关系还是租赁合同关系。本案中，当事人双方在《委托出租协议书》中约定了租赁时间及租金，并且上诉人四川详鹰房地产开发有限公司也自认在未将房屋向第三方出租的情况下已向被上诉人交付了两年租金。根据双方合同“乙方以2013年6月1日为基准，乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金”、“该商铺乙方可自行使用，也可代为对外出租”的约定和该《委托出租协议书》系上诉方四川详鹰房地产开发有限公司拟定让购买商铺的购房者统一签订的情形，本院认为，《委托租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，因此上诉方的上诉理由不能成立，其单方提出因资金压力暂停支付租金的理由与约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人四川详鹰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡 伟代理审判员 李 荷代理审判员 龙 雨二〇一六年四月二十二日书 记 员 王付兵 来源：百度搜索“”