（2015）浑民二初字第249号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-21
案件名称
原告于大鹏诉被告吴玉华、吴晏起租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于大鹏,吴玉华,吴晏起
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第249号原告于大鹏（反诉被告），个体工商户，住白山市。委托代理人张兴伟，吉林万秋律师事务所律师。被告吴玉华（反诉原告），住白山市。被告吴晏起（反诉原告），住白山市。二被告的委托代理人范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。原告于大鹏诉被告吴玉华、吴晏起租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吴玉华、吴晏起提起反诉，本院决定合并审理。本案由代理审判员刘洋独任审判，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）的委托代理人张兴伟，被告吴玉华（反诉原告）及其与被告吴晏起（反诉原告）的共同委托代理人范桂涛出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月13日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定二被告将位于白山市喜丰花园（团结路15号）原豆捞肥牛一至三层，建筑面积700平方米左右的房屋租赁给原告经营火锅店。租赁期限六年，即2014年11月16日至2020年11月15日止。合同同时对租金、保证金、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告于2014年10月14日和2014年10月17日向二被告支付租金15万元和保证金5万元，并对租赁房屋进行装修等。原告在办理经营手续时发现租赁房屋产权面积与租赁合同约定的面积不符，二被告隐瞒三层部分房屋系违章建筑，导致原告持续遭到附近居民的投诉举报，无法营业，无法办理消防安全验收。原告就此多次与二被告协商解决，均无果。原告无奈只好诉至贵院。原告请求：1、依法判令解除原告与二被告2014年10月13日签订的房屋租赁合同；2、依法判令二被告返还租金人民币15万元及利息（利息从2014年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率给付至二被告返还之日）；3、依法判令二被告向原告返还保证金人民币5万元及利息（利息从2014年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率给付至二被告返还之日）；4、依法判令二被告向原告赔偿装修损失人民币50万元；5、依法判令二被告赔偿经营损失人民币30万元；6、案件受理费由二被告承担。二被告辩称：同意解除合同，但原告应向二被告交纳租金、电费及物业费。原告的诉讼主张无事实与法律依据，应依法予以驳回，理由如下：1、本案房屋租赁合同第一条约定：“……，建筑面积700平方米左右”，从该约定可以认定，本案出租房屋的建筑面积是双方预估的，并不是严格的承租面积。而庭审中，经二被告举证及陈述可以知道，出租房屋拥有产权证的建筑面积是655.51平方米，这符合700平方米左右的说法。而无产权部分仅占一小部分，并不影响正常使用。根据原告提供的证据也不能得出无产权部分影响其整体经营。同时，房屋租赁合同第六条约定：“1、乙方在签订合同前已对甲方房屋及设施状况进行了充分的了解，同意按现状承租”，这充分说明原告对房屋状况有清楚的认识，其认可房屋面积及存在部分无产权房屋。且二被告对原告给予了一个月的免租期，原告对承租房屋如有异议早就应该提出。现原告在经营一段时间后提出面积不符，存在违章建筑，要求解除合同并返还已使用期间的租金，这明显是违背了诚实信用这一基本原则，不应该被保护。2、二被告是对外出租房屋，房屋是经相关机关验收合格并有合法手续的，原告在不从事法律禁止事项的情况下，其如何使用房屋二被告并不干涉。而根据原告提供的证据可以知道，公安机关是要求其去办理消防安全检查，并不是其陈述的不能办理。原告用承租房屋从事餐饮经营，那么其就应当按照法律规定办理相关手续，其不办理或不能办理相应手续与二被告无关。这不是二被告的合同义务，原告应自行承担相应的法律责任，原告将其强加给二被告没有合同及法律依据。3、房屋租赁合同第四条约定：“7、乙方在租赁期间如对房屋进行改造、装修，乙方必须向甲方送达书面改造及装修方案，经甲方签字认可后，乙方可进行施工。租赁期满后乙方不得拆除，无偿交给甲方”，但根据原告的庭审举证可以知道，其装修前并未向二被告提交改造及装修方案，只是在单方装修后找到被告吴玉华补签了关于房屋改造装修说明。被告吴玉华在庭审中已经表明，其是因装修已既成事实，才签的关于房屋改造装修说明。而被告吴晏起作为房屋出租人之一，并没有认可原告单方装修。所以，基于合同约定及原告无正当理由单方违约，即使存在损失也应由原告承担擅自装修的不利后果。二被告（反诉原告）反诉称：2014年10月13日，二被告与原告经协商签订房屋租赁合同。合同约定，原告承租二被告所有的房屋，租赁期限为六年，自2014年11月16日至2020年11月15日。前三年每年租金30万元，第一年租金分两次支付，合同签订当日支付15万元，四个月内支付另外15万元，第二年及以后的租金一次性支付。租金每迟延一日承担拖欠租金额日千分之一的违约金。签订合同后，原告于2014年10月14日向二被告支付租金15万元，于2014年10月17日向二被告支付保证金5万元。原告于2015年10月29日将该租赁房屋交付二被告，经双方核对，房屋交接后，承租房屋内原属于二被告的物品原告并没有返还。算至2015年10月29日，原告拖欠被告租金135800.00元、物业费1万元、电费825.71元。二被告（反诉原告）反诉请求：1、解除二被告与原告之间的租赁合同；2、判令原告按照每月租金2.5万元向二被告给付2015年5月16日至2015年10月29日租金135800.00元；3、判令原告向二被告给付拖欠电费825.71元和2015年1月1日至2015年10月29日的物业费1万元；4、判令原告向二被告返还台式电脑一台、监控主机一台、立式空调室内外机四台、黑色凳子八个、实木凳子四十六个、电磁炉二十四个、中行pos机一台、发票打印机一台；5、案件受理费由原告承担。原告（反诉被告）反诉辩称：因二被告租赁给原告的房屋不符合约定的用途，原告没有使用承租房屋，且原告交纳的租金中包含物业费，原告不同意承担二被告反诉请求的租金和物业费。对二被告反诉请求给付的电费和返还的物品没有异议，同意给付和返还。经本院审理查明：被告吴晏起与被告吴玉华系父女关系。原告于大鹏为经营火锅店承租二被告房屋。2014年10月13日，原告于大鹏（乙方）与被告吴玉华、吴晏起（甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：一、甲方将其所有的位于白山市喜丰花园团结路15号，原豆捞肥牛一至三层房屋租赁给乙方，建筑面积700平方米左右。二、租赁期限：2014年11月16日至2020年11月15日止，租期六年。三、租金及交纳期限：1、在租赁期间，前三年每年租金为叁拾万元。从第四年开始每年增加3%。（第五年、第六年增加额以增长3%后租金额为基数）；2、乙方租金第一年分两次支付，既本合同签订后当日支付15万元，四月内支付另外15万元；3、第二年以后租金在进入下一年度租期前向甲方一次性支付；4、租期期满后，如甲、乙方同意延续租赁，租金标准另行商定。但不能低于本合同约定标准。四、履行及保证。1、本合同签订后，乙方向甲方除支付15万元租金外。另向甲方支付保证金5万元；2、甲方收到乙方首批租金15万元及保证金5万元之后。三日内将房屋及饭店设施、设备、工具、低值易耗品交付乙方，双方交接物品以双方签字的清单为准；3、甲方的食材、饮品、酒类及消耗性材料同时交给乙方，乙方按成本价向甲方另付价款。交接时同时支付；4、甲、乙方交接时，共同对房屋及设施现状进行录像。甲方在租赁期满收回房屋时应保持原状不变。其他设备、工具、用具等物品甲方按清单盘点收回；5、甲方收回房屋时，正常使用设备、设施，发生的磨损乙方不承担责任。如发生短缺、损坏乙方承担赔偿责任；6、甲方收回房屋时不接受乙方食材、饮品及其他用品；7、乙方在租赁期间如对房屋进行改造、装修乙方必须向甲方送达书面改造及装修方案，经甲方签字认可后，乙方可进行施工。租期届满后乙方不得拆除，无偿交给甲方；8、房屋在租赁期间发生的房屋及设施维修、维护责任由乙方承担。五、承诺。1、甲方承诺：甲方出租给乙方的房屋属甲方所有，无产权争议，没有任何抵押、担保、无债权人清偿债务影响本合同履行的情形；甲方在本合同签订前房屋发生的水、电、取暖、物业费、税金等，甲方已经结清。不因欠付费用影响乙方房屋使用。乙方承诺：乙方在租赁使用房屋期间，不进行违法活动，要依法经营；乙方要合理、正确使用房屋及设施、设备。做好房屋及设备、设施的维修、维护及保养。做好防火安全。坚决杜绝火灾发生；防止冻害发生；依合同约定足额交纳租金。六、其他约定。1、乙方在签订本合同前已对甲方房屋及设施状况进行了充分的了解，同意按现状承租；2、乙方承租房屋后，另行办理工商登记，与甲方原经营实体不发生关联；3、甲方原工作人员乙方可根据经营需要选择聘用。并执行国家有关规定。七、违约责任。甲方违约责任：甲方因房屋产权纠纷影响乙方正常使用的，甲方向乙方承担乙方损失的赔偿责任；乙方在不欠租金、不违反合同约定情况下，甲方提前解除合同需与乙方协商解决；乙方承租期满后，如乙方无违约行为，甲方必须在三日内返还保证金。乙方违约责任：乙方拖欠租金超过30日内、转租房屋、违法经营和不正常使用房屋，出现经营及安全风险，经甲方劝告乙方拒不纠正及违反合同其他情形的，甲方有权解除合同；乙方拖欠甲方租金每迟延一日承担拖欠租金日千分之一的违约金，违约金可累计计算；乙方在租赁房屋期间，造成房屋及设施毁损、缺失的，乙方按新购置价承担赔偿责任；乙方在租赁房屋期间发生拖欠水、电费、取暖费、房屋维修费、物业管理费等，甲方可使用乙方保证金支付欠费。乙方在甲方支付乙方欠费10日补足保证金不足部分。逾期按拖欠租金承担拖欠额日千分之一的违约责任。八、合同终止。1、合同履行期届满；2、协商终止；3、乙方违约，甲方依本合同约定终止；4、不可抗力。九、纠纷解决。本合同履行发生纠纷协商解决，协商不成由房屋所在地人民法院诉讼解决。签订合同后，原告分别于2014年10月14日和2014年10月17日向二被告交付半年（2014年11月16日至2015年5月15日）租金15万元和保证金5万元，原告至今未向二被告交纳第一年租期的剩余15万元租金。二被告于2014年10月16日将租赁房屋交付原告。承租房屋后，原告未依法向当地消防机构申报检查便对承租房屋进行了装修（在原有房屋装修基础上进行了翻新）。原告装修完毕后，被告吴玉华对原告的改造装修现状表示认可。2014年11月28日，原告经营的华盛火锅店开业。2015年3月4日，白山市浑江区公安消防大队对华盛火锅进行了消防监督检查，并作出浑公消限字（2015）第0315号责令限期改正通知书。因华盛火锅存在未经消防开业前安全检查擅自投入使用的消防安全违法行为和消防栓内无水、地下一层、一、二层缺少安全出口等火宅隐患，白山市浑江区公安消防大队要求原告于2015年3月14日前对自己的违法行为和火灾隐患进行改正。白山市浑江区公安消防大队出具责令限期改正通知书后，原告经营的华盛火锅开始停业，一直未营业。2015年10月29日，原、被告对租赁房屋进行交接，经双方确认，原告拖欠电费825.71元。除租赁房屋内属于二被告的部分物品（台式电脑一台、监控主机一台、立式空调室内外机四台、黑色凳子八个、实木凳子四十六个、电磁炉二十四个、中行pos机一台、发票打印机一台）未返还，原告已将租赁房屋交付二被告。另查：上述租赁房屋的一层、二层登记在吴晏起名下，建筑面积为413.19平方米，房屋产权证号为：白BQ字第20130003**号。三楼房屋分为两部分，一部分为有照房屋，另一部分为无照房屋。有照房屋的面积为243.32平方米，其中的96.48平方米登记在吴玉华名下，房屋产权证号为：白BQ字第20120040**号，146.84平方米系吴玉华购买，未办理过户，仍登记在孟玉敏名下，房屋产权证号为：白BQ字第0995**号。三楼无照房屋系二被告自行搭建，面积约为50平方米。以上案件事实有原、被告签订的房屋租赁合同一份、原告与被告吴玉华签订的关于房屋改造装修说明、房屋产权证三份、换房协议书一份、白山市浑江区公安消防大队向原告出具的责令限期改正通知书及庭审笔录在卷为凭。本院认为，原告于大鹏与被告吴玉华、吴晏起签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。原告要求解除与二被告2014年10月13日签订的租赁合同，被告表示同意，且原告已于2015年10月29日将租赁房屋交付二被告，视为双方之间的租赁合同已经解除。原告主张被告隐瞒部分房屋属于违章建筑，持续遭到附近居民投诉，致使其不能正常经营，合同目的无法实现。对此，二被告主张租赁房屋时其已向原告进行说明，原告是明知的。原告也未能提供相关的证据予以证实。对此本院认为，原告作为房屋的承租方其在承租房屋时定会对承租房屋的基本情况进行了解，且从双方签订的租赁合同第六条第一款的约定：“乙方在签订本合同前已对甲方房屋及设施状况进行了充分的了解，同意按现状承租”的约定可知，原告在承租房屋前已经对租赁房屋的状况有着充分的了解，且被告在交付原告租赁房屋时，原告并没有提出任何异议，视为其对租赁房屋的现状是认可和接受的。原告以此为由主张被告违约不成立。原告主张其无法通过消防安全检查系承租房屋自身的原因，并以此为由要求返还租金、租金利息及承担经营和装修费损失。但从消防部门向其出具的限期整改通知书和庭审的陈述可知，原告在装修前并未到消防部门办理建设工程消防设计审核、消防设计备案手续，未在开业前向消防部门申请消防安全检查便擅自投入使用，我国法律、法规中关于消防安全有如下内容：《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，《公共娱乐场所消防安全管理规定》第三条第三款规定：“公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责”（公共娱乐场所包括营业性健身、休闲场所）、第四条规定：“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，其消防设计应当符合国家有关建筑消防技术标准的规定”、第五条规定：“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。由此可见，原告作为经营场所的实际使用者和经营者其自身存在消防安全的违法行为，致使原告无法经营的责任在原告方，原告以此为由主张被告违约不成立。原告对承租房屋已经实际投入使用，要求返还租金没有法律依据。原、被告双方对租赁合同解除后装饰装修物的处理没有约定，且二被告不同意对该租赁房屋内的装饰装修予以利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，原告在未取得消防许可手续以前便盲目投资装修属于对经营风险的误判，应由其自行承担由此带来的经营风险，其要求被告对经营和装修损失承担责任本院不予支持。因此，原告申请对装修费用申请鉴定并无意义，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。”的规定，对原告向本院提交的装修费用鉴定申请本院不予准许。原告承租房屋经营火锅店无法经营是由其自身违反法定义务所致，与二被告没有关系。二被告已将承租房屋交付原告，原告接受后并实际使用，但未按照合同约定期限即合同签订后的四个月内向二被告交纳另外的15万元租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，二被告反诉要求原告按照月租金25000.00元的标准（300000.00元÷12个月=25000.00元）给付2015年5月16日至2015年10月29日期间租金135800.00元的请求，本院予以支持。对二被告主张的拖欠电费825.71元和部分未偿还物品，原告表示认可，二被告反诉要求给付和返还的请求，本院予以支持。二被告主张原告拖欠物业费并要求原告承担2015年1月1日至2015年10月29日期间的物业费1万元，对此，原告表示否认且不同意承担，二被告自认也未对该期间的物业费进行垫付，故二被告要求原告向其支付该期间物业费没有法律依据，本院不予支持。原告要求二被告对其交纳的保证金5万元予以返还，但根据双方签订的租赁合同第七条第二款第四项：“乙方在租赁房屋期间发生拖欠水、电费、取暖费、房屋维修费、物业管理费等，甲方可使用乙方保证金支付欠费。”的约定，原告拖欠二被告的电费及物业费应从保证金5万元中扣除，扣减后，二被告应向原告返还保证金49174.29元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告于大鹏与被告吴玉华、吴晏起于2014年10月13日签订的房屋租赁协议已于2015年10月29日解除；二、被告吴玉华、吴晏起于本判决生效之日起3日向原告于大鹏返还保证金49174.29元；三、原告于大鹏于本判决生效之日起3日内给付被告吴玉华、吴晏起2015年5月16日至2015年10月30日租金135800.00；四、原告于大鹏于本判决生效之日起3日内向被告吴玉华、吴晏起返还台式电脑一台、监控主机一台、立式空调室内外机四台、黑色凳子八个、实木凳子四十六个、电磁炉二十四个、中行pos机一台、发票打印机一台；五、驳回原告于大鹏其他诉讼请求；六、驳回被告吴玉华、吴晏起其他反诉请求。以上第二项与第三项可以相互充抵。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800.00元减半收取6900.00元，由被告吴玉华、吴晏起承担515.00元，由原告于大鹏承担6385.00元。反诉案件受理费3300.00元减半收取1650.00元，由原告于大鹏（反诉被告）承担1508.00元，由被告吴玉华、吴晏起（反诉原告）承担142.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。代理审判员 刘 洋二〇一六年四月二十二日书 记 员 牛晓牧