（2015）锦江民初字第3675号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-12-26
案件名称
李润霖与成都仁恒物业管理有限公司、仁恒置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李润霖,成都仁恒物业管理有限公司,仁恒置业（成都）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第3675号原告李润霖，男，1996年4月21日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人范志恒，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托代理人彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所实习律师。被告成都仁恒物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人黄中兴，成都仁恒物业管理有限公司董事长。委托代理人舒勇攀，泰和泰律师事务所律师。委托代理人钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。被告仁恒置业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人钟声坚，仁恒置业（成都）有限公司董事长。委托代理人袁东，男，1980年12月18日出生，汉族，户籍地：四川省通江县，现住成都市成华区，系仁恒置业（成都）有限公司工作人员。原告李润霖与被告成都仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）、仁恒置业（成都）有限公司（以下简称仁恒置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告仁恒物业公司在提交答辩状期限内向本院提出管辖权异议，本院作出（2015）锦江民管初字第158号民事裁定，驳回被告仁恒物业公司提出的管辖权异议。仁恒物业公司不服裁定，向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院作出（2015）成民管终字第1435号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员詹茜适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告李润霖的委托代理人范志恒、彭溢，被告仁恒物业公司的委托代理人舒勇攀、钟俊芳，被告仁恒置业公司的委托代理人袁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李润霖诉称，李润霖与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的“仁恒滨河湾”楼盘项目精装房屋一套，并于合同签订当天缴纳房款。其中，《商品房买卖合同》以及该合同附件《临时公约》、《前期物业服务合同》相关条约均约定商品房所在小区的前期物业服务计费方式为“包干制”，且该合同有效期应至小区业主大会成立时终止。同时仁恒置业公司还郑重承诺实行“包干制”计费方式的前期物业服务合同已经行政主管部门审查备案。后李润霖了解到已有部分业主根据仁恒置业公司的要求与仁恒物业公司重新签订了《前期物业服务合同》，将物业费计费方式由“包干制”改变为“酬金制”。李润霖认为，仁恒物业公司、仁恒置业公司的行为造成李润霖所在小区同时存在两种截然不同的计费方式，不仅违反法律规定和合同约定，且会损害李润霖及其他业主的合法权益，应当恢复履行原订的“包干制”《前期物业服务合同》。仁恒物业公司与仁恒置业公司签订酬金制物业服务合同的时间为2014年2月3日，仁恒置业公司在此之前已经开始销售房屋，且在其销售过程中向前期购买房屋的业主发放的是包干制物业服务合同。根据法律规定，在前期物业服务期间，业主和物业公司没有直接的物业服务合同关系，业主基于开发商的购房合同及附件向物管公司缴纳物管费。鉴于临时管理规约中约定，小区内施行统一的计酬方式，只要开发商对一个业主承诺使用包干制，对整个小区业主均应适用，开发商在未经得已购房屋全体业主合法有效的同意，就解除与物管公司的包干制物业服务合同及后续备案的流程，对业主无效。故诉至法院请求判令：仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行于2014年4月5日签收的“包干制”《前期物业服务合同》。仁恒物业公司、仁恒置业公司承担本案诉讼费用。被告仁恒物业公司辩称，1、仁恒物业公司与仁恒置业公司并没有在2014年4月5日签订“包干制”的前期物业协议，李润霖的诉请没有事实依据。2、仁恒物业公司与仁恒置业公司于2013年11月19日已经协商解除“包干制”《前期物业服务合同》，经过招投标，仁恒物业公司与仁恒置业公司在2014年2月3日重新签订仁恒滨河湾1期《前期物业服务合同》，计酬方式为“酬金制”。3、李润霖与仁恒物业公司应当履行“酬金制”物业合同，仁恒物业公司于2014年11月27日通过招投标而中标，签订“酬金制”物业合同，并在成都市锦江区房管局完成备案登记。4、“酬金制”的计酬模式并未损害李润霖的利益，反而有利于提高小区物业品质，在仁恒物业公司的收入固定的情况下，只有降低成本、降低物业质量进行物业服务，业主按照规定的比例支付物业费，才能够保证物业服务的质量，才适合高档小区需求，且不管是”包干制”还是“酬金制”，收费标准都是每月每平方米5元，都能满足前期酬金的需要，随着更多的业主入住，收费标准调至8元，但是没有改变收费的标准。为了弥补收费的不足，“酬金制”的模式更有利于业主的利益。被告仁恒置业公司辩称，李润霖的诉称不是事实。1、李润霖购房当日，仁恒物业公司与仁恒置业公司已经签订“酬金制”的物业协议，李润霖与仁恒置业公司所签订的商品房买卖合同，没有直接约定物业服务费收取方式是“包干制”的计酬方式，李润霖所陈述的2014年4月5日签收的《前期物业服务合同》实际并没有成立，该合同上仁恒置业公司并没有盖章确认。2、仁恒置业公司认为“酬金制”的物业服务合同有利于提高小区物业品质，保证了该小区高档定位及业主利益，从目前合同的履行看，小区业主无论是“酬金制”及“包干制”，都是按照每平米5元向仁恒物业公司缴纳物管费，从业主角度看，李润霖不仅没有多缴纳物业费还享受了更高级的物业服务。以前的“包干制”合同是按照成都市物业服务三级标准在执行，现在酬金制的合同是按照最高级别的标准在提供物业服务。综上，请求驳回李润霖的诉讼请求。经审理查明，2014年4月5日,李润霖（买受人）与仁恒置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，李润霖购买仁恒置业公司开发的位于“仁恒滨河湾”xxx号房屋，测绘建筑面积为313.46平方米。仁恒置业公司选聘的物业管理企业为仁恒物业公司，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为8元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上停车管理费按成都市物价局规定执行。物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费，即按照季收取，买受人应当分别在每年的3月30日前、6月30日前、9月30日前、12月30日前缴费。物业服务的内容和业主临时公约内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。李润霖向本院提交的显示日期为2014年4月5日的《前期物业服务合同》，载明：甲方为仁恒置业公司，乙方为仁恒物业公司，合同期限自2014年6月30日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日为止，收费标准为高层住宅8元/月·平方米，商业物业25元/月·平方米，乙方采取“包干制”计费方式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。但该合同上仅有仁恒置业公司盖章，仁恒物业公司并未盖章确认。李润霖提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》上备注为“该合同于2014年8月15日交至业主（4-1201李先生。”规约第十条载明，物业服务费采取“包干制”方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。李润霖提交的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同补充协议》显示，第一条约定了协议变更，明确仁恒物业管理公司按“酬金制”计费方式确定物业服务费用，业主方未签字确认。2013年11月19日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定，甲乙双方于2012年9月签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，现甲乙双方同意于2013年11月20日解除该合同，并互不对该合同的解除向对方承担任何赔偿责任。仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司投标并中标后，仁恒置业公司于2014年1月28日在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，物业服务等级为五级，备案物业收费标准为商业每月25元/平方米，电梯住宅每月8元/平方米，停车位服务为120元/月/个。2014年2月3日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》约定，甲方应将本合同作为购房合同的附件并向买受人明示，乙方提供服务的受益人为仁恒滨河湾1期全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起为止。乙方提供的服务包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理等。在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同内容和临时管理规约予以书面确认。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为8元/月·平方米，其中2014年6月30日至2018年12月31日期间，每月服务费按建筑面积收费标准5元/月·平方米，2019年1月1日起，物业服务费按建筑面积标准8元/月·平方米收取。物业服务费收费标准保持相对稳定，因市场或政策性因素需进行费用调整的，以合同第七条第（五）小条约定调整。商业物业为25元/月·平方米。车位停放物业服务费为子母车位120元/月·个，标准车位为80元/月·个，非标准车位（大）为100元/月·个，非标准车位（小）为80元/月·个。乙方按照酬金制计费方式确定物业服务费用，在合同第七条约定预收的物业服务资金中按每年在应收的全额物业服务费用中按10%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，本年度物业费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年1月收取管理费的同时补足，本年度物业服务费有节余的，转入下年继续使用，乙方向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年不少于1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受审计监督。乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，应按统一标准收取物业服务费。仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》载明，各业主同意，物业服务费采取酬金制方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已经交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。2014年6月20日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订的酬金制《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》在成都市锦江区房产管理局办理备案登记。2015年12月23日，成都市锦江区房产管理局出具《关于对仁恒滨河湾一期业主的回复》，载明：2012年8月，仁恒置业公司通过公开招投标方式，选聘仁恒物业公司对仁恒滨河湾一期提供前期物业服务，仁恒物业公司执行2007年《成都市普通住宅物业服务等级标准》一级服务标准，物业服务计费方式为包干制，收费标准为8元/月/平方米，2012年年底成都市发改委发布《关于我市物业服务等级划分物业收费政府指导价标准及有关问题的通知》（成发改收费[2012]1345号），对物业服务标准进行明确和规范，仁恒置业公司与仁恒物业公司解除了于2012年8月28日签订的《前期物业服务合同》，按照五级服务标准重新对仁恒滨河湾一期项目进行物业服务公开招投标，仁恒物业公司中标并签订《前期物业服务合同》，物业服务计费方式为酬金制，收费标准为8元/平方米，物业服务标准参考《住宅物业服务等级划分》的最高级五级服务标准执行，于2014年在成都市锦江区房产管理局完成前期物业服务合同备案手续。在仁恒滨河湾1期房屋集中交付期间，仁恒物业公司对前来办理交付手续的业主进行告知，与业主签订新的物业服务合同。上述事实，有原告李润霖提交的李润霖的身份证复印件、仁恒置业公司与仁恒物业公司的工商信息查询通知单、2014年4月5日李润霖与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、“包干制”《前期物业服务合同》、“包干制”《仁恒滨河湾临时管理规约》、《前期物业服务合同补充协议》、成都市锦江区房产管理局于2015年12月23日出具的《关于对仁恒滨河湾一期业主的回复》，被告仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾前期物业服务合同解除协议》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、2014年2月3日签订的“酬金制”《前期物业服务合同》，本院依职权调取的《前期物业管理服务合同备案表》、《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》及双方当事人的陈述在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务公司与建设单位签订的物业协议，对业主具有约束力。仁恒置业公司与仁恒物业公司已于2014年2月3日签订了计费方式为“酬金制”的《前期物业服务合同》，李润霖与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》时该“酬金制”《前期物业服务合同》已经成立并生效，“酬金制”前期物业服务合同对李润霖具有约束力。仁恒置业公司将“酬金制”物业服务合同在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，备案行为系行政管理行为，并不影响前期物业服务合同的效力。仁恒置业公司与仁恒物业公司于2012年签订的“包干制”《物业服务合同》已于2013年11月20日解除，且李润霖提交的由仁恒置业公司盖章的“包干制”《前期物业服务合同》，因仁恒物业公司并未盖章确认，故该“包干制”《前期物业服务合同》并未成立。故李润霖要求仁恒置业公司与仁恒物业公司继续履行李润霖于2014年4月5日签收的物业服务合同，并无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：驳回原告李润霖的诉讼请求。本案案件受理费减半收取100元，由原告李润霖负担。管辖权异议案件受理费100元，由被告成都仁恒物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 詹茜二〇一六年四月二十二日书 记 员 向娟附：本判决所适用法律条文全文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求做依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自