（2016）渝0110民初2091号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-17
案件名称
重庆君航物业管理有限公司与刘茂兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市綦江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆君航物业管理有限公司,刘茂兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初2091号原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南镇新山村57号，组织机构代码75009524-8。法定代表人孙宗，总经理。委托代理人蒋绍平，女，1985年5月17日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。委托代理人罗映雪，女，1991年3月10日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。被告刘茂兰，女，1970年2月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）诉被告刘茂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由代理审判员留微微独任审判，适用小额诉讼程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告君航物业公司之委托代理人蒋绍平、罗映雪，被告刘茂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君航物业公司诉称，被告系水晶印象小区的业主，按照原、被告双方于2010年1月16日签订的《水晶印象前期物业服务合同》的约定，被告从2011年4月起应当按照95.7元/月的标准缴纳物业服务费，承担公共能耗费，以上费用应于每月15日前按时缴纳给原告，如被告逾期交纳，从逾期之日起按每月3‰交纳违约金。《水晶印象前期物业服务合同》订立之后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告也缴纳了物业服务费至2014年12月。然后从2015年1月开始至今，被告就再没有按照约定缴纳过物业服务费、公共能耗费，原告多次通过电话、书面方式通知、催告其缴纳，被告均置之不理，拖欠至今，其行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权利，原告特向法院起诉，希望法院依法支持原告诉求判令被告立即清偿所欠物业服务费1339.8元（2015年1月至2016年2月）、公共能耗费89元（2015年3月至2016年2月）及违约金958.7元（物业服务费的违约金904.4元，公共能耗费违约金54.3元）以上共计2387.5元，并承担本案案件受理费。被告刘茂兰辩称，对物业服务费、公共能耗费的金额没有异议，但不认可支付违约金。因为被告楼下业主私自违章搭建雨棚，导致楼上的业主乱扔垃圾，如果皮、剩饭等垃圾堆积，以至于垃圾发出阵阵恶臭，致使被告平时只能紧闭门窗，不能呼吸新鲜空气；烟头被随意扔下，极易造成火灾，给被告的生活造成潜在的危险。雨棚尺寸宽，离被告家阳台很近，对安全隐患造成困然，极易被盗；下雨天，雨滴打在雨棚上，响声巨大，严重影响被告及家人的生活环境和生活质量。被告多次就该问题向原告反映，但未得到解决，原告没有尽到自己的义务。权利和义务是对等的，原告没有让被告享受作为业主应有的生活权益和安全保障，反而不闻不问只顾收费不干实事，让被告继续忍受不公平待遇，不维护被告的合法权益。被告为此拒绝向原告缴纳物业管理费用。如果原告能够将被告楼下的雨棚问题解决，被告愿意缴纳物业管理费用，但不认可支付违约金。经审理查明，被告刘茂兰是君航物业公司提供物业管理服务的水晶印象小区业主。2010年1月16日，被告的丈夫翁昌德在《水晶印象小区业主公约》上签字，其中约定，公共能耗费（即公共用水电费）业主在交纳物业管理费时一并交纳；在本物业范围内禁止任何人从事下列行为：…6、在天井、庭园、平台、屋顶以及道路，或者其他场地搭建建筑物、构筑物…；在本物业内不安装雨棚、外置防盗网、窗式空调。同日，被告的丈夫翁昌德作为甲方，原告君航物业公司作为乙方，签订了《润庆·水晶印象·小区物业服务合同》，对乙方提供润庆·水晶印象·小区住宅小区物业服务事宜进行约定，其中包括：乙方提供的公共物业管理及服务的主要内容为，物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常修为、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行；共用的专项设备设施运行的能源消耗（即公共用水电费），应独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间起交纳物业服务费用；物业服务费用按月缴纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；业主违反前述合同或者业主公约的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其余相关费用的，每天按应缴费总额的千分之三累计加收滞纳金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不便及后果概由拖欠人负责。物业公司享有的权利和应履行的义务包括按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；按照本合同、《业主公约》或有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费和其他相关费用；履行合同，提供物业服务；本合同期限为六年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年；关于违约责任，乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级部门不能解决的，可向人民法院起诉，直至解决处理。造成损失的，乙方应给予赔偿；甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其余相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告入住本小区后，由原告管理服务至今。合同到期后，该小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业管理企业。被告每月应向原告缴纳的物业服务费为95.7元（79.78㎡×1.2元/㎡）。因被告楼下业主擅自安装雨棚，影响被告日常生活，被告多次向原告反映，均未得到妥善处理，故自2015年1月起拒绝向原告交纳物业服务费及其余相关费用，尚欠原告2015年1月至2016年2月期间的物业服务费1339.8元、2015年3月至2016年2月期间的公共能耗费89元。庭审中，被告刘茂兰称其丈夫翁昌德已于2014年10月过世，现重庆市綦江区文龙街道九龙大道水晶印象小区2栋3-4号房屋系被告本人在居住使用。前述事实，有《水晶印象小区业主公约》、《润庆·水晶印象·小区物业服务合同》、费用明细表、公共能耗费分摊说明、催款通知书、催费记录、重庆市綦江县物业服务收费备案表、违章搭建雨棚照片、客户反映情况及处理记录、整改通知书及原、被告陈述笔录在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《润庆·水晶印象·小区物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。合同期限届满后，因未成立业主委员会，亦未选聘新的物业管理企业，该合同自动续期有效。由于被告刘茂兰提出楼下业主违规搭建雨棚影响其日常生活，原告君航物业公司未能有效协调整改，故被告未按时向原告交纳相关费用至今，但原告君航物业公司仍对被告刘茂兰的住宅物业提供服务，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告君航物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告刘茂兰应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告刘茂兰拒绝交纳费用理由不能成立，仍应依法承担合同约定的缴费义务，故原告君航物业公司要求被告刘茂兰给付尚欠物业服务费、公共能耗费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告拒绝交纳物业费用主要是原告对楼下业主违规搭建雨棚未能有效协调解决，鉴于原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵，且给被告生活造成了影响，故本院对于原告的违约金请求不予支持。关于被告辩称其楼下业主违规搭建雨棚的问题，被告可与具体侵权人协商解决，原告也应履行必要的沟通协调义务，如协商解决不了，可另诉解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘茂兰于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2015年1月至2016年2月期间的物业服务费1339.8元；二、被告刘茂兰于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2015年3月至2016年2月期间的公共能耗费89元；三、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘茂兰负担（被告于本判决生效后五日内向法院交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 留微微二〇一六年四月二十二日书 记 员 蒋南楠 关注公众号“”