（2016）浙0681民初1763号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-27

案件名称

王涛、杨帅平与浙江宏磊东南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王涛,杨帅平,浙江宏磊东南房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初1763号原告：王涛。原告：杨帅平。委托代理人（特别授权）：王涛，身份信息同上，系杨帅平丈夫。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：浙江省诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告王涛、杨帅平为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年2月4日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员许诸德独任审判，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告王涛、杨帅平，被告宏磊公司的委托代理人毛卫东、王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王涛、杨帅平起诉称：2012年12月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市鸿盛铭邸第2幢1单元502室商品房一套及地下储藏室一个，总金额为1177241元，两原告已支付全部购房款。根据合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，但直到2014年12月2日原告收房时该小区尚未具备正常用电，至2014年12月23日该小区才达到商品房正常使用的基本条件。根据合同第九条对逾期交房违约责任的约定，被告应按日支付已付房款万分之三的违约金，故被告应支付至2014年12月23日止的逾期交房违约金计29666元。另根据合同第十五条约定，被告应于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，但被告至今未予交付，故被告应按日支付已付房款万分之一的违约金，至2016年1月30日暂计46501元。现原告起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金29666元；2、判令被告支付逾期交付权属证书的违约金暂计46501元，2016年1月30日起至违约金实际付清之日的损失按合同约定续计。被告宏磊公司答辩称：第一，关于逾期交房的违约金问题。2014年之后被告因受宏观经济形势及担保链的影响，一度资金链断裂，一定程度上影响了按约交付本案所涉房屋，但被告还是想方设法完成涉案项目的竣工验收，并于2014年11月26日取得了竣工验收备案证明，符合了交付条件。原告认为被告没有及时完成通电，但事实上涉案商品房在2014年9月30日前已可以实际使用，2014年10月之后也有部分业主使用临时用电装修，该临时用电费用也是由被告承担的，故从实际使用角度看，被告并未对原告造成实际损失。即使原告认为逾期交房造成损失，其损失也应当按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定，而本案商品房买卖合同所约定的违约金远远超过了按租金标准计算的损失，故根据合同法有关规定，请求对此进行调整，调整的标准应当是不超过实际损失的百分之三十。第二，关于逾期办理房屋权证的违约金问题。被告总证办理迟延事实，也影响了原告等业主办理房屋权证的转移登记，但原告主张的该部分违约金不合理，超过了被告的实际承受能力。合同约定的2014年12月30日前完成初始登记的时间实际是指2014年9月30日房屋交付之后的三个月，根据一事不二罚的原则，此三个月办证期间应在逾期办证的违约期限中予以扣除，否则就重复计算了。对于违约金的计算标准也应当参照逾期交房的损失，也就是在租金损失上上浮30%来确定。原告王涛、杨帅平为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》复印件一份、购房发票复印件两份、国网浙江诸暨市供电公司出具的证明复印件一份、浙江宏磊东南房地产开发有限公司延期交房通知函及交房通知书各一份，拟证明原、被告于2011年12月2日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、交房条件、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告已付清购房款，涉案房屋至2014年12月23日才正式通电具备交房条件，原告依据该合同第八条、第九条、第十五条的约定有权要求被告支付相应违约金的事实。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。因被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院均予以确认。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细表复印件各一份，拟证明被告当时经营陷入困境，无力支付相关电力安装费用，2014年8月通过多部门协调，被告以资产买卖担保的形式与诸暨市东白电力安装工程有限公司签订房屋买卖协议，以确保涉案楼盘通电，完成鸿盛铭邸小区电气配套工程安装的事实。经质证，原告认为经济困难的是宏磊控股公司，而非本案被告。本院认为，该组证据系被告理应处理的涉案楼盘电气配套工程的有关事项，与本案不具有关联性，本院不予确认。2、竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋所属楼盘已于2014年10月17日通过了竣工验收，2014年11月26日取得了竣工验收备案证明的事实。经质证原告无异议，本院对其真实性予以确认。3、申请出示本院（2016）浙0681民初1132号案件的审理笔录一份，拟证明已有业主于2014年10月份进行房屋装修，2015年1月已装修完毕，据此可证明涉案小区在2014年9、10月份已实际通电，可以正常使用，虽然电力局配电时间是2014年12月23日，但这并不影响原告方对涉案房屋的正常使用的事实。经质证，原告认为原告房子是在2016年12月初正式收房后才开始装修的。本院认为，即使涉案小区在2014年12月23日前有临时用电，但此并不符合双方合同中约定的用电具备商品房正常使用的基本条件，故该证据不能达到被告的证明目的，本院不予认定。4、房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋于2016年3月8日按建筑面积评估月租金为每平方米7元，一年租金为一万至一万五不等，应以此作为确定逾期交房的违约金的事实。经质证，原告认为是双方在合同中已对违约金进行了明确的约定，应当按照双方合同约定计算违约金。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故对该证据本院不予认定。5、涉案楼盘的房屋所有权证复印件一份，拟证明涉案房屋已于2016年1月13日办理了权属证书登记（即房屋总证），原告已可以办理房屋转移登记的事实。经质证，原告对其真实性没有异议，但对被告所履行的义务有异议，认为根据合同约定被告应交付房屋总证给原告，至少是复印件，但被告一直未予交付，原告直到2016年3月5日才看到被告公示。因原告对该证据本身的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2011年12月2日，出卖人宏磊公司与买受人王涛、杨帅平签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第2幢1单元010502号房屋、000409号地下储藏室出卖给王涛、杨帅平；2、该商品房建筑面积142.87平方米，每平方米价格8016元，商品房总价款为1145246元；000409号地下车位7.11平方米，单价每平方米4500元，总金额31995元；商品房及相关用房的合同总金额为1177241元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；5、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告王涛、杨帅平已付清涉案房款1177241元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。被告于2016年1月13日取得了原告购买的涉案房屋所属的鸿盛铭邸8幢房屋的房屋所有权证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2011年12月2日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现就本案原告之主张及被告之辩称意见阐述如下：一、逾期交房问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，现原告认为至此时该商品房才符合双方约定的交付条件，理由正当，本院予以支持，并据此确定被告逾期交房的违约期间为自合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月22日止，共计83天。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据证明违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情调整该部分违约金数额，以已付房款为基数，自2014年10月1日起至2014年12月22日止，按每日万分之一点五的标准计算为14656.65元（1177241元×0.15‰×83天）。二、逾期办证问题。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第2幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应依约承担相应的责任。该部分违约期间的节点应计算至被告实际取得房屋权属证书之日即2016年1月13日，故本院确定该违约期间为自2014年12月31日起至2016年1月13日止计379天。至于被告辩称的根据一事不二罚原则，应在逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，本院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见本院不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整至存款利率以下之意见不予采信。被告辩称的该部分违约金应分段分标准计算之意见，本院认为，合同第十五条中已明确约定自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告辩称的约定日期90日内，按已付房价款的1‰承担固定违约责任，前提是出卖人在90日内能交付权属证书或登记证明，显然本案并不属于该情形，故对被告要求适用90日内承担固定违约责任之意见本院不予采纳。综上，根据合同约定及违约情况，本案逾期办理商品房初始登记（即房产总证）的违约金数额应确定为44617.43元（1177241元×0.1‰×379天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告王涛、杨帅平逾期交房违约金计人民币14656.65元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告王涛、杨帅平逾期办证违约金计人民币44617.43元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告王涛、杨帅平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1704元，依法减半收取852元，由原告王涛、杨帅平负担152元，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1704元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员　　许诸德二〇一六年四月二十二日书记员　　边书笑 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