（2016）苏03民终955号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-11
案件名称
徐州嘉福物业管理有限公司与卢艳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州嘉福物业管理有限公司,卢艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终955号上诉人（原审原告）徐州嘉福物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区观宇路2号。法定代表人田龙，该公司总经理。委托代理人阎建国，该公司总经理助理。被上诉人（原审被告）卢艳。上诉人徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）因与被上诉人卢艳物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法审理了本案。上诉人嘉福公司的委托代理人阎建国到庭参加询问。被上诉人卢艳未到庭接受询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年12月28日，云龙区东方美地小区南院业主委员会（甲方）与嘉福公司（乙方）签订东方美地小区南院物业服务合同，合同约定：甲方将东方美地小区南院委托乙方实施物业管理，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费，收取经过协商同意的特约服务费用，物业服务费收缴及支出情况每半年和年底前30天如实公布在小区宣传栏；物业服务费实行包干制，按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.38元／月／平方米，空置房屋按70%收取物业费，公共水电费60元／年／户，地上车位及道路上临时停车位收费标准按政府有关文件规定执行，乙方按照上述标准收取物业服务费，按照本合同的约定内容，保质保量服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据省、市物业管理条例规定办理；服务内容及质量公共服务接待认真详细记录、答复业主反映的保修内容，及时安排、限期2天落实，及时向业主反馈并征求业主的满意度，对业主的求助积极设法解决；值守有完善的值班和交接制度并依照执行；车辆进出一车一杆，凭证、卡进入小区，业主车辆按规定有序停放，外来车辆出入进行登记，大门栏杆无车出入应置关闭位置；雨季、冬季及天气异常时期及时安排组织对房屋、设施设备等进行检查巡视，对质量差、易出问题部位重点检查及时发现问题隐患并予以消除；业主装修时要将住宅室内装修工程相关规定及禁止行为、注意事项告知业主及装修施工人员，与业主签订装修管理服务协议并跟踪监督检查，对发现的装修违规现象坚决制止，不得任其发展；每月清扫一次单元门、窗、玻璃、沟、檐沟、排水窨井等杂物，疏通雨污水口、落水管等，并做好记录备案；木栅栏（含护栏）、单元门、钢门窗、落水管、屋面及支撑、金属煤气管、供排水管等金属器件，每年进行除锈、防腐油漆粉饰一次，并做好记录备案；公共、共用、楼梯间走廊灯室内墙面（含顶部）有污处及时补刷保持洁白；各类配套设施设备每季度初安排专业人员进行检查，发现故障及时排除，确保设施设备处于良好状态；每日检查化粪池及进出口、楼面落水管、地下管井，进出口保持通畅、无漂浮、积物等杂物，池盖无污渍、无青苔、无杂草等确保畅通无阻；加强小区内道路维修及保养，保持小区内道路通畅、路面平坦整齐、排水通畅，建立巡查制度并实施，杜绝人为损害道路，禁止在道路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物，发现损坏及时修补，禁止车辆乱停乱放，不准车辆占用人行道、消防通道、绿化和人员活动场地，毁坏绿地私建停车位造成损坏的，应恢复原样或赔偿损失；安全、消防设施完好无损，正常使用；垃圾日产日清，垃圾桶、果皮箱每日清理1次，每周清洗1次，保持内外及周边清洁，无洒落的垃圾、污迹、油污等，夏季每周不少于2次、秋冬季每周不少于1次喷洒消毒、灭蚊虫药物；公共卫生清洁管理各楼道每日打扫，每周拖洗2次，杜绝野广告等张贴物，保持地面无纸屑、无烟头、金属件油漆无脱落、扶手护栏干净、墙角无蜘蛛网灰尘，楼道内外玻璃（含门窗）清洁、明亮无污迹；小区道路、行人道、景观小道每日不少于1次保洁，并有人巡视随时清理垃圾杂物，保持道路清洁、无垃圾、杂物、泥沙、石子、无砖块、积水、宠物粪便，雨雪天气及时清扫道路上积雪并清运干净，每月清洁1次灯具、灯箱、灯杆，保持明亮清洁无粘贴物；每日1次捡拾干净绿化带、草地内各类杂物垃圾，秋冬季及落叶多时要实时增加保洁次数，花坛、座椅、廊道、整洁无灰尘、积水；草坪成活率不低于95%，无杂草、阔叶落叶、烟头、纸屑、果皮等垃圾，无病虫害、无堆物堆料、搭棚侵占现象，根据草坪种类、生长季节、周期、天气、土质等情况，及时实施喷水、喷洒药物、修剪和灭虫；园林树木树冠完整、整洁、美观，树枝修剪均匀、通风透光良好，无虫害、无缺株死株、无钉栓捆绑、晾晒被褥衣物等现象，保持花坛长势良好、修剪整洁、造型优美，花坛内无果皮、烟头、纸屑等杂物，及时修剪清理残枝残花、实施喷水，定期喷洒药物，保持无病虫害；保持草坪设施完好，及时检查发现并修复缺失损坏，坚决制止违章行为；对小区内业主饲养的宠物按照徐州市相关规定管理；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按半年、一年交纳；每月召开一次甲乙双方协商会议，听取物业一个月的工作反馈、向物业反馈业主意见或要求并按时整改，每季度甲乙双方联合对小区进行一次全面综合检查，提出整改意见和整改期限。双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，嘉福公司即开始为本市云龙区东方美地南院小区进行物业服务管理。卢艳为本市云龙区东方美地南院小区xx－x－xx室房屋所有权人，房屋建筑面积98.13平方米，其尚欠嘉福公司2014年1月1日至12月31日期间的物业服务费98.13平方米0.38元／月／平方米12个月＝447.47元、公共能耗费60元。经嘉福公司多次催要，卢艳未给付。另查明，嘉福公司在为本市云龙区东方美地南院小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如楼道保洁不到位且堆存大量废品、单元门门锁损坏长期不修理、公共绿地被侵占严重、部分业主改变房屋结构原告不作为、小区内车辆停放管理混乱、小区内监控设施毁损长期不修理更换、小区道路破坏严重不予维修保养，对业主反映的其他问题不予解决或解决不及时。一审法院经审理认为：物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。嘉福公司和云龙区东方美地小区南院业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对东方美地南院小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。卢艳为东方美地南院小区业主，嘉福公司为该小区提供了物业管理服务，卢艳应及时给付嘉福公司物业服务费。因嘉福公司在为东方美地南院小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的物业服务质量不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，法院确定卢艳应向嘉福公司交纳的物业费为447.47元90%＝402.72元。由于嘉福公司的物业服务质量存在瑕疵，故嘉福公司无权向卢艳主张利息及滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，卢艳向徐州嘉福物业管理有限公司支付物业服务费402.72元、公共能耗费60元，合计462.72元。二、驳回徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由徐州嘉福物业管理有限公司负担15元、卢艳负担10元（因徐州嘉福物业管理有限公司已预交，卢艳随案款一并支付徐州嘉福物业管理有限公司）。上诉人嘉福公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，判决被上诉人支付案件受理费。理由如下：1、被上诉人经一审法院传票传唤未到庭，未行使抗辩权，一审判决书列举的所谓上诉人为被上诉人提供的物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量不一致的情形没有依据。2、一审法院在没有证据证明的情况下，判决上诉人所收取的物业费打折没有依据。3、一审法院应当判令被上诉人支付上诉人电费滞纳金。4、本案被上诉人拒不到庭又没有提出抗辩，一审法院应当判其败诉，诉讼费用应当由被上诉人承担。被上诉人卢艳未到庭参加询问，亦未提交书面的答辩意见。本案二审期间要解决的问题是：1、一审法院自由裁量被上诉人按照上诉人主张的物业费的90%予以支持是否有事实和法律依据。2、被上诉人是否应当支付上诉人的电费所产生的滞纳金。二审期间，上诉人提交了徐州市政府作出的徐政发2014年第7号表彰决定，证明上诉人小区在2013年被授予徐州市幸福家园小区。本院认为，第一、一审法院自由裁量被上诉人按照上诉人主张的物业费的90%予以支持是否有事实和法律依据的问题。本案系上诉人起诉众多云龙区东方美地南院小区业主索要物业费系列纠纷案件之一，虽然本案的被上诉人卢艳一审未到庭，未行使抗辩权，但是云龙区东方美地南院小区其他部分业主到庭参加诉讼，比如一审法院（2015）云民初字第4401号生效案件中，云龙区东方美地南院小区业主张猛一审到庭参加诉讼，并举证证明了上诉人嘉福公司物业服务存在瑕疵，该部分事实已被生效判决所确认，而本案中，上诉人并未提供相反的证据予以推翻，故一审法院同案同判并无不当。第二、关于被上诉人是否应当支付上诉人的电费滞纳金的问题。电费滞纳金系供电部门依据《供电营业规则》对用户做出的处罚措施。上诉人并非供电部门，而且没有证据证明其向供电部门缴纳了滞纳金，其主张电费滞纳金没有法律依据。上诉人与被上诉人在物业服务合同中也没有对电费滞纳金做出约定，故上诉人该上诉请求不能成立，本院不予支持。第三、关于诉讼费用的承担问题。根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案情的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”本案中，因上诉人的诉请并未得到全部支持，系部分胜诉、部分败诉，一审法院根据案情决定双方负担的诉讼费用数额并无不当。综上，上诉人嘉福公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嘉福公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 胡元静二〇一六年四月二十二日书 记 员 苗 鑫 来自：