（2016）内0204民初330号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-12-05
案件名称
包头市鹿洁物业服务有限公司诉王丽物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
包头市青山区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包头市鹿洁物业服务有限公司,王丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第六十五条
全文
内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0204民初330号原告包头市鹿洁物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。法定代表人杨志刚，总经理。委托代理人贾慧馨，物管经理。委托代理人吕惠平，内蒙古天祺律师事务所律师。被告王丽，女，1977年10月3日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市青山区。原告包头市鹿洁物业服务有限公司诉被告王丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭原告包头市鹿洁物业服务有限公司的委托代理人贾慧馨、吕惠平，被告王丽到庭参加诉讼；第三次开庭原告包头市鹿洁物业服务有限公司的委托代理人贾慧馨，被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市鹿洁物业服务有限公司诉称，2013年5月8日，原告与青山区青福镇社区管理服务站签订了一份《物业管理委托合同》，协议约定：青山区青福镇青东社区管理服务站将佳福小区委托于原告实行物业管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层1.10元，7-12层1.20元，13-18层1.30元，向业主或者物业使用人收取。上述合同到期后，2014年5月8日，原告与青山区青福镇社区管理服务站续签了《物业管理委托合同》，该协议约定的内容与2013年合同内容一致。协议签订后，原告如约履行了合同义务，被告从2013年5月8日起至今一直拒绝交纳物业费。截止2015年5月8日，被告拖欠原告物业费共计4306元,经原告多次催要，被告一直拒付。故原告向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告物业服务费4306元（2013年5月8日至2015年5月8日）；2、本案诉讼费由被告负担。被告王丽辩称，请求依法驳回被答辩人诉求的答辩人支付物业服务费4306元及承担诉讼费。答辩人与原告物业合同纠纷一案，被答辩人作为原告主体资格不适格，依据“谁主张谁举证”原则，并且按照《包头市物业管理条例》的相关规定，被答辩人应依法提供以下资料：1、鹿洁物业公司的物业管理企业资质证书，该公司法定代表人杨志刚提供职业资格证书；2、鹿洁物业公司与答辩人签订的《物业管理服务合同》；3、鹿洁物业公司在房管局的服务收费标准备案手续；4、鹿洁物业公司公示其2013年5月8日至2015年5月8日期间管理答辩人居住的佳福小区物业服务资金的收支情况；5、被答辩人在提供物业服务中不存在过错和瑕疵。《中华人民共和国民法》第一百三十五条规定，民事权利的诉讼时效期间为二年，而答辩人诉讼请求时间为2013年5月8日至2015年5月8日，已超过二年，故法院应驳回其诉讼。《包头市物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定，取得职业资格证书。故答辩人依法要求鹿洁物业公司提供物业管理企业资质证书，该公司法定代表人杨志刚提供职业资格证书。据被答辩人陈述，2013年5月8日被答辩人与青山区青东社区管理服务站签订了一份《物业管理委托合同》，可是，鹿洁物业公司是何时入驻佳福小区服务的，答辩人不知，该公司也从未与本小区的业主签订过《物业合同》。《包头市物业管理条例》中明确规定，物业公司应与业主或业主委员会签订由业主委员会和物业公司共同协定的《物业合同》，故该公司没有履行合法手续，没有在佳福小区从事物业管理的资格。《包头市物业管理条例》中明确规定，物业公司在房管局履行备案手续，故答辩人要求被答辩人提供备案手续为证。《包头市物业管理条例》第四十八条规定，物业服务企业应接受业主和业主委员会的监督，每半年向业主报告物业服务费收取和支出情况，故要求被答辩人公示其2013年5月8日至2015年5月8日期间管理佳福小区物业服务资金的收支情况。《包头市物业管理条例》第五十条规定，物业服务企业应当提供以下物业服务：公共设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁等。事实上，佳福小区的物业管理存在诸多问题：1、公共设施经常不能正常运行，高层电梯屡次出现故障，多次把业主困于电梯中；43栋的单元门，大多数是坏的，导致发广告的人随意出入，给安全带来了隐患，后来不少单元由业主集资自行更换了单元门。2、小区安全保卫工作落实不到位，小区的入口原计划要实行车辆出入刷卡管理，到目前为止，形同虚设；保安24小时执勤巡岗制度执行不够，导致部分业主自行车、电动车被盗，汽车被划；3、小区绿化率不达标，39号楼前的地面至今没有硬化；4、小区的清扫、保洁工作还有待提高，小区内的垃圾堆积如山，业主家门上的广告比比皆是；5、小区的野狗到处乱跑，影响业主的日常生活和夜间休息；6、小区的路灯和转角的反光镜硬件不达标。《包头市物业管理条例》第八十四条规定，屋顶防水层损坏造成严重渗漏的，物业应当先行采取紧急措施，同时向物业所在地房产行政主管部门报告，在三个工作日内申请办理房屋专项维修资金手续，并组织抢修。答辩人家中的屋顶自从2012年10月入住以来，雨雪天气严重漏水，答辩人曾联系物业帮助解决，至今物业只进行过一次简单的维修，找不到原因后再没过问。综上所述，答辩人认为，被答辩人不具有管理企业资质，不应当继续从事佳福小区的物业服务工作，其不具有诉讼主体资格，不是适格原告，物业费计算无合法依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月8日、2014年6月30日，原告包头市鹿洁物业服务有限公司（乙方）与青山区青福镇青东社区管理服务站（甲方）分别签订了《物业管理委托合同》，合同约定，甲方将位于包头市青山区佳福小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限共计2年，从2013年5月8日起至2015年5月8日止。《物业管理委托合同》约定收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层1.10元、7-12层1.20元、13-18层1.30元，向业主或者物业使用人收取。被告王丽居住在包头市青山区佳福小区27栋1802号，房屋面积为138.03平方米，物业服务费按每平方米1.30元标准收取，被告未向原告交纳2013年5月8日至2015年5月8日的物业服务费4306元。另查明，原告包头市鹿洁物业服务有限公司于2014年2月24日取得物业服务企业《资质证书》，并向包头市青山区住房保障和房屋管理局就物业服务企业承接物业项目申报备案，2014年12月30日，获得同意。青山区青福镇青东社区管理服务站委托其对佳福小区进行物业管理时，知其当时并未取得资质，协商后，要求其边服务边办理资质。上述事实，有《物业管理委托合同》、《资质证书》、物业服务企业承接物业项目备案表、书证，及原、被告陈述、证人证言在案佐证，足以认定。本院认为，原告包头市鹿洁物业服务有限公司与青山区青福镇青东社区管理服务站签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告王丽作为佳福小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告王丽所居住的小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业管理服务费。被告辩称原告未取得资质进行服务不合法，是非法营运；青山区青福镇青东社区管理服务站明知原告当时未取得资质，但仍同意其入驻进行服务，要求其边服务边办理资质，并与原告包头市鹿洁物业服务有限公司签订了《物业管理委托合同》，本院认为，青山区青福镇青东社区管理服务站系该小区的管理机构，委托原告进行小区物业管理服务，原告进行服务并无不当，故被告的抗辩理由本院不予采信；被告辩称原告服务有瑕疵，且已超过二年的诉讼时效，故不同意支付物业费，庭审中已查明双方就服务及物业费交纳问题一直在交涉中，故被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，依据不足，虽然原告服务有瑕疵，但被告不能以此为由拒交物业管理费，其辩称本院不予采信。现原告要求被告支付2013年5月8至2015年5月8日物业管理服务费4306元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，第六十五条之规定，判决如下：被告王丽支付原告包头市鹿洁物业服务有限公司物业管理费4306元，于本判决书生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市鹿洁物业服务有限公司已预交，由被告王丽负担，于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽审 判 员 阎卿芳人民陪审员 樊 英二〇一六年四月二十二日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：