（2016）苏01民终1788号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人史衍美与被上诉人南京康利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

史衍美,南京康利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1788号上诉人（原审原告）史衍美，女，1963年8月8日生，汉族。委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人史衍美因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史衍美一审诉称，史衍美与康利公司于2013年1月25日签订了《溧水县商品房预售合同》，史衍美购买了康利公司预售的房屋康利华府某幢某单元503室，总价为798000元，史衍美依约支付了购房款。合同约定交房时间为2013年8月31日，但康利公司在2013年10月28日才通知史衍美收房。史衍美多次向康利公司要求支付逾期交房的违约金，但康利公司一直拒绝支付，为此史衍美诉至法院，要求：1、康利公司给付逾期交房违约金16758元，并承担自起诉之日起至实际支付之日按照同期银行贷款利率计算的逾期利息；2、本案诉讼费由康利公司承担。康利公司一审辩称，一、商品房买卖合同及补充协议之约定是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力；二、涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用；三、康利公司已向史衍美交付房屋，史衍美诉求康利公司承担违约责任没有事实和法律依据；四、合同约定的交房宽展期内，应免除康利公司须承担的违约责任；五、如法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任的，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于史衍美的实际损失，希望法院依法进行调整。综上，请求法院考虑康利公司的抗辩意见，依法裁判。一审法院经审理查明，史衍美与康利公司于2013年1月25日签订了《康利华府商品房预售合同》，约定由康利公司将位于溧水区致远路68号康利华府某幢某单元503室预售给史衍美，该商品房的建筑面积为117.33平方米，总价款为798000元；史衍美应于2013年1月25日前支付价款248000万元，并办理550000元预购商品房抵押贷款；康利公司应于2013年8月31日前向史衍美交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，康利公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；史衍美、康利公司进行交接时，康利公司应当出示约定的证明文件并满足约定的其它交付条件。康利公司不出示或出示的证明文件不齐全，或不满足约定的其它交付条件的，史衍美有权拒绝接收该商品房，康利公司按约定承担迟延交付的责任；补充协议第三条第5项约定，康利公司迟延交付该房屋，史衍美应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向史衍美承担违约责任。如宽展期届满后，康利公司仍未将房屋交付给史衍美，则自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交房之日止，康利公司应按日向史衍美支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第三条第4项约定，如发生以下情形之一的，康利公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形等等。上述合同签订后，史衍美即向康利公司支付了798000元的房屋价款，履行了全部的付款义务。此后，因康利公司工期延误，未能按约向史衍美交付涉案房屋。史衍美于2013年9月26日与康利公司办理了房屋交接手续。2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划核实合格书》，并于2014年4月26日另行领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。一审庭审中，康利公司为证明其迟延交付系客观原因造成，及因迟延交付给史衍美造成的损失，提供如下证据：第一组证据，1、溧水县商品房预售合同，证明双方于2013年1月25日签订的合同已成立并且生效。2、根据合同的约定，康利公司延迟交付房屋的，史衍美应给予30天的宽展期，宽展期内，康利公司无需承担违约责任，同时约定如康利公司因遵守政府法令、公用事业单位原因导致逾期交房的，康利公司可以免责。3、根据合同补充协议约定，史衍美逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，应向甲方支付房款总的万分之一作为违约金。第二组证据，1、康利华府一期5#楼地基与基础分部工程验收报告，证明诉争房屋所在的5#楼地基与基础分部工程于2011年12月通过了施工、监理、设计等单位的验收，同意进入下道工序。2、康利华府一期5#楼主体结构分部工程质量验收报告，证明因政府限制施工等原因，本案诉争房屋所在的一期5#楼主体结构分部工程直至2013年8月10日通过施工、监理、设计等单位的主体验收合格。3、单位工程竣工验收证明书，证明讼争房屋所在的一期5#楼工程全部完成了工程施工合同和图纸及变更的所有内容，工程质量条例设计文件，案例及使用功能符设计要求，各部门单位共同验收，一致同意工程竣工验收通过可以交付使用。第三组证据，准予交付通知书、业主收楼资料确认表、《室内装饰装修管理服务协议》、《康利华府装修施工队管理办法》、《消防安全责任书》、《业主情况登记表》，证明，1、2013年9月26日，史衍美已经领取了房屋钥匙，领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并办理了其他手续，根据合同约定及法律规定，涉案房屋发生转移占有，已经交付。第四组证据，同类型同地段房屋租金价格，证明涉案房屋同类型同地段房屋价格的租金为800元／月，与同类型同地段的租金价格相比，合同约定的标准过高，请法院参照当事人的实际损失予以调整，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依法裁判。史衍美质证后，对康利公司提供的第一组证据的真实性予以认可，对第一个证明目的无异议，但认为不能达到康利公司认为的第二、三个证明目的。出示文件是康利公司的义务而不是权利。对于康利公司的第二组证据原件骑缝章不清无法辨认，真实性请法庭核实。从内容上说单项工程的竣工验收与合同约定的交付条件达到竣工验收备案登记是完全不同的概念。第三组证据，真实性请法庭审核，对于内容该证据不能视为史衍美对交房条件变更的认可，康利公司在通知史衍美收房时间时并没有取得双方约定的建筑工程竣工验收备案表，史衍美是在不知情的情况下收房的。第四组证据是打印的图片，真实性无法认可。一审另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水、电、气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。以上事实，由当事人陈述、商品房预售合同、康利华府交付通知、银行进账单、建设工程规划核实合格书等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，史衍美、康利公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于逾期交付房屋，根据双方合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向史衍美交付房屋，因康利公司未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。其中，对于史衍美、康利公司在合同中约定的若康利公司迟延交付该房屋，史衍美应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向史衍美承担违约责任，一审法院予以认可。关于违约金标准，一审法院认为，我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅，本案中，康利公司于2013年9月26日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气均开通，并承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水电气费用，而史衍美接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，该日应视为有效的交付日期，康利公司实际共迟延交付房屋207天，如仍按照合同约定的标准支付违约金，则不符合公平原则，故一审法院以史衍美的实际损失为基础，兼故合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、南京康利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付史衍美迟延履行违约金1500元，二、驳回史衍美的其他诉讼请求。一审本案案件受理费219元，减半收取110元，由南京康利置业有限公司负担。史衍美不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于上诉人的实际损失，一审法院调整违约金标准系滥用自由裁量权。2、被上诉人康利公司隐瞒房屋竣工验收及备案真实情况向上诉人交付房屋，主观过错明显，违约金依法应不予调整。3、商品房竣工验收备案制度关系无数购房业主基本权益，对恶意违反该制度责任者不予惩罚，则将使该强制规范落为一纸空文。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人康利公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案小区相同类型民事判决书对相关事实已作出认定并已生效。2、本案诉争房屋交付时间为2013年9月，法定交付时间为2014年4月24日。根据双方合同约定交钥匙即为交付，而根据法律规定转移占有即为交付，康利公司自2013年9月后不应再承担逾期交房的违约责任，现一审法院从公平角度判决其承担1500元违约金责任，已保护上诉人的权益。请求二审法院依法维持原判。针对一审法院查明的部分事实，上诉人持有异议并认为，一审法院未认定被上诉人隐瞒未取得竣工验收备案表即向上诉人交房。本院二审另查明，被上诉人在本案一审中，向法庭提供同地段同类型房屋网上租金信息（4份打印件），以证明案涉房屋附120㎡~136㎡房屋市场租金价格为1000元~1250元／月。上诉人质证认为该材料系打印件，对真实性不认可。再查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向一审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。一审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案一审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月26日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，一审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月已开通水电气，上诉人也实际占有和使用房屋，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担了自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，以及当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，一审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由上诉人史衍美负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一六年四月二十二日书　记　员　　王　慧搜索“”