（2016）黔0502民初686号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-10-24
案件名称
毕节市机关事务管理局诉陈希川及第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕节市机关事务管理局,陈希川,贵州电网有限责任公司毕节供电局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初686号原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，组织机构代码：30887008-8。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道***号。法定代表人姚庆丰，该局局长。委托代理人冯永忠（特别授权），该局员工。委托代理人高海云（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。被告（反诉原告）陈希川，男，1970年2月27日出生，汉族。委托代理人王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。委托代理人陈浩（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**号。负责人刘学仪。委托代理人商瑞崇（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。原告（反诉被告，下称：原告）毕节市机关事务管理局（下称：机关事务管理局）诉被告（反诉原告，下称：被告）陈希川及第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局（下称：毕节供电局）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员张钧秋独任公开开庭进行了审理。原告机关事务管理局委托代理人冯永忠、高海云，被告陈希川委托代理人王妍、陈浩，第三人毕节供电局委托代理人商瑞崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕节市机关事务管理局诉称，原告作为甲方与被告陈希川作为乙方签订两份《租赁合同》约定“甲方出租给乙方的门面房位于毕节市七星关区桂花路，门面编号毕节一中A幢15号、毕节一中A幢16号，租赁期限为2015年1月10日起至2015年7月10日，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月，若开工建设，租户无条件及时搬离”。《租赁合同》到期后，被告委托张美就上述两个门面于2015年7月9日再次签订《补充合同》，约定“两个门面继续租赁给乙方，合同期限为六个月，自2015年7月11日至2016年1月11日止”。《租赁合同》及《补充合同》到期后，原告通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益。故特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬出所占的位于毕节市七星关区桂花路毕节一中A幢15号及16号门面；2、被告支付迟延退房违约金暂计10,400.00给原告（该违约金两个门面分别自2016年1月11日起至被告退房之日后42日止，按照合同日租金257,00元的两倍计算）；3、案件受理费由被告承担。原告向本院提供如下证据：第一组，事业单位法人证书、组织机构代码、法定代表人身份证明。用以证明原告主体适格。第二组，两份《租赁合同》、《招租公告》、两份《成交确认书》、两份《补充合同》，用以证明1、原、被告于2014年12月29日签订《租赁合同》，约定原告将位于七星关区桂花路门面编号为毕节一中A幢15、16号门面租赁给被告使用，租期自2015年1月10日起至7月10日止共六个月，两个门面租金分别为46,800.00元/半年。2、原租赁合同到期后，双方于2015年7月9日签订《补充合同》对上述门面续签合同，租金不变，合同期限为六个月，自2015年7月11日起至2016年1月11日止。3、双方合同约定：“若乙方即被告迟延交房，应以日租金的2倍向原告支付违约金”。第三组，两份《门面催缴通知》。用以证明合同约定的租赁期限满后，原告履行催缴义务，被告至今拒绝搬出门面。第四组，《资产评估报告书一份》、毕节一中B栋门面租金增幅情况、门面招租流程及所需时间，用以证明1、与涉案门面同一地段相似的门面2016年租金评估价值为430.00元/天，因此，双方违约金未过分高于原告的损失。2、按流程门面租赁共需34个工作日，因此违约金计算截止日应当在被告退房之日起计算最低30天。第五组，《反应材料》。用以证明被告认可签订合同期限为六个月的事实。被告陈希川答辩称，1、原告要求被告搬出门面无事实和法律依据，被告已经交付了两年的租金，原告方实际已经默认了双方第二年的租赁关系，原告在没有法定解除事由或发生双方约定的解除合同情形出现，强行要求被告腾空门面，已构成违约；2、被告可以腾交门面，但是原告必须退还原告已经支付的门面租金93,600.00元及履约保证金9,360.00元，并承担违约责任及支付月租金的两倍，共计15,600.00元。针对原告机关事务管理局的起诉第三人毕节供电局未发表意见。被告陈希川反诉称，被告陈希川在毕节市公共资源交易中心网上看见原告机关事务管理局对毕节一中门面的招租公告后，与原告联系，并于2014年12月29日签订正式《租赁合同》。《租赁合同》中约定：“合同租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，因该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，若开工建设，租户无条件搬离。被告应向原告支付年租金46,800.00元及履约保证金4,680.00元（合同总金额的10%），承租期内按月收租。双方如存在以下情形任意一方可解除合同，租金按实际使用时间计算收取，未使用月份租金在结清全部手续前提下，原告方七个工作日内无息退还：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的；（3）一方被吊销营业执照的或责令关闭的；（4）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。如果一方出现违反合同约定，另一方可以单方面终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金”。合同签订后，被告于当日分别支付了两个门面第一年的租金46,800.00元及履约保证金。2015年7月9日，双方签订的半年期限到期，因该地段并未开工建设，原告与被告签订了《补充合同》，将租期延长到2016年1月11日，被告并于当日预交了下一年的租金。2015年12月。原告在该地段未动工建设且租期未满的情形下，突然通知被告将门面腾空移交，并对所租门面采取了断电措施，从根本上构成了违约。第三人毕节供电局也因非供电设施检修及依法限电或用户违法用电等情形，违法断取了被告的用电，使被告遭受到损失，应予赔偿。故请求人民法院判令：1、原告返还被告涉案门面剩余一年租金93,600.00元及履约保证金9,360.00元；2、原告向被告支付违约金15,600.00元；3、第三人赔偿因其违法断电给被告造成的损失1,5600.00元；4、本案诉讼费用由原告承担。被告陈希川向本院提供如下证据：第一组，身份证，用以证明被告诉讼主体资格适格。第二组，《租赁合同》、《补充合同》、租金收据（两份）、履约保证金收据。用以证明1、涉案门面的租金单价为46,800.00元/年；2、被告已分两次向原告预缴涉案门面2年租金187,200.00；3、被告已向原告缴纳履约保证金9,360.00；4、合同中设定规划建设开工为解除合同的条件并约定甲方无正当理由前提终止合同的违约责任为当年度月租金二倍金额的违约金；5、保证正常供电、供水，保证出租行为及涉案合同符合国家法律法规规定均属甲方义务。第三组，毕节市第一中学新建学生宿舍综合楼一楼门面招租公告。用以证明1、原告发布的招租公告仅为要约邀请，事实上也存在招租底价过高导致变更挂牌条件重新招租的情形；2、涉案门面租金单价应以双方签订的租房合同约定的租金单价为准。第四组，门面催交通知、毕节市机关事管理局关于对到期不腾门面予以断电的函、欠费停电通知、发票联。用以证明1、原告无正当理由要求被告提前退房；2、原告致函第三人要求对涉案门面断电，导致被告不能正常经营，构成根本违约；3、第三人自2016年1月26日开始对涉案门面采取违法断电措施，导致被告损失，应承担相应的赔偿责任；4、被告商铺的电费是独立开户并由被告独自承担电费的，原告贸然采取断电措施属于违法，应当赔偿被告的损失。针对被告陈希川的反诉，原告机关事务管理局答辩称：1、被告要求原告返还租金93,600.00元没有任何事实和理由；2、被告在合同期满后拒绝搬出涉案门面，并未按照补充协议内容及时履行退房义务，已经构成违约，按照《租赁合同》的约定，被告无权要求退还履约保证金；3、被告既要求返还剩余一年租金又拒绝搬出涉案门面显然与自己主张自相矛盾，明显就是想通过这种途径侵吞国家财产。针对被告的反诉第三人毕节供电局答辩称：1、被告把毕节供电局列为第三人没有法律依据，且原告与被告之间是租赁法律关系，被告起诉毕节供电局是违反供电合同关系，两者属于不同的法律关系；2、被告不是涉案门面的用电户，毕节供电局与其不存在供电合同关系，所以不存在毕节供电局违反供用电合同，毕节供电局根据作为涉案门面管理单位毕节市机关事务管理局的通知，对涉案门面停电，不具有过错，对被告陈希川不应承担责任，请求驳回被告对毕节供电局的反诉请求。第三人毕节供电局提供如下证据：第一组证据，贵州电网有限责任公司毕节供电局营业执照、负责人身份证明。用以证明毕节供电局的诉讼主体资格适格。第二组证据，毕节市机关事务管理局关于到期不腾退门面予以断电函及供电合同用户名单。用以证明本案的被告非与毕节供电局建立供电合同关系的当事人，毕节供电局根据涉案门面管理单位的通知对涉案门面停电，不具有过错。经审查全案证据，原告提供的五组证据均符合证据“三性”要件，本院予以采信。被告提供的四组证据，能证明本案的部分事实，但达不到证明目的。第三人提供的两组证据符合证据“三性”要件，本院予以采信。经审理查明：2014年12月3日，毕节市公共资源交易中心在其网络交易平台上发布毕节一中A栋8号-31号共24间门面招租公告，该24间门面位于毕节一中田径场边临街一面，24间门面面积相同，每间都是31.2平方米，招租租期为6个月，招租底价为46,800.00元。招租公告发布后，被告陈希川于2014年12月24日参与公开竞价，以挂牌底价46,800.00元/6个月的价格分别取得毕节一中A栋15号、A栋16号门面的承租权，并与毕节市公共资源交易中心签订了成交确认书。2014年12月29日，被告陈希川与原告毕节市机关事务管理局签订了毕节一中A栋15号、A栋16号门面的《租赁合同》，合同约定：陈希川承租毕节市机关事务管理局管理的毕节一中A栋15号、16号门面，租赁期间为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，租金46,800.00元，该地段已纳入建设规划，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离；同时原、被告双方还约定如甲方(原告）在合同期内无正当理由提前终止合同，甲方必须提前一个月向乙方（被告）发出书面通知终止合同，并支付给乙方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金；如果合同到期，被告迟延交房，原告有权以当年日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如履约保证金不足，原告保留向人民法院追诉的权利。租赁合同签订后，被告陈希川于当日向原告缴纳了涉案两个商铺租金共计93,600.00元及履约保证金9,360.00元，原告向被告陈希川出具收款收据。2015年7月9日，原、被告双方经协商一致，被告与原告签订补充合同，续租涉案门面，租赁期间为6个月，自2015年7月11日起至2016年1月11日止，租金及违约责任等与原租赁合同约定的一致。补充合同签订当日，被告陈希川向原告缴纳涉案两个铺面租金共计93,600.00元，原告向被告出具收款收据。2015年12月31日，原告向被告陈希川发出门面催交通知，要求被告陈希川在合同到期日前将涉案门面腾空移交给原告，并结清水电费及相关费用，但被告陈希川迟延返还租赁门面。2016年1月26日，原告向毕节供电局发函，请求毕节供电局对包括涉案门面在内的8间门面的用电进行断电处理，但被告陈希川仍未将涉案门面返还给原告。原告以被告违反合同约定为由请求判决被告立即搬出涉案门面，同时支付延迟退房违约金，承担案件诉讼费用。被告以已实际向原告缴纳两年租金，原告在无正当理由情况下要求被告搬出涉案门面构成根本违约，毕节供电局依据原告的断电函对涉案门面进行断电损害被告利益为由，提起反诉，请求判决原告退还原告多缴纳租金及履约保证金，承担违约责任，第三人毕节供电局赔偿断电给原告造成的损失。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期间已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人陈希川负有返还租赁物即毕节一中A栋15号、16号门面的义务。故对于原告要求被告陈希川搬出涉案门面的诉请，本院予以支持。合同租赁期届满后，被告陈希川继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，应当支付迟延返还租赁物的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定。”原、被告双方之间约定的日租金为257.00元（46,800.00元/6个月ⅹ2÷365日），如果每日按日租金的二倍亦即514.00元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。应当以日租金257.00元为基数，按照超过其损失30%的上限予以保护，亦即每日按334.00元支持逾期腾房违约金。原被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年1月11日，则被告应从2016年1月12日起，按每日334.00元支付原告毕节市机关事务管理局逾期腾房违约金至实际返还租赁物之日止。故对原告诉请要求被告从2016年1月11日起按每日257.00元的2倍计算至被告实际退房之日后42日止的请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）即刻退还反诉人承租的毕节一中A幢15号、16号门面租金人民币93,600.00元的诉请。结合原告提交招租公告、成交确认书以及补充合同等证据，均可认定涉案门面租赁期间为6个月，租金为46,800.00元/半年，在原被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为46,800.00元的条款，应认定为笔误。故对被告的这一诉请，本院不予支持。对于被告要求返还9,360.00元的履约保证金，因原租赁合同及补充合同约定的履约期间已届满，原告毕节市机关事务管理局应当予以退还，本院予以支持。因原告以实际履行完毕合同，被告所举证据不能证明原告存在违约行为，故对于被告要求原告承担违约责任的诉请，本院不予支持；对于被告要求第三人毕节供电局赔偿断电给被告造成损失的诉请，因与本案不属同一法律关系，故本案不作处理，反诉人可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋15号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334.00元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金；二、被告（反诉原告）陈希川于本判决发生法律效力之日起十日内将毕节一中A栋16号交付给原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局，并按每日人民币334.00元从2016年1月12日计算至实际返还租赁门面之日止的迟延返还租赁门面违约金；三、限原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）陈希川履约保证金人民币9,360.00元；四、驳回原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈希川的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,264.00元，减半收取人民币6,632.00元，由被告（反诉原告）陈希川承担。反诉费人民币1,478.00元,减半收取人民币739.00元，由原告（反诉被告）毕节市机关事务管理局承担人民币52.00元，由被告（反诉原告）陈希川承担人民币687.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 张钧秋二〇一六年四月二十二日书记员 邓 頔 关注公众号“”