（2016）闽09民终312号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-12-30

案件名称

上诉人董勇与被上诉人福州闽侨物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

董勇,福州闽侨物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2016）闽09民终312号上诉人（原审被告）董勇，男，1981年8月14日出生，汉族，户籍地福鼎市，现住福安市。委托代理人王连琴，女，1983年12月10日出生，汉族，户籍地福安市，现住福安市，系被上诉人董勇的妻子。被上诉人（原审原告）福州闽侨物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人林琼，总经理。委托代理人李培章，福安市城阳法律服务所法律工作者。上诉人董勇与被上诉人福州闽侨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2015）安民初字第5869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董勇的委托代理人王连琴，被上诉人闽侨物业公司的委托代理人李培章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，被告董勇系福安市下城河13号荣宏世家B幢403室的业主，房屋的建筑面积为103.75平方米。2010年7月8日，原告与宁德市三泰房地产有限公司福安分公司签订了《荣宏世家物业服务合同》，合同约定：由原告为福安市荣宏世家提供物业服务，期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月0.95元。2012年9月1日，原告与宁德市三泰房地产有限公司福安分公司续签了《荣宏世家物业服务合同》，并将该份合同在福安市房地产管理局备案，合同约定：由原告继续为福安市荣宏世家提供物业服务，期限自2012年9月1日起至2014年8月30日止，原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准为每平方米每月0.95元。原告据此为福安市荣宏世家提供物业服务。被告从2011年9月起未交纳物业管理费，原告多次向被告催讨无果，遂提起诉讼。原审判决认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告根据与建设单位宁德市三泰房地产有限公司福安分公司签订的《荣宏世家物业服务合同》，为福安市荣宏世家提供物业管理服务，该合同合法有效，对福安市荣宏世家的所有业主均有约束力。被告董勇作为福安市荣宏世家的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业管理费。因此，原告要求被告支付未交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告自述其于2013年12月份退出福安市荣宏世家的物业管理服务项目，予以确认。被告自2011年9月至2013年12月期间（共计28个月）的物业管理费未缴纳，因此，被告未交的物业管理费为103.75平方米×0.95元／平方米／月×28个月=2759.75元。至于水电公摊费用，本院认为，水电公摊费用应按物业管理公司每月实际代缴的费用向业主、住户分摊，现原告提供的证据不能证明原告有代缴水电公摊费用，也不足以证明被告每月应分摊的水电公摊费用的具体金额，故不予支持，原告可另行向业主主张。审理中，被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其未能提供充分的证据证明其主张，故对其主张难以支持。另，诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告董勇应于本判决生效之日起十日内支付原告福州闽侨物业管理有限公司物业管理费人民币2759.75元；二、驳回原告福州闽侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告福州闽侨物业管理有限公司负担人民币7元，被告董勇负担人民币43元。宣判后，董勇不服，向本院提出上诉。董勇上诉称：1、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当驳回其起诉。2008年5月30日，上诉人与宁德市荣诚物业有限公司福安分公司签订二年期限的《物业管理委托合同》，合同期限从2008年6月1日起至2010年5月31日止。自2010年6月1日起至今，上诉人未与被上诉人公司签订物业管理合同或类似协议。故上诉人与被上诉人未签订物业服务合同，无任何物业服务合同关系，与被上诉人更不存在物业合同纠纷。因此，本案被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回。2、避开原判关于主体资格问题存在的错误，被上诉人要求支付物业服务费用，未通过法定程序来主张拖欠的物业费，未通过法定程序主张，存在明显怠于行使权利的行为。国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促业主交纳，同时也没有任何证据证明上诉人收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费。物业公司未履行法定的通知义务，即向法院起诉不当。3、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。在物业服务期间，被上诉人未履行管理职责。小区内乱设广告牌，影响小区美观的情形；小区绿化严重受损；违章搭盖严重，小区一层本是架空层，用于停车，可如今却被人占用搭建成封闭的储物间或成了垃圾场所，极大可能造成火灾等安全隐患；公共设施损毁严重，且长时间未能修复，如电梯无法正常运行等；小区被盗现象时有发生；小区物业保安上班时间未尽到岗位职责，上班时间睡觉等，上述事实造成荣宏世家小区处于“脏、乱、差”的状态。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但未能提供充分的证据证明其主张，故对其主张本院本院难以支持”，使被上诉人逃避了违约责任。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人闽侨物业公司答辩称：一审法院认定事实正确。1、上诉人在上诉状中提到被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格。2010年7月8日及2012年9月1日答辨人与宁徳市三泰房地产有限公司福安分公司签订两份合同，按照合同所约定，答辩人也向上诉人提供了物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见答辩人的主体资格是合适的。2、答辩人于2013年12月26日对荣宏世家所有拖欠物业费，水电公摊费的业主进行了公示和公告，并且在2014年4月9日开具了缴费通知单。3、上诉人在上诉状中提到答辩人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务。在物业服务期间，答辨人按照合同约定，履行了自己应尽的义务，答辩人服务至2013年12月份，之后由其他公司继续服务，上诉人在上诉状中提到的小区内乱设广告牌，绿化多处被毁坏、违章搭建、设施损毁、消防器材遗失，而这些问题不知是否存在，致使有存在这些情况，也是在2013年12月之后所发生的问题，与答辩人没有任何关系。因此，一审法院的判决正确，应予维持。经审理查明，上诉人、被上诉人对原审判决查明的事实，除上诉人对被上诉人闽侨物业公司是否有向其催缴物业费有异议外，对其余事实并无争议。二审另查明，1、上诉人购入荣宏世家小区商品房时，应三泰房地产有限公司的要求与宁德荣诚物业有限责任公司福安分公司（以下简称荣诚物业公司）签订一份为期二年的物业管理服务委托合同，该合同期限自2008年6月1日起至2010年5月31日止。2、被上诉人闽侨物业公司于2010年7月份开始进驻荣宏世家小区，并实际为小区业主提供物业服务。小区业主向被上诉人缴纳物业费，物业费收据上加盖的是被上诉人公司的印章。3、2013年6月份荣宏世家小区业主委员会成立。4、2013年12月份被上诉人正式退出荣宏世家的物业管理服务项目。双方当事人对上述事实亦无争议，本院对无争议的事实予以确认。本案争议焦点为：1、被上诉人闽侨物业公司的原告主体是否适格？2、被上诉人是否有合格履行物业服务义务？3、被上诉人催收程序是否恰当，上诉人应否支付物业管理费？围绕上述争议焦点，本院予以查明，分析、认定如下：一、关于被上诉人原告主体是否适格的问题。本院认为，虽然被上诉人与上诉人之间并未签订书面物业服务合同，但因荣宏世家小区于2013年6月份前一直未成立业主委员会，作为建设单位的宁德市三泰房地产有限公司福安分公司与被上诉人于2010年7月份签订的物业服务合同，属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该前期物业合同对上诉人仍具有约束力。上诉人二审提供了其与荣诚物业公司签订的合同书，拟证明其已与该公司订立了物业服务合同。然而该份合同期限至2010年5月31日即告结束，上诉人此后亦未再与包括荣诚物业公司在内的任何物业公司签订新的物业服务合同。被上诉人闽侨物业公司是在前述合同到期后（2010年7月份）才开始依据其与建设单位之间签订的物业服务合同进驻荣宏世家小区为包括上诉人在内的业主提供物业管理服务。故上诉人与荣诚物业公司之间签署的合同并不能证明自2010年5月31日之后荣宏世家小区物业管理服务的提供者仍为荣诚物业公司。况且，根据无争议事实，自被上诉人入驻荣宏世家小区后，小区业主也直接向被上诉人缴纳物业费，并对被上诉人实际系物业服务的提供者并无异议。因此，上诉人关于其已与荣诚物业公司签订物业合同，被上诉人并非其小区物业服务提供者的主张，本院不予采纳。被上诉人具有本案原告的主体资格，上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业管理服务，应向被上诉人支付物业费。二、关于被上诉人是否有合格履行物业服务义务的问题。本院认为，如上所述被上诉人已实际入驻荣宏世家小区提供物业服务，上诉人主张被上诉人物业服务不符合约定，对此应承担举证责任。然而上诉人原审对此却未能提供相应的证据予以证明。在二审过程中上诉人当庭提供了一组荣宏世家小区物业的照片及视频资料，拟证明被上诉人未尽物业管理义务，致使小区出现“脏、乱、差”等情况，但被上诉人质证认为该组照片和视频资料未能体现具体拍摄时间，即使确实存在在片中体现的情况也是被上诉人退出小区物业服务项目之后出现的。本院认为，该组照片及视频的拍摄时间无法确认，且2013年12月份被上诉人已正式退出荣宏世家的物业管理服务项目，故无法证明照片的拍摄时间系为被上诉人提供物业服务期间。因上诉人提供的证据与待证事实之间在时间上缺乏关联性，本院不予采信。故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人关于被上诉人物业服务不符合约定的主张依据不足，本院不予采纳。三、关于被上诉人催收物业管理费程序是否恰当，上诉人应否支付物业管理费问题。本院认为，上诉人主张被上诉人未履行国务院《物业管理条例》第六十七条规定的通知缴纳义务，向其催收物业管理费，而直接向法院起诉程序不当。被上诉人二审提供的2013年12月26日致荣宏世家业主委员会及全体业主的催缴公告、其对所有拖欠物业费业主的公示以及2014年4月9日向上诉人开具的缴费通知单，证明被上诉人已经尽到了催缴义务。上诉人质证认为其并未看到被上诉人的公告、公示，也未收到缴费通知单。本院认为，被上诉人提供的致荣宏世家业主委员会及全体业主的催缴公告和对欠费业主名单的公示及向上诉人开具的缴费通知单足以证明其已向包括上诉人在内的欠费业主穷尽了通知方式。况且，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，债权人可以随时要求债务人履行。国务院《物业管理条例》第六十七条规定的业主委员会催缴程序，是为了督促业主委员会帮助物业服务企业收取物业管理费用，而并非为物业服务企业收取物业管理费用而设置的前置程序。退一步说，即使被上诉人未履行通知义务，至其向人民法院起诉之日亦完成了其催缴义务，上诉人仍应向被上诉人支付物业管理费。故上诉人关于被上诉人未履行通知义务，违反催收程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人上诉无理，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董勇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　余梓安审　判　员　　郑　彦代理审判员　　吴惠玲二〇一六年四月二十二日书　记　员　　叶婷婷附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”