（2015）鄂郧西民初字第01282号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-12
案件名称
祝方永与周吉根、周祥军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郧西县人民法院
所属地区
郧西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝方永,周吉根,周祥军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
郧西县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂郧西民初字第01282号原告祝方永，生于1955年6月26日，汉族，湖北省郧西县人，退休干部。委托代理人井家喜，系湖北省郧西县夹河法律服务所（住所地：郧西县郧西大道***号）法律工作者。代理权限为代为出庭、质证、答辩、辩论，代为调解、和解，代收法律文书等。被告周吉根，生于1947年8月1日，汉族，湖北省郧西县人，村民。被告周祥军，生于1975年7月27日，汉族，湖北省郧西县人，村民。原告祝方永诉被告周吉根、周祥军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。审理中因案情复杂，于2015年11月4日依法裁定将本案转为普通程序，并依法组成由审判员ＸＸ担任审判长，人民陪审员林康平、来金平参加的合议庭于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告祝方永及其委托代理人井家喜、被告周祥军到庭参加了诉讼，被告周吉根经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年2月10日，本案经报请审批延审六个月。本案现已缺席审理终结。原告祝方永诉称：我与被告周吉根于2000年1月25日签订了购房协议，我先后支付购房款共计35000元，并且双方对违约作出了约定，现二被告违约，我要求二被告返还我购房款35000元，并按照月息一分五计算自收取购房款之日起至本案清偿之日止的利息。原告祝方永为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告祝方永身份证复印件一份，证明原告祝方永的诉讼主体身份情况。证据二、购房协议一份，证明原告祝方永与被告周吉根于2000年1月25日签订了购房协议，并且对于将来双方违约作出了约定。证明原、被告双方已经用文字的形式形成了房屋买卖合同的事实及法律关系。证据三、收条两份，证明被告周吉根收到原告祝方永购房款35000元的事实。证据四、集体土地建设用地使用证一本、办理土地使用证发票一份，证明房子买卖的真实客观情况。被告周吉根未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。被告周祥军辩称：我们双方未签订房屋买卖合同，我父亲周吉根只是租房给原告祝方永居住，他收取原告祝方永购房款35000元购房款一事我不知情，房屋我已收回，可以返还其购房款35000元，原告诉请的利息可与房租充抵。被告周祥军未向本院提交证据。经庭审质证：被告周祥军对于原告祝方永提交的证据一无异议，本院依法予以采信。（被告周祥军）对原告祝方永提交的证据二、三、四均有异议，认为“购房协议”与“集体土地建设用地使用证”系原告祝方永单方面提交，其父亲周吉根未持有该证件；且自己对原告祝方永给付被告周吉根购房款35000元的事实并不知情。本院认为原告祝方永提交的证据二、三、四来源合法、形式符合要求，能够形成完整的证据链，故对上述证据的真实性本院予以采信。本案争议的焦点是原告要求解除合同，返还购房款及利息，被告周祥军辩称其父出售房屋，自己作为房屋所有人并不知情，故房屋买卖无效，仅同意返还原告购房款35000元；原告祝方永与被告周吉根签订的房屋买卖合同约定：“如被告反悔应返还35000元购房款并按月息一分五计算利息，原告反悔应按每年支付1000元房租的约定”。因双方均要求解除合同，故不存在哪一方违约的问题。所约定的每月按一分五支付利息显失公平，而每年支付1000元房租是15年前的约定，现在每年的房租是4000元左右，故不能按双方的约定处理。原告祝方永要求二被告返还35000元购房款，并且按照月息一分五支付自购房之日至今的利息，承担每年1000元的房租，被告周祥军同意返还原告祝方永购房款35000元，但要求利息与房租相互冲抵。针对双方争议的焦点本院依法与上津镇津城村村民委员会进行了座谈，依据当地具体情况，该村委会建议目前同地段、同类房屋年租金已达到4000元左右，考虑到现在房价、当地市场行情及具体情况等因素，原、被告双方争议房屋自2000年至2015年共计15年平均租金为1700元-1800元／年。经质证，原、被告对上述意见无异议。对此本院认为：本案系原告祝方永主张要求返还购房款及按约定支付利息，虽被告周祥军之前以房屋买卖合同无效为由，强行收回被告周吉根出售的房屋，但依据原告的诉请，应视为原、被告均同意解除合同，故对合同的效力，本院不予审查。而原告与被告周吉根之间签订的房屋买卖协议，针对违约的约定因双方系自行解除房屋买卖合同，不能确定原、被告任何一方违约，原、被告对上津镇津城村村民委员会意见无异议，本院予以认可。而对返还购房款利息按月息一分五计算的约定，本院依法可以酌情予以处理。经审理查明：被告周祥军对坐落于上津镇津城村5组古城内的三间砖混结构平房及三间土木结构房屋享有所有权。1999年期间，被告周吉根将该房屋租赁给原告祝方永居住，1999年底，被告周吉根与原告祝方永达成协议，将该房屋作价35000元出售给原告祝方永。原告祝方永于1999年12月3日支付购房款20000元，后又于2000年1月25日支付周吉根房款15000元，同时被告周吉根与原告祝方永以“双方协议证明”的形式补充签订了购房协议，协议中约定：“如果被告周吉根反悔，将返还35000元购房款，并且按照月息一分五计算利息；如果原告祝方永反悔，将按照每年1000元支付房租”。达成协议后，被告周吉根将被告周祥军办理的集体土地建设使用证交付给原告祝方永，该房屋由被告周吉根交付给原告祝方永管理使用。后原告祝方永到郧西县城居住，便将此房屋出租给他人居住。在此期间，被告周祥军长期在外创业，偶尔回家，被告周吉根与原告祝方永均未将该房屋已出售的情况告知被告周祥军。2015年5月，被告周祥军得知其父（被告周吉根）将房屋出售给原告祝方永，以自己是房屋所有人，其父（被告周吉根）无权变卖该房屋为由，将该房屋收回，原、被告双方因此发生纠纷，原告祝方永遂诉诸本院，要求二被告返还购房款35000元，并从购房款交付之日起按照月息一分五支付利息。本案在审理过程中，经本院主持调解，原告祝方永要求二被告扣除房租后，一次性返还购房款本息80000元。本院认为：公民的合法财产权受法律保护；公民对个人所有的财产依法享有处分权。本案被告周祥军对双方争议的房屋享有处分权。被告周吉根与原告祝方永未经被告周祥军同意，将该房屋进行买卖，原告祝方永明知该房屋的所有权人是被告周祥军，在长达16年期间，未履行告知义务，被告周吉根与原告祝方永均侵犯了被告周祥军的财产合法权益。因该房屋已被被告周祥军收回并同意返还购房款，原告祝方永也请求返还购房款并支付利息，由此应视为原、被告双方自行解除房屋买卖合同，故对原、被告双方是否具有违约行为，本院不予认定。原告祝方永要求被告周吉根、周祥军支付利息的请求，本院依法应予以支持。被告周祥军要求利息与租金相互抵消的请求，显失公平，本院不予支持。但双方房屋买卖已长达16年左右，解除合同后，对损失部分依法应予以赔偿。审理中，原告祝方永与被告周祥军对于15年房屋租金按照1700元／年-1800元／年计算均无异议，综合当地市场行情及房屋地段、价格及部分房屋被二被告长期占用等具体情况，本院认为房屋租金15年期间按1800元／年均价给付。综上，二被告返还原告祝方永购房款35000元及支付利息、原告祝方永向被告周祥军支付房租依法应一并予以处理。本案在审理中，被告周祥军对返还35000元购房款无异议，本院予以确认；原告祝方永要求在扣除房租后，二被告一次性返还购房款本息80000元，比例适中，不违反法律规定，本院予以确认。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（一）款、第九十四条第（五）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周吉根、周祥军于本判决生效后十日内返还原告祝方永购房款35000元及利息72000元，共计107000元。二被告相互承担连带清偿责任。二、原告祝方永支付被告周祥军房屋租赁费用计款27000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2800元，由原告祝方永负担1000元，被告周吉根、周祥军负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行十堰北京路支行；帐号：1701。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长 王 勇人民陪审员 林康平人民陪审员 来金平二〇一六年四月二十二日书 记 员 于聪聪 百度搜索“”