（2016）川0181民初159号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
成都市斯培行物业服务有限公司与被告冯艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市斯培行物业服务有限公司,冯艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初159号原告成都市斯培行物业服务有限公司，地址：四川省成都市金牛区九里堤千禧花园。法定代表人樊燕萍，系公司经理。委托代理人曾秀清，系公司员工。委托代理人张清蓉，系公司员工。被告冯艳，女，汉族，1982年11月26日出生，住四川省都江堰市。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告冯艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓红独任审判，公开开庭进行了审理。原告斯培行公司的委托代理人张清蓉，被告冯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯培行公司诉称，位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘是成都皇朝置业有限公司开发的楼盘。2011年10月28日，成都皇朝置业有限公司与原告斯培行公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告冯艳是“逸水青城·兰卡威”21栋3单元5楼5号房屋（面积：127.56平方米）的业主。按照《物业服务合同》第七条1款规定：业主交纳物业服务费（多层洋房）按每月每平方米0.8元计算交纳。被告应当交纳的物业服务费每月是：102元。第十一条约定：物业服务费交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳，逾期按照每日应当交纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。2011年11月起至2015年12月31日，被告冯艳未支付物业公共服务费5100元，违约金1275元，合计6375元。原告斯培行公司多次上门收费，被告无理拒绝交费。故原告斯培行公司诉至本院，请求判令：1、被告冯艳向原告斯培行公司支付物业服务费5100元（从2011年11月起至2015年12月31日止）；2、被告冯艳支付违约金至付清物业服务费止（暂计算至2015年12月31日为1275元）3、诉讼费及因诉讼发生的其它费用由被告承担。被告冯艳辩称，因被告购买的房屋存在房屋漏水等现象，被告多次向原告反映未得到解决。被告未与原告签订物业服务合同，对原告的服务内容不清楚。原告未经约定任意提高物业收费标准，对小区管理松懈。故被告拒绝向原告缴纳物业管理等费用。经审理查明，原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。二、收取公共性物业服务费用标准：多层叠拼：1元/月·平方米，其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。三、业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。四、物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。五、合同期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年11月7日原告在都江堰市城乡房产管理局备案。上述事实，有原告营业执照、被告身份信息、前期物业服务合同、备案表、以及原告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，“逸水青城·兰卡威”小区截止本案受理之日（2016年1月11日），未成立业主委员会。原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订了《物业服务合同》，由原告斯培行公司对“兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告冯艳系“兰卡威”小区业主，该《物业服务合同》对被告冯艳具有法律约束力。关于原告斯培行公司主张被告支付物业费5100元的问题。原告斯培行公司依约向被告冯艳提供物业服务，原告斯培行公司要求被告冯艳支付物业费（从2011年11月起至2015年12月31日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故被告应缴纳物管费如下：2011年11月1日起至2015年12月31日：127.56㎡×0.8元/月/㎡×50月=5100元。关于原告要求被告支付违约金（自2011年11月1日起至2014年12月31日止按照双方约定计算为1275元）的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张违约金调减为300元较为适宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯艳于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费5100元（从2011年11月起至2015年12月31日止）。二、被告冯艳于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金300元。三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 邓 红二〇一六年四月二十二日书记员 宋学轲 百度搜索“”